房屋租赁市场交易现状和发展建议

摘 要：随着我国房地产业和城市化进程的不断发展，房屋租赁市场交易市场已经成为我国房地产市场的重要组成部分。本文通过分析房屋租赁市场市场的发展现状，分析房屋租赁市场市场交易过程中存在的信息不对称、标准化程度低和制度性障碍等问题，并给出相应建议，以促进房屋租赁市场市场的健康有序发展。

关键词：房屋租赁市场市场；信息不对称；制度障碍

一、引言

党的“十九大”报告提出“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。建立“租购并举的住房制度”，需要大力培育房屋租赁市场，通过“租构同权”等改革措施，促进房屋租赁市场健康发展。

由于现阶段我国房屋租赁市场市场发展还不成熟，租赁双方存在交易信息不对称、房产中介机构不规范、法律制度不健全等问题。因此，通过我国房屋租赁市场市场的交易过程中研究，分析交易成本过高的原因，对房屋租赁市场市场的健康有序发展有重要意义。

二、现状与问题

屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。据中国社科院公布的2016年《社会发展蓝皮书》显示，我国城镇家庭住房自有率高达91.2%，这意味着只有不到10%的家庭通过租房解决住房问题。数据显示，至2016年底中国的住房交易成交额达到15万亿元，而房屋租赁成交额却只有1.1万亿，仅占总额的7%。相较而言，2016年的美国租房率已达到36.6%，从侧面反映出我国住房租赁市场发展的进程十分缓慢。

通过研究发现，大部分房屋租赁市场的交易一般遵循以下流程：首先，房屋所有者把所出售房屋委托给房产中介机构，并提出自己的“心理价格”；然后，房产中介机构通过其连锁门店或网络平台等方式发布售房信息，有租房意向的房屋所有者看到符合自己预期的房屋后与房产中介机构联系，房产中介机构带领租方实地考察房屋；最后，租赁双方通过房产中介机构进行讨价还价，以确定双方都可以接受的房产交易价格。此外，租方需要在此交易价格的基础上支付额外的相关税费和房产中介机构的佣金。

这样的交易流程导致房屋租赁市场市场存在严重问题：

第一，存在制度性障碍。长期以来，我国房屋租赁市场发展缓慢的重要原因就是租购不同权，房屋产权直接与享受各项社会公共服务权益挂钩，形成“租不如购”的住房消费倾向，导致居民租房倾向低下。我国存在严苛的户籍管理制度，历来国家关于推进户籍制度改革的方案中，都强调有合法稳定的住所才能在城市落户，购买房屋已成为取得当地户籍的常态。而与居民息息相关的教育资源、医疗资源和社会福利体系都与户籍挂钩，没有户籍就无法平等的享受市民福利，这就让购房成为取得当地户籍的一道高门槛，租房便不能与当地居民均等地享受公共服务资源。这种租购不同权的制度安排极大地降低了居民的租房倾向。

第二，交易过程中信息不对称。正所谓“买的不如卖的精”，由于房屋所有者对所出租房屋的基本信息的了解程度更高，因此房屋所有者比租方具有更大的信息优势。

第三，交易的标准化程度低。房屋租赁市场交易相对较为分散，并且房屋租赁市场由于质量差异和配套设施的差异，缺乏科学有效的价值评估体系。此外，普通消费者对房产中介机构的服务、效率和信誉等难以有效鉴别，从而导致房屋租赁市场的交易成本过高。

三、建议

第一，建立完善的市场准入机制。鉴于目前房产中介机构的准入门槛较低，从业人员的整体素质和专业素养不高，法律意识淡薄，而且房产中介机构可能会为了谋求更大的利益而损害消费者的利益，租赁双方则可能会付出更高的交易成本。所以，政府相关部门应完善相关法律规范，建立完善的房产中介机构市场准入机制。此外，对相关从业人员也应有一定的考核标准，制定并实施相关从业人员资格考核认定的规定。

第二，对房屋租赁市场进行全面的制度设计，尽快出台关于租购同权改革的文件。实现完全意义上的租购同权，对租购同权改革中的同权程度与同权范围做出细致规范，让租房与购房真正实现同权，促使房屋回归其居住属性。

第三，加快房屋租赁市场交易信息平台建设。推动房屋租赁市场交易公益性互联网的建立和推广，真正做到保障房屋租赁市场市场上租赁双方和房产中介机构的公平地位。例如，可以采用特许经营模式。社会资本部门自主投资建设房屋租赁市场交易信息平台达到一定资质后，由政府頒发特许经营许可证，继续由其自主运营，采取注册会员制，主要面向租方和房产中介机构收费。这样既可以监督房产中介机构诚信经营，又可在房屋租赁市场市场中提供相关服务，帮助租赁双方和房产中介机构相互鉴定信用等级。

参考文献

[1]中国经济周刊.租房的美好时代——实现“租购同权”，尚需多方发力[EB/OL]. http：//cnews.chinadaily.com.cn/ 2017-08/15/content_30613001.htm，2017-08-15

[2]美国人口调查局.美国年度租房率：1988-2016/EB/OL]. http：//www.census.gov/housing/hvs/data/charts，2017-02-21

作者简介：冯龙涛（1990—），男，汉族，籍贯：河南，研究生学历，单位：北京物资学院，研究方向：产业经济