“营改增”后房地产企业税收筹划之道

张 旭

一、序言

随着我国“营改增”政策的全面实施，使得我国金融行业和房地产行业等领域的税收改革出现了新的变化。因此，基于“营改增”政策的落实，加强税务筹划建设成为了房地产企业当前的主要任务。对于房地产企业来说，房地产行业税收体制的改革有利于促进房地产企业经济的发展。所以，房地产企业为了在市场经济中取得有力地位，需要充分把握好“营改增”政策的发展时期，严格管理企业的增值税发票，做好税收优惠政策的管理，将企业的成本和风险进行合理的控制，有利于提高房地产企业的经济效益。

“营改增”政策的落实，不仅给房地产企业带来了新的挑战，而且给房地产企业带来了新的发展机遇。所以，房地产企业在执行“营改增”政策时，需要结合当地实际的情况，合理的进行税收筹划管理，发挥出税收改革的作用，实现房地产企业的最大利润，有着重要的作用。

二、“营改增”后房地产企业税收筹划的研究背景

近几年来，随着社会经济的发展建设，我国财务部门为了有效的解决财政收入和社会负担问题，按照不同阶段实施了税务政策，而“营改增”政策的颁布和实施，受到了大量企业的认同和关注。因为“营改增”政策的落实能够有效的降低重复征税现象，表示企业缴纳的税务费用得到了降低。可见，“营改增”政策关系着企业的经济利益。而房地产企业作为我国经济支柱行业，不仅影响着老百姓的住房问题，而且影响着实体经济问题。所以，在新的政策形势下，广大房地产企业需要按照相关法律依据和纳税原则，积极做好节税工作，以此来降低房地产企业的经济成本。

税制改革影响着我国市场经济的发展。因此，我国想要实现财税体制的全面改革发展，还需要承受着当前社会经济的压力，通过全面推广“营改增”来降低企业的税务负担。2016年，是我国实施“营改增”的一年，它标志着我国财税体制的巨大改革，有效的促进了我国财税体制的个性化，标志着我国金融市场、服务行业等领域即将迈进现代化财政体制阶段。

三、“营改增”后房地产企业税收筹划的意义

1.有利于促进房地产企业的经济增长

随着市场经济全球化的到来，房地产企业作为我国国民的经济支柱，使得房地产市场的竞争变得越来越激烈。因此，房地产企业为了在市场经济中占据有利地位，需要根据企业的实际经营现状，对企业的资金进行合理的、科学的统筹管理，才能够合理的降低企业的税负负担，减少企业的税收成本，实现房地产企业资金的合理利用。

2.有利于提高房地产企业的纳税意识

由于房地产项目开发具备着建设周期长，资金大，风险高等特点，所以，我国财税部门非常关注房地产企业的税务缴纳情况。在“营改增”背景下，我国房地产企业也开始积极的进行企业税收筹划管理，通过优化企业纳税的各个环节，实现企业合理避税，有利于降低企业涉税的风险，提高企业纳税意识。

四、“营改增”后房地产企业税收筹划面临的问题

房地产企业的税收筹划管理即是帮助房地产企业通过合理、合法的途径，实现税务风险的规避，通过节税、避税等方式来减轻企业的税务负担，以此来提高企业的经济效益的一种方式。因此，在“营改增”政策实施以来，房地产企业需要通过税务筹划的方式来降低“营改增”政策对房地产造成的负面问题，以此来实现企业的建设发展。如下所示：

1.房地产企业的计税方式存在着问题

房地产企业在发展过程中，由于房地产企业受到了国家政策和地区经济因素的影响，使得不同区域的经济发展水平不一，导致房地产企业的经营规模和经济发展水平也存在着差异。2016年，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）指出，房地产一般纳税人在2016年4月30日前开工的项目，需要按照5%的征收率计税；2016年4月30日后开工的项目，需要按照一般计税方法征收计税，而小规模纳税人可以采用简易计税方法计税。因此，房地产企业需要科学的、合理的取得增值税发票，保证取得的增值税专业发票能够抵扣房地产项目开发对应的成本费用，达到房地产企业减税的目的。

2.“营改增”政策的落实并没有从根本上降低房地产企业的税负问题

根据相关调查研究得知，我国实施“营改增”政策以来，部分房地产企业的税负问题并没有得到有效的降低，而且还加重了房地产企业的税负。其主要原因是，“营改增”政策的实施，并没有合理的测算土地的售价，导致土地增值税税收变大，增加了房地产企业的税收筹划难度。同时，在清算土地增值税时，没有以不含税的收入和成本费用计算，导致房地产企业不能够直接开具增值税专用发票，导致房地产企业无法及时认证发票，抵扣发票。另外，自从“营改增”政策以来，部分房地产企业受到了金融市场政策的影响，银行对房地产企业的信贷要求也变得越来越高，造成部分房地产企业存在着资金不足的问题，直接影响到了房地产企业资金的利用率。

3.房地产企业会计人员专业技术水平低下

房地产企业中，大部分会计人员的专业技术水平能力不高，有待进一步提升。尤其是“营改增”相关税务政策颁布后，企业会计人员需要学习新的税务知识，了解新的税务计算规则，例如，房地产企业需要缴纳的增值税由17%变为11%，且土地成本的抵扣方式也与以往有所不同。因此，企业会计人员在进行税务筹划管理过程中，还需要根据现有的政策，选择合理的方式来降低企业税收负担，以便实现企业税务管理。

五、“营改增”后房地产企业税收筹划面临的风险

由于房地产企业在市场经济中占据重要的地位，所以，房地产企业在进行进项税抵扣环节汇总面临着多个风险。如下所示：

第一，由于房地产企业的大部分原材料是由一些个体工商户提供的，导致很多房地产企业无法获取增值税专用发票，不仅增加了进项税的抵扣难度，而且增加了税负的风险。

第二，部分房地产企业的资金在支出的过程中，是无法获得增值税专用发票的，例如临时雇佣的建筑工人费用、临时维护管理费用、土地成本费用等。这些人员无法给房地产企业开具增值税专用发票，因此，这部分费用是无法实现进项税抵扣的。

第三，由于“营改增”新政策才刚刚落实，在监督管理制度还不完善，同时，房地产企业的会计人员对于新的法律法规和计税依据还不精通，导致企业在进行税务筹划管理时，还处于盲目的状态。

六、“营改增”后房地产企业税收筹划的措施方法

1.做好关于“营改增”政策的准备工作

房地产企业为了确保“营改增”税收筹划管理的顺利进行，需要提前做好“营改增”的准备工作，不断提高企业从业人员的税收意识，对于企业生产经营过程中出现的费用，尽量开具增值税专业发票，并及时向有关部门进行税务申报，缴纳税务费用等。同时，企业财务人员还需要做好企业相关财务报告的分析，定期整理缴纳的税务发票，会计账薄等，以便税务机关方便检查。另外，房地产企业还需要严格管理建筑项目中的原材料，做好库存工作的管理，加强对在职人员的“营改增”相关政策的宣传，以便于企业人员快速掌握相关税务知识。因此，房地产企业在遵守税法的前提下，需要根据企业的实际经营发展现状来确定增值税税额的计算方式，保证房地产企业能够合理避税，实现企业的税收筹划。

2.做好企业供应商的选择工作

房地产企业为了能够在“营改增”政策下，实现企业进项税的抵扣，需要严格选择供应商，做好供应商价格和产品质量等内容的考核，并按照供应商的实际情况来进行删选。例如，房地产开发项目的工程款为100万元，开发成本60万元，在“营改增”政策背景下，房地产企业需要采购一批建筑材料，那么，房地产企业需要根据供应商提出的报价进行选择，例如第一家供应商为小规模纳税人，材料按照3%的税收开具增值税专用发票；第二家供应商为一般纳税人，材料按照11%的税收开具增值税专用发票。经过详细的计算，房地产企业为了提高自身的经济利益，增加企业的净利润，保证增加利润不能大于抵扣进项税额的损失，那么为了实现企业利润最大化，通常情况下，企业会选择小规模纳税人作为企业原材料的供应商。这种做法能够很好的帮助房地产企业实现税务筹划管理。

3.房地产企业需要提升会计人员的专业技术水平

房地产企业的会计人员为了更好的实现企业的财务管理，需要全面了解国家的政策法规和税收制度，才能够帮助企业实现合理避税。由于房地产企业的经营方式较为复杂，例如拆迁、装修、物业管理等环节，且每一项经营环节都涉及了税务问题，所以，会计人员需要在“营改增”背景下，做好企业的税收筹划管理工作，以此来降低房地产企业的开发成本，避免房地产企业出现重复纳税等现象。所以，房地产企业需要做出相关费用的明确规定，尽可能的开具关于项目费用的增值税专用发票，做好房地产企业的税收筹划管理工作，保证项目增值税的合理计算，避免出现费用计算不明确等问题。同时，房地产企业还需要安排专业的税务自查人员，审核进项税费用，避免出现进项税大于销项税，出现进项税无法抵扣等情况。由于我国“营改增”政策实施的时间还较短，部分房地产企业出现了资金不足等问题，因此，政府部门还需要给予房地产企业一定的政策支持，例如通过分期的方式缴纳税务费用，有效的降低了房地产企业资金短缺等问题。

4.做好房地产企业的风险控制管理，降低税务风险

房地产企业为了规避税务风险，需要加强税务风险的控制，严格按照税务操作流程来实现企业税务筹划管理，通过对比指标量化评估的方式来做好企业实际税负率的调查。同时，对企业的主营业务成本和收入增长的变化情况进行详细的分析和计算，并在“营改增”背景下，对企业制定出的税收筹划过程中出现的问题进行研究，并提出相应的预防措施，保证企业能够在合理范围内实现税务筹划。例如企业需要做好增值税专用发票的管理，防止出现虚假发票，避免给企业带来税务风险。

5.根据企业的实际现状，选择合理的税收方式

随着“营改增”政策的落实和规划，房地产企业也应该更加重视税务服务，并结合企业的实际现状来选择合理的税收方式，有利于帮助企业实现进项税的抵扣。另外，房地产企业还需要加强对工程合同的决算管理，做好施工企业和建设单位的资金管理，要求供应商及时开具增值税专用发票，保证合同收款方、发票提供方等信息的一致性。同时，在项目竣工验收完成后，房地产企业还需要做好项目会计核算的工作，保证企业的进项税能够及时得到抵扣。例如，房地产销售价格为100万元，那么在“营改增”背景下，房地产企业需要缴纳的税金，按照5%增值税征收，为4.76万元；如果没有实施“营改增”，那么房地产企业需要缴纳5万元的增值税。可见，实施“营改增”政策后，房地产企业采用简易计税方法其税负得到了有效的降低。

七、结束语

“营改增”政策的落实，不仅解决了国家财政收入和社会负担带来的问题，而且还降低了企业的税负问题，实现了房地产企业的税收筹划管理，有着重要的作用。虽然“营改增”政策的实施给房地产企业造成了一系列税收问题，但是只要房地产企业提高企业的纳税意识，提升企业会计人员的专业技术水平，做好供应商的选择，实现企业税务筹划管理，规避风险等，就能够从根本上保证房地产企业的经济效益，实现企业的可持续经营发展建设。