“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析

靳晶

摘 要：我国在税务领域实行取消营业税改收增值税的决定，给房地产相关企业的财务管理工作产生了很大的影响。对此，文章从“营改增”的概念出发，论述了该项新政给房地产企业财务管理工作产生的一系列影响，以及我们应该如何完善相关工作。

关键词：房地产；营改增；财务管理

一、引言

为了提升经济管理水平，房地产企业在“营改增”的大背景之下需要对自身的财务管理模式进行改革，以提高财务管理工作质量和效率。这也要求广大房地产商要结合自身经营发展特点以及政策规定去做出改变，调整自己的财务管理模式，以便实现房地产企业的健康发展。

二、“营改增”的内涵概述

所谓“营改增”，就是取消营业税，改收增值税，目的是为了避免重复征税。实行新政策之后该问题得到了有效解决，提高了企业的经济效益，降低了发展运营管理成本，减少了资金压力。“营改增”在一定程度上也是刺激国内消费增长的一种重要手段，增值税和营业税的最大区别在于，前者的每个征税环节只对增值部分征税，进项税额实行凭票抵扣政策，而后者对全部营业额征税。

三、“营改增”对房地产企业财务管理的影响

（1）对企业资产负债表产生的影响

对房地产企业来说，公司非流动资产在整体资产中占比较重，若是企业资产发生变化会导致企业整体资金结构受影响，从而导致资产负债表结构变化。具体来说，“营改增”政策实施以后我们会发现公司非流动资产减少，去除原营业税以后的期末余额降低，房地产企业资产和负债也都会明显降低，同时流动资产和权益所占比重相对上升，因此，从战略性发展角度看新政策将会让房地产企业规模呈现扩大趋势。

（2）对企业利润表产生的影响

“营改增”实施以后，对房地产企业利润影响较大，对企业降本增效而言优势明显；长远看来，新政策使得项目开发成本和房地产企业税务负担明显降低，有利于企业进行资金积累，提高建设项目存货周转率。

（3）對企业现金流量表产生的影响

对于现金流量表的影响，首先，“营改增”政策施行以后，企业经营活动受到影响，开发项目成本降低，经营活动产生的现金流量净额增加；其次，对公司各项投资业务影响较大，现金流量表中投资活动产生的现金流量相比政策颁布前会变小，使得企业有了增加投资的空间；最后，企业筹资业务也会受到影响，产权比率下降导致资本结构发生变化，为维持最优资本结构，企业可能会加大融资规模，筹资活动产生的现金流量也会随之增加。

（4）对企业财务风险管理产生的影响

对财务风险管理方面产生的影响主要有两方面，首先是新政策对财务工作者的专业素质要求更高了，同时对会计核算精细化程度的要求也相应提高，由此衍生出了对房地产企业制度设计的新要求，会计人员的工作压力也随之增加，需要及时充电学习新知识；其次，改革实施之后会给房地产企业的资本结构管理带来巨大影响，房地产企业税负降低，在项目总投资不变的情况下资金需求变小，是对整个行业的重大利好。

四、“营改增”背景下房地产企业的财务管理如何完善

（1）加强并完善和增值税有关的控制体系

房地产企业内部要主动进行调整改革，重视对新政策的学习和应用，将政策细化到财务管理流程之中。首先要加强培训，邀请专业财税人员对企业的管理层、财务和采购等涉税职能工作进行专业化培训，明确增值税的意义和重要性，掌握增值税原理和有关知识，了解发票规定和要求，培养主动索取发票的意识，保证进项税抵扣联能够及时获得、认证并抵扣。另外，要针对新政策变化对内部制度进行修订，变更管理方式，从项目的投标阶段一直到最后的验收阶段，都要落到实处。有条件的企业可以成立专门的税务控制部门，专项负责税务处理，严控所承接项目的成本、结算等涉税关键环节，实现营改增减税红利的最大化利用。

（2）选择优质供应商建立伙伴关系

“营改增”新政的颁布让房地产企业原材料、建安成本等增值税进项税额可以实现有效抵扣，进项税抵扣的关键是取得增值税专用发票，因此企业对于供应商的选择要优先考虑可以开具专用发票的。且由于增值税一般纳税人和小规模纳税人所开票据的税率和税额也不同，还应综合考虑税负和成本因素的影响。一个合格的供应商伙伴关系到企业是否能够进行进项税额的抵扣、税负是否能够真正得以下降，以充分享受税收红利。

（3）提高房地产企业财务人员的专业素养

企业的发展归根到底还是依赖人才，企业人员素质是影响企业发展的重要因素。房地产企业应该不断提升财务人员的专业素质，对增值税的税收管理工作要核算好、筹划好、管理到位，以便给企业创造更大的价值，比如定期组织企业的财务人员进行专业培训，召开“营改增”的相关专题会议，进行头脑风暴，结合实际工作中遇到的问题提出改进建议等。

五、结语

总之，“营改增”政策的实施对于房地产企业而言既是一项挑战也是一个重要发展机遇，要求其加强对自身财务管理工作的分析、研究，针对目前存在的相关问题找到解决的措施。至于企业是否能够真正享受到政策红利，借助新政占据市场发展的先机，还取决于企业能否真正结合税改新要求完善财务管理体系，全面提升自己。

参考文献

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[2]韩清阳."营改增"对房地产企业财务管理的影响及对策分析[J].财会学习，2017（12）：172-172

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