合作开发房地产所有权归属的认定

徐启慧

一、裁判要旨

（一）在合作开发房地产中，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证等手续均在一方名下，在项目立项、规划、建造过程中，该方是相关行政审批机关确定的唯一建设方，另一方仅投入土地、资金等，其并非合法建造方，不能通过合法建造的事实行为取得房屋所有权。

（二）在占有权和所有权分离的情况下，要从所有权人与合法占有人之间的基础法律关系判断所有权人是否有权要求占有人返还原物。

二、基本案情

2002年1月，某村委会与某房开公司签订《联合开发商品房协议书》一份，联合开发商品房。协议约定该商品房开发项目与某村地块上的商品房项目合并为一个项目，单独核算;商品房建成后，一层营业房产权归甲方（某村委会），其余产权归乙方（某房开公司）;协议履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时可向仲裁委员会申请仲裁;协议还对营业房价格计算方法、双方费用结算办法等进行了约定。某房开公司于2004年完成上述项目的开发建设，建筑总面积12090m²，其中划归某村委会所有的一层营业房总面积为1203.2m²。2015年双方因相关费用结算、营业房过户等产生纠纷，申请仲裁。仲裁委员会于2016年6月作出裁决书，确定由某村委会向某房开公司支付房款35437.57元、物业管理用房分摊费用7497.93元。2016年11月，某房开公司、某小区业委会向区物业管理处出具《73号物业管理用房的说明》，将小区物业用房安置在讼争的73号房产。2016年12月9日，73号房产进行了产权登记，登记权利人为某小区全体业主。上述73号房产一直由某村委会实际使用。

某村委会诉某房开公司、某小区业委会要求确认73号房产权属并协助不动产权属变更登记。

某房开公司、某小区业委会提起反诉，要求某村委会归还73号房产。

案件经过一、二审，最终法院判决：一、驳回某村委会的诉讼请求;二、驳回某房开公司、某业主委员会的反诉请求。

三、裁判理由

法院生效裁判认为：涉案房屋并未登记在某村委会名下，某村委会不能通过房产登记取得涉案房屋的所有权。涉案房屋所在的综合楼项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、项目建设过程中的国有土地使用权证等手续均在某房开公司名下，某房开公司是房屋的唯一合法建造人，故某村委会亦不能通过建造房屋的事实行为取得房屋所有权。某村委会要求确认房屋归其所有，缺乏依据，不予支持。

《联合开发商品房协议书》明确约定，商品房建成后，包括涉案房屋在内的一层营业房产权归某村委会。该条约定合法有效，对双方当事人均具有拘束力。商品房建成后，某房开公司依合同约定将涉案房屋交付给某村委会，某村委会对房屋的占有是有权占有。本案存在占有权和所有权分离的情况，登记部分所有权人某小区业委会应通过约定向某房开公司主张权利，而非直接向有权占有人某村委会主张返还房屋。某房开公司对涉案房屋既无所有权，亦无使用权，其无权要求某村委会返还房屋。故某房开公司、某小区业委会要求某村委会返还房屋，应予驳回。

四、案例注解

本案有两个争议焦点：一、某村委会是《联合开发商品房协议书》的当事人，其是否能通过合作建房的事实行为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，取得涉案房屋的所有权。二、如某村委会不能被确认为涉案房屋的所有权人，则某房开公司、某小区业委会是否有权要求某村委会返还涉案房屋。在案件处理过程中，形成了多种不同的观点，争议非常大。下面对上述争议焦点作详细分析。

（一）不动产所有权的取得方式

物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭，需要以特定的方式予以公示方能产生法律效力。我国以不动产物权登记作为不动产物权变动的原则。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。如双方当事人订立房屋买卖合同，买受人已支付全部价款，出卖人已将房屋交付给买受人，但未办理房屋过户登记手续，这些情形下，买受人不能成为房屋的所有权人，只有在房屋过户登记到买受人名下，不动产物权才发生变化。不动产经登记后，产生公信效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。因此，对不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。

《中华人民共和国物权法》第九条规定的法律另有规定除外，主要包括三方面的内容：一是该条第二款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是该法第二十八至三十一条规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收決定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，该法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在第一百二十七条中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时在第一百二十九条还规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”

由此可见，城市不动产所有权的取得方式有两种，一是一是依法登记，二是通过法律文书、征收决定、继承、遗赠、合法建造等方式设立物权。

（二）某村委会能否被确认为涉案房屋的所有权人

涉案房屋并未登记在某村委会名下，某村委会不能通过依法登记的方式取得房屋所有权。

关于某村委会能否通过合法建造的方式取得涉案房屋的所有权，有两种不同的观点。一种观点认为某村委会与某房开公司签订《联合开发商品房协议书》，且其提供土地和资金，是包括涉案房屋在内商品房的共同建造主体，《联合开发商品房协议书》明确约定涉案房屋归属于某村委会，某村委会可以根据《中华人民共和国物权法》第三十条以及《联合开发商品房协议书》中的约定取得房屋所有权。另一种观点认为，某村委会虽与某房开公司签订《联合开发商品房协议书》，但从项目立项、规划、建造的整个过程看，其非涉案房屋的合法建造人，其仅对合同相对方某房开公司享有债权请求权，而不能通过合法建造直接取得房屋所有权。

最终决定采纳了第二种意见。《中华人民共和国物权法》第三十条规定的合法建造取得所有权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地權利，符合规划要求;二是房屋应当建成。符合以上两个条件的，房屋建成之时，房屋所有权即为设立，无需一般的物权公示方式即办理登记手续。从本案的证据看，涉案房屋所在的综合楼项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、项目建设过程中的国有土地使用权证等手续均在某房开公司名下，在项目立项、规划、建造过程中，某房开公司是相关行政审批机关确定的唯一建设方。况且，某村委会并无商品房开发的资质，其不能成为商品房合法的建设方。因是之故，某村委会虽与某房开公司签订《联合开发商品房协议书》，并提供了土地和资金，但其非《中华人民共和国物权法》第三十条规定的合法建造人，不能通过合法建造的事实行为取得房屋所有权。某村委会仅依《联合开发商品房协议书》享有对合同相对方某房开公司的债权请求权，在房屋可以过户的条件下请求某房开公司协助过户，或要求某房开公司承担违约责任、赔偿损失等，但不能直接请求法院确认其对涉案房屋享有所有权。

另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。根据该规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施所有权一般归属于建设用地使用权人。综合楼项目建设过程中，项目整体的国有土地使用权登记在某房开公司名下，项目建成后，涉案房屋所附的国有土地使用权未转移登记于某村委会名下，根据房地一体的原则，某村委会亦难确认为涉案房屋的所有权人。

（三）某房开公司、某小区业委会是否有权要求某村委会返还涉案房屋

某房开公司已将涉案房屋登记在某小区全体业主名下，某房开公司对房屋没有所有权或使用权，要求某村委会返还涉案房屋的相应部分，于法无据。

关于某小区业委会是否有权要求某村委会返还房屋，存在很大争议。一种观点认为，某小区业主是房屋的登记所有权人，对房屋有占有、使用、收益和处分的权利，某小区业委会有权代表全体业主要求某村委会返还房地产。另一种观点认为，某村委会对涉案房屋的占有是依合同约定的有权占有，本案存在占有权和所有权分离的情况，某小区业委会应向其合同相对方某房开公司主张权利，而不得向有权占有人某村委会主张返还房屋。

最终采纳第二种观点。理由有以下两点：其一，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。由是可知，当事人要求占有人返还原物，应当具备以下条件：1.一方享有标的物的相应物权，包括所有权、使用权等。本案某小区业委会已通过登记取得涉案房屋所有权，在登记未被撤销之前，其是该房屋的所有权人。2.另一方是现在占有标的物的人。涉案房屋建成以后，某村委会便占有、使用房屋至今，符合占有标的物的条件。3.另一方的占有是无权占有。所谓无权占有，是指无法律或合同的原因，当事人将物占有己有。在无权占有的情形下，权利人可以要求占有人返还原物;在有权占有的情形下，权利人是否有权要求占有人返还原物，要视双方的基础法律关系而定，如没有法律规定或合同约定的情形，权利人不得请求占有人返还原物。本案中，某村委会与某房开公司签订的《联合开发商品房协议书》明确约定，商品房建成后，包括涉案房屋在内的一层营业房产权归上诉人。该条约定合法有效，对双方当事人均具有拘束力。商品房建成后，某房开公司依合同约定将涉案房屋交付给某村委会，某村委会一直使用房屋至今，是合法、平和地占有房屋，而不是非法占有或侵占，某房开公司无权要求某村委会返还房屋。某小区业主通过某房开公司无偿取得涉案房屋的产权登记，但某房开公司并未交付房屋，某小区业主自始未取得涉案房屋的占有、使用权。对此，某小区业主应依据与某房开公司书面或口头的约定基于债权请求权向合同相对方某房开公司主张权利，而非向某村委会要求返还房屋。其二，从利益衡量的角度考量。某村委会通过《联合开发商品房协议书》的约定取得占有权，至今已有十余年，而某小区业主是因某房开公司故意违约、恶意转移登记的行为无偿取得产权登记。相对于某小区业主，某村委会的合法权益更应受到法律保护。综合以上两个理由，某小区业委会要求某村委会返还涉案房屋，未得到法院支持。