商业房地产企业财务管理的探讨

摘 要：通过对财务管理在商业房地产企业中渗入的意义开展研究，本文明确了商业房地产企业现阶段财务管理的工作状态，以四个方面为切入点对商业房地产企业的财务管理能力提升手段进行探究，旨在为同行业相关人士提供参考建议，有助于我国房地产行业财务管理水平的提升。

关键词：商业房地产；企业管理；财务管理

我国商业房地产行业的发展时间较短，虽然已经处于较稳定的发展状态，但由于市场经济及其他发展因素的作用，迫使一些商业房地产企业不得不选择破产。因此，各类型商业房地产企业必须要创新财务管理手段，提升内部财务管理能力，为企业的可持续发展提供足够的资金。

一、现阶段商业房地产企业财务管理存在的问题

一是企业决策人对财务管理的认知不足。据了解，企业决策人对财务管理的认知仍旧停留在记录收付款和基础财务报表的传统阶段，思维意识与激烈竞争的新型财务管理严重脱节。长此以往下去，企业的发展得不到资金的支持，容易遭受巨大的投资风险。二是财务管理的风险系数较高。众所周知，商业房地产的融资渠道较少，即使是大型房地产建筑商也很难在同一时间进行多项目开发，小中型房地产开发商亦是如此。这其中的原因在于商业房地产开发商的可用流动资金有限，资金回笼时间较长，再加上一些房地产商為了获取高额的经济收益往往选择在城市中心地带开发项目，迫于价格人们往往望尘莫及，提升了项目开发的风险系数。三是财务管理制度不全面。大部分商业房地产企业仍采用传统的财务管理制度，忽视资金的预算管理、财务定向分析、资产全面审查等等，财务管理呈现混乱的管理局面。现阶段，商业地产开发项目的最终发展目前是租赁运营，企业往往只注重房屋开发、经营过程的工作，没有重视财务管理工作，为企业的后期发展形成阻碍。四是管理人员的综合素养参差不齐。一方面，企业高层管理人员往往只重视运营、招商、推广、物业等工作，认为财务管理工作只是后勤保障和配合其他前线部门的业务；另一方面，财务人员日常只着眼于做账、编制各种台账、报表等基础工作，没有从财务专业角度发现问题，对企业各项业务提供决策依据和合理化建议。。

二、提升商业房地产企业财务管理水平的相关策略

（1）强化财务管理意识在企业决策人头脑中的地位，科学控制开发成本

企业决策人在开展日常工作时，应该以身作则，主动学习先进的管理理念和办法，提升自身的风险管理意识，对项目开发的总成本进行把控。商业房地产项目在开发过程中涉及到众多的财务管理项目，如建筑投资成本、选址土地成本、营销推广费用、税费等等。所以，企业决策人要严格控制招投标工作，将财务管理人员安插到工作中去进行监督，做到前置于日常经营业务。在选择建设单位时，应该尽可能以建设质量为参考标准进行选择，确定复核商业定位的档次和客户群，与预期项目在大众心中的地位相符。在签订相关合同时，财务管理人员先要对合同中的条款进行详细核查，在合同复印本上将涉及金额、税费、票据的项目进行把关，降低合同签约过程中的财务风险。

（2）根据商业房地产企业发展情况制定完善的财务管理机制

完整的财务管理机制对商业房地产企业发展具有非常深远的意义，因此必须要采用科学的手段帮助其进行监理。具体做法如下：一是完善与投融资相关的决策机制。财务管理人员需要根据企业的发展现状及战略发展方向，制定出科学性较强的财务管理目标及评价机制。二是建立预算管理机制。预算管理在房地产企业财务管理中占有非常重要的位置，不仅能够对项目的投资进行整体规划，还能够给予后期销售一定的建议。三是完善绩效管理评价机制，使预算和决策能够达到相辅相成的发展状态。四是优化财务管理机制。设置各级审批权限，为财务管理人员工作提供参考标准，达到“有法可依”的理想状态[2]。

（3）落实审计在财务管理工作中的实践力度，丰富融资渠道

一方面，商业房地产企业在开展财务管理工作时，应该加设独立的审计部门，用来监督财务管理的实操行为。这个部门的主要职责就是对项目的资金交易活动进行监督和管理，为企业提供可行性较强的参考意见。同时审计监督的结果要与管理人员考核结果挂钩，激活财务管理人员的工作主动性。另一方面，企业要丰富自身的融资渠道，弱化投资风险对项目开展带来的负面影响。商业地产主要以经营性物业贷款为主要融资途径，以自身开发的物业作为抵押，以预计未来经营性现金回流为基础，为商业物业的租赁运营长期平稳运行提供充足资金保障。

（4）提升财务管理人员的管理能力及综合素养

在招聘财务管理人员的过程中，不仅要求其专业知识过硬，还应具备较全面的法律、税务管理能力，对于商业地产企业全面的开发、运营环节，渗透到经济业务中，参与到合同谈判环节，为企业从财务专业角度把关，降低合同风险。在日常工作中，企业应该定期对内部财务管理人员开展培训活动，有计划的提升财务人员的综合素养和专业能力，如财务信息化软件使用说明、最新颁布的财务法制法规、与财务合同条款紧密相关的合同法等。同时，虽商业地产企业较房地产开发企业回流资金速度较慢，更趋向于日常平稳发展，也需要制定相应的奖惩措施，提升管理人员的工作积极性。

三、结论

综上所述，在商业房地产企业发展的过程中，财务管理占有非常重要的位置。因此，企业决策人应该在自身头脑中树立财务管理意识，创新财务管理手段，将财务管理工作落实到实际工作中去，以多角度出发对财务人员的专业知识和管理能力进行提升，提高商业房地产企业资金利用的精准度。

参考文献：

[1]孙月萍.房地产企业财务管理问题及对策[J].经贸实践，2018（18）：164+166

[1]栾丙云.探析我国商业地产企业财务管理中的问题与措施[J].商场现代化，2015（25）：171-172

作者简介：吴婧，1984年1月，女，天津人，本科，中级会计师，企业财务管理方向