房地产企业财务风险问题及措施

薛中秋

摘要：随着我国经济社会的发展，房地产企业飞速发展，企业所占的比重也越来越大，因此为了房地产企业的更好发展，降低财务风险成为了必不可少的因素。中小企业的诸多状况都会使其面临财务风险。一旦作出错误的决策，就会阻挡其进步。所以，需要我们了解与分析房地产企业的财务风险，并提出规避该风险的方法。

关键词：房地产企业;财务风险;资金管理

一、对于房地产企业资金财务风险的剖析

（1）房地产行业对于资金的使用是十分密集的，因此很容易存在财务风险，财务风险主要在筹资方面产生，在企业需要资金时，因为资金的来源和筹备方式的不同就会存在一定的风险，所以就要依据企业的自身情况制定计划规避相应的风险。在进行筹资过程中，要根据成本等情况找到最适合的筹资形式，企业的利益和存在的風险是成相应的比例的，所以要权衡利弊，找到最适合的体系筹备资金，这样才能更好地减小风险，除此以外，要注意对流动资金的管控，有效的利用流动资金，在最好的状态下进行企业的进步。同时，企业工作人员的素质和基本工作能力也是很高的。

（2）企业不仅需要进行筹资，还要进行对外的投资，那么在这个过程中就会存在一定的财务风险。企业能对诸多方面进行投资，那就要求权衡资金流动性和企业获利性进行风险的控制，只有这样才能做出正确的决定。重点投资资金才能提高资金的流动性，有效的利用流动资金，提高了企业的各项能力，例如：变现和偿债的能力，但是另一方面会降低企业的获利能力，不利于资金的在资金的有效周转。较大数额的投资，会存在较大风险和不确定性，所以要进行实地的市场考察，尽可能的减少企业的财务风险。资金的有效运营是企业发展的必经阶段。

二、对于房地产企业各个时期财务风险的剖析

对于各个时期的财务风险分析为以下三个阶段：

（1）房地产项目前期的开发风险。房地产企业是一个不能中途停止的行业，一旦决定投资，开发一个项目时，要对项目进行预期的能否正常进行的分析，由此制定对应的政策。因为房地产项目所需时间较长，需要较大的资金的支持，所以在进行项目开发时就会存在许多不可预见的风险，大家都知道，房地产属于不动产，因为这个原因，导致房地产项目开始进行，无论面对什么问题都不能停止或者重新开始，所以，房地产项目的负责人需要对项目进行准确全面的分析，这样才能尽可能的避免项目开发过程中存在的诸多财务风险。

（2）房地产项目中期的运行风险。房地产项目的进行需要消耗大量的人力资源，物力以及财力，此阶段会消耗大量的流动资金本，所占的比重很大。按照相关的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定，因此这部分的费用要有企业自己全权支付，在一段时间内这对企业来说是一笔巨大的支出。这个阶段是环环相扣的，任何一个环节出现问题该项目都无法继续执行，严重的情况下会导致其破产，所以，企业不仅要严格的执行融资计划和预算计划，还要根据当前的市场情况进行灵活的调整，这样才能更好地规避相应的风险，在符合国家规定和政策的前提下顺利的完成房地产项目的建设过程。

（3）是房地产项目后期销售风险。根据相关商业银行进行放款的规定，商品房实现了主体封顶并且办理了相关证明之后，相关的金融管理机构才有资格为客户发放按揭贷款，在相应的房地产项目完成之后，接下来的问题就是关于房屋销售问题，如果能够营销成功，这样开发项目就可以达到回笼流动资金的目的，并能够取得一定的利润，所以这次的房地产项目就取得了阶段性的成功。假如房屋没有及时的出售，就会无法按时收回前期垫付资金或银行贷款，由此导致流动资金的积压，严重的可能导致企业破产，所以，在项目完成之后工作中心应该放在房屋销售阶段，营销是一个不能忽略的重点，规避销售风险，避免出现资金流动的问题，这样才能够保证项目的正常进行，达到盈利的目的。

三、房地产开发项目资金流动方面问题的解决方法

（1）从多个渠道获得资金

一个开发项目的进行不仅仅可以通过信誉贷款的方式获得资金，还可以寻找有投资意向的投资商，这样既可以得到资金又没有大额的费用产生。但是在这个过程中我们也有很多需要注意的问题，其一，因为到达规定还款日期时该项目会面临巨大的还款压力，所以我们要尽量将还款期限和该开发项目的经营周期相统一。其二，企业在向银行进行信誉贷款时要对贷款金额做出严格的规定，防止因为贷款金额太多无法偿还的情况出现。

（2）加强对于资金流动的管理

强化对于开发项目的资金流动的经营管理，以A项目作为例子，对于这样的一个大项目而言，人员的分配，流动资金的管理等很多环节的环环相扣才能保证项目的有效实施，其中最重要的就是对于资金流动的管理，那么就要求我们对每笔资金的收入和支出都有详细的记载，我们要评估这个项目的预期风险，尽量将风险降到最小。企业要适当的分设各个相应的部门进行资金流动的管理，例如：设立收账台要求其记录每笔所获得的收入。要合理的利用资金，尽量避免资金的浪费，企业在内部资金流动的管理要全面，更要深入。

（3）完善对开发项目流动资金的监控

前期要进行预控，在开发项目进行期间也要进实时的监控，这样能够“防患于未然”，企业根据相关的规定对资金流动进行控制，尽可能的保证每个环节都在预期内进行，开发项目进行前期保证资金趋势是呈现增长的情况，在监控的过程中要使支出和收入达到平衡。这样每个步骤才能有条不紊的实施。

四、房地产项目的财务管理措施

（1）树立严谨的风险防范观念

随着社会的发展，树立风险防范意识是十分重要的，企业应该招聘专业人员，深入的分析企业的相关数据，从这些方面看出企业存在的潜在财务风险，而且企业需要提高全体员工的风险控制意识，要从基层做起，逐步深入，严格的进行日常的行为规范，有效的规避风险，提高风险意识是企业进行内部控制管理必不可少的手段，按时的进行各项计划，除此以外，要对各方面进行评估，这样才能有效地规避风险，要跟上时代的脚步，拥有全新的经营管理理念，让企业的各环节管理能够发挥最佳的效果，提引企业的管理质量。企业人员要加强财务风险意识，仔细分析管理过程中各个变量对风险的影响。各司其职，各尽所能。才能让企业规避风险。

（2）加强对于资金的管理

因为房地产企业本身流动资金就少，一笔资金的延迟收款就会导致诸多项目的推迟，所以应该按时将应收钦收回，防止资金短缺状况的发生。收账也要建立相应的管理制度，运用恰当的方法进行结账，防止出现缺账漏账的情况。建立适合企业的严密的财务内部控制机制，建立完备的内部控制制度，加大对企业内部账务的审核力度和对企业人员的监管力度，严格的控制企业财务的实施力度。前提是保证企业资金的安全，最大能力地降低企业管理资金层面的风险发生率。

（3）制定合理的薪酬制度，强化人才培训机制。

房地产企业经营者要制定合理的薪酬制度，有惩也有罚，对认真工作的人员给予一定的福利，无故缺席要对其进行扣除工资，加强对工作人员的技术培训，提高工作人员的工作素质，满足相应员工的合理需求。合理的资本结构才能使企业更好地发展，作为企业发展的基石，我们应调整企业的负债比例，优化中小企业财务结构。以适合自身的经营环境为出发点，对相应资本、负债等进行建设性的调整。在布满荆棘的道路上找到一条实现资本结构良性循环的道路来解决资本结构问题。

五、结语

随着社会的进步，房地产行业占据了很大的市场空间，但不是人人都能够做好开发项目的，从基层做起，事情都是有利也有弊的，想要获得更多的利益就要承担相应的风险，我们要尽其所能的规避风险，注意对员工综合素质的提高，对其技能的培养等，这样才能稳定又持续的进行企业的发展，解决～些不必要的问题。你需要具备聪明的大脑，拥有逻辑思维，考虑全面等等，当然外在的因素也十分重要，其中最重要的就是对于资金流动的把握和控制，前期的失败不是真正的失败，最后的成功才是真正的成功。我们不能轻易的放弃，要从最重要的部分下手，深入了解资金流动，使其各个环节环环相扣，达到最后开发项目能够圆满完成的任务。

参考文献

[1]刘芳，房地产企业财务风险成因与防范分析[J]纳税，2018（31）

[2]孙丰涛，房地产企业财务风险问题探究[J]财会学习，2017（17）

[3]胡甜，企业财务风险防控研究——以中小房地产企业为例[J]经贸实践，2017（16）