我国商业地产企业核心竞争力的构建初探

彭士杰

摘 要：本世纪初，我国商业地产经历了高速发展阶段，成为了推动我国经济快速发展的领头行业，但随之而来的弊端也愈加明显，近几年出现了开发量大、房屋空置率高、盈利低等问题。同时伴随着近几年我国经济增速放缓、电商侵占零售业市场份额、日益竞争的市场环境和人们日趋理性的消费，使得我国商业地产企业不得不思考如何提高核心竞争力以适应市场发展的需要。本文结合现有的研究理论，对我国商业地产企业进行分析研究，讨论构建和提高商业地产企业核心竞争力的思路，建立评价体系。本文主要包括以下几部分内容：现阶段我国商业地产企业的特点;商业地产企业核心竞争力的要素;商业地产企业核心竞争力评价指标体系的构建;商业地产企业核心竞争力的构建初探。

关键词：商业地产企业;构建;核心竞争力;初探

一、现阶段我国商业地产行业的特点

1.具有投资金额大的特点

商业地产行业前期投资巨大，占用资金额多达数千万甚至上亿元，对于商业地产行业来说，巨额投资是其运营的首要条件，也因此提高了进入商业地产行业的门槛，对于商业地产企业来说具有资金风险。

2.收益性高，具有不确定性

商业地产企业的收益主要来源于销售收入和租金，销售收入为一次性收入，通常具有高收益和风险低的特点;租金是持续性收益，但会随着周边环境的变化而改变，因此具有不确定性特点。

3.具有投资回收期长的特点

商业地产项目的实施通常具有三个阶段，即项目前期投资、项目中期施工建设和项目后期营销。项目投资前需要对商业地产项目进行可行性分析和投资决策评估，如果投资项目可行，接下来进入项目施工建设期，包括项目设计、项目施工和控制、项目验收。整个项目从前期投资到后期营销，至少需要一两年时间，有的甚至达到十几年，形成了商业地产项目投资回收期长的特点，地产企业需要承担长时间的资金压力和市场风险。

4.投资商业地产项目具有流动性差的特点

商业地产项目投资不同于其他类型投资的一个特点是商业地产项目投资流动性差，因为投资的对象是房地产加上投资周期长的特点，资金从投入到回收需要较长的时间，房产项目出售的风险和难度较大，如果地产企业急于用钱，便会低价出售，从而造成经济损失。

5.对金融业依赖性强

商业地产行业由于高投资的原因，项目开发的资金来源很大程度上依赖于银行贷款;另外，商业地产商品的买家也很大程度上依赖于金融贷款。整个商业地产行业经营过程均离不开金融业的参与。

6.商業地产行业受政策影响较大

商业地产行业与人们的生活和工作关系密切，并且受政策的影响较大。国家出台过一系列商业地产相关政策，包括住房改革政策、土地供给政策、财政税收政策、金融政策等，对于商业地产的发展趋势及走向影响甚远。

7.商业地产具有较高的抵御商业风险能力

随着市场经济的快速发展，人们面临各种各样的经济危机，其中通货膨胀是常见的一种危机。通货膨胀是指流通中的货币数量远远超过了实际市场需求数量，造成一定时期内物价持续上涨，货币贬值现象。在通货膨胀情况下，商业地产具有保值增值的作用，从而抵消了因通货膨胀而造成的货币贬值现象。

8.商业地产行业面临的投资风险因素较多

因为商业地产行业具有投资大、回收期长和流动性差等特点，造成了商业地产行业面临的投资风险因素较多，从而影响了商业地产的投资。

9.利益相关者复杂

商业地产企业运营中后期主要有三个利益主体，即业主、商户和顾客。他们在同一个交易平台上既对立又统一，既冲突又合作，需求各不相同。后期管理中既要保证业主收益，又要给商户提供高质量平台，同时还要满足顾客要求。

10.经营方式多样化，对管理要求高

经营方式上，商业地产可以自由选择售、租方式;而在经营形式上，同一家商业地产建筑可以选择经营的项目种类繁多，例如写字楼、餐饮、住宿、商铺、娱乐、商业服务等内容。因此，对商业地产管理水平的要求较高，市场竞争激烈，经营水平的高低决定商业地产企业的盈利情况。

二、商业地产企业核心竞争力的要素

在当前市场经济形式下，商业地产企业要实现可持续性发展，只有提高自身的核心竞争力，并建立一个商业地产企业核心竞争力评价体系。核心竞争力对企业的发展起着决定性、支撑性和根源性的作用。建立核心竞争力评价体系，有效帮助企业判断自身竞争力水平，为提升企业核心竞争力提供战略决策。商业地产企业核心竞争力的要素主要包括以下几点：

1.土地资源要素

土地资源是商业地产企业核心竞争力的首要要素。作为一种不可再生的资源，土地的总量是有限的，它是商业地产企业生存必不可少的资源要素，它的优劣直接决定商业地产企业的命运，同时土地资源的储备直接影响着商业地产企业的长远发展。

2.资本金融要素

资本金融是商业地产企业核心竞争力的重要要素。投资金额巨大、投资周期长和对金融业依赖性强是商业地产企业经营的三大特点，可见资本金融要素对于商业地产企业发展的重要性，它掌握管着企业发展的命脉。因此商业地产企业手里的资本资源的多少，以及可融资资本的多少决定着企业的规模、实力和可持续发展力。

3.市场要素

市场是检验商业地产企业是否具有核心竞争力的标准，也是商业地产企业赖以生存的要素。商业地产企业产品开发是否成功、盈利与否均取决于市场要素，因此商业地产企业在进行可行性分析及进行地产规划和定位时，要坚持以市场为导向充分考虑客户的需求。

4.人才要素

人才是第一生产力，同样适用于商业地产行业。企业的发展首先是人的发展，人才头脑知识储备以及经验的多少直接决定了企业发展战略和方向。人才是构建商业地产企业核心竞争力要素之一，高水平的策划人才、管理人才、融资人才及营销人才等给企业发展注入新的生机和活力。

5.管理要素

企业能否顺利发展壮大，管理水平的高低起到关键作用，它是企业核心竞争力的要素之一。管理是一门很深的学问，商业地产企业管理的好坏直接决定了企业发展的命运。它包括企业文化管理、行政管理、工程管理、财务管理、融资管理、人力资源管理、投资运营管理、营销管理、客户服务管理、法务管理等方方面面，企业内部是否运营得井井有条，与企业的管理水平有着直接的关系。

6.品牌效應要素

品牌效应是商业地产企业是否具有核心竞争力的重要体现。在今天激烈竞争的市场环境下，如何让消费者认可和选择自己的产品，打造知名品牌形象是企业占领市场的重要途径，这对企业能否实现利润最大化、可持续性发展、增强市场竞争力至关重要。品牌的本质是对消费者的承诺，通过承诺获得消费者对商家和产品的信任，克服双方的信息不对称，从而达到逐步构建产品美誉度与知名度的过程。

7.知识和创新要素

知识和创新要素是商业地产企业赖以生存的基本要素，企业有自身的知识能力储备资源，它包括规划和研发能力、策划能力、如何将这些资源更好地利用到企业经营中去是值得研究与思考的问题，同时知识要不断学习和更新，与国际接轨，学习世界先进的管理理念和营销策略，结合企业的实际情况加以运用。同时，企业在现有的知识资源基础上，发挥人才优势，集思广益、开拓创新、敢于尝试，只有这样企业才能实现自身的可持续发展。

三、商业地产企业核心竞争力评价指标体系的构建

1.商业地产企业核心竞争力评价指标体系构建原则

（1）系统化原则。商业地产企业核心竞争力评价指标体系的构建受到多项要素影响，因此不能孤立考虑某几项因素，更不能将某几项因素简单地罗列叠加，而是要综合起来运用逻辑全面思考，从整体从大局入手，运用系统化原则来加以分析与总结。

（2）完整性原则。构建商业地产企业核心竞争力评价指标体系应全面综合涵盖企业核心竞争力的各项因素，结合企业实际情况，综合考虑每个环节和细节，将方方面面都考虑进去，从而制定出完整的评价指标体系。

（3）简明扼要原则。原则上，核心竞争力评价指标设置的越多、越细致，就越能准确反映客观实际情况。但随着指标数量的增加，数据收集和加工处理工作量也会成倍增加，难免发生指标重叠现象，甚至出现相互对立情况，因此评价指标设置要单明扼要并具代表性。

（4）科学化原则。核心竞争力指标设置要具有科学合理性，能够客观反映企业核心竞争力真实情况。同时，评价指标应依据核心竞争力要素本质来加以设定。

（5）实践性原则。核心竞争力评价指标要考虑实际应用性，各项指标应具备可测、可观和简洁性。计算方法简单明确避免复杂，既有定性分析又要有定量分析，对收集的数据和资料能够快速分析。

（6）可持续性原则。核心竞争力评价指标应具备可持续性原则，一定时期内相对保持稳定，能够比较分析企业的核心竞争力真实情况并预测未来发展，但企业要也根据自身实际情况，对体系中不合理的地方加以改进并不断完善。

四、商业地产企业核心竞争力构建初探

本世纪初期，我国商业地产企业发展迅速，这一时期行业内部竞争小，整个行业处于高速发展且高利润阶段，随着商业地产企业数量不断增多以及市场竞争的激烈，商业地产行业逐渐由卖方市场进入买方市场，在这种情况下要求商业地产企业不断提升核心竞争力以适应形势发展的需要。

商业地产企业的核心竞争力是其在开发和经营过程中形成的持续发展的、综合的、整合多种资源的能力。它是企业特有的一种经营能力，是企业的核心灵魂。商业地产企业核心竞争力的构建包括如下几个方面：

1.制定科学的商业地产企业发展战略

在激烈竞争的市场环境下，商业地产企业的发展离不开科学合理的战略目标，它是企业前进的引路灯。因此，企业应根据自身实际情况，结合抗风险能力，分析所有的可能性制定出一个科学合理又符合实际情况的企业发展战略目标。企业内部战略发展目标主要包括企业的年度销售目标，项目完成数量目标，市场份额目标，财务利润目标，内部管理目标等等。

2.提升商业地产企业内部管理能力

商业地产企业可以通过整合内部资源来提升管理能力，在激烈竞争的市场环境下，企业要想提高自身的核心竞争力，只有管理好内部各种资源，做好资源优化配置，做好从管理层到基层工作的管理与监督，保证各个环节协调顺利地进展，做到分工明确、信息传递及时、组织协调到位;提升管理与操作人员的整体水平。

3.提高土地获取能力

土地资源是一种不可再生、不可替代的资源，对商业地产企业来说，土地资源的获取是构建核心竞争力最重要的部分，企业要实现可持续性发展必须具有获得土地资源的能力。

4.提高融资能力

开发商业地产项目需要大量资金投入，资金资源是企业构建核心竞争力的重要条件，商业地产企业开发项目的数量和质量也与企业的资金实力成正比。因此提升企业的融资能力是构建核心竞争力的重要因素，企业可以通过盘活存量资产来提高债权融资的能力;也可以通过房地产信托和房地产基金等融资方式开展境外融资来拓宽融资渠道;还可以灵活分配融资资金达到合理使用的目的，例如预售款调用、项目贷款、工程垫款等。

5.提升产品质量，创造品牌优势，勇于创新

随着市场竞争的加剧，企业要实现可持续发展，要做到勇于创新，从产品设计到经营营销理念上要善于尝试新式样新方法;产品从初期可行性调研到中期施工监督再到后期的验收，要做到严把质量关;产品既做到新颖又保证优质，来打造知名品牌，从而为企业实现良性发展打下基础。

6.注重人才培养，保优质人力资源

构建核心竞争力的另一条途径是商业地产企业对人才的培养，任何一家企业里人力资源都是非常宝贵的资源，商业地产企业中的人力资源主要包括设计策人员、管理人员、财务人员、融资人员、监管人员、营销人员、技术人员、生产人员等等，如果这些人员的知识水平高，经验丰富，可以为企业带来隐形的利益，保证企业在项目经营过程中的高效和质量，甚至可以为企业创造巨额利润等等。

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