房地产开发项目管理难点的分析

【摘要】房地产项目开发建设中，项目管理水平的高低直接决定着项目的质量、进度和成本。为此，本文针对当前我国房地产项目管理中的难点进行了分析，并从项目设计、建设的全过程对如何加强房地产开发项目管理进行了探讨。

【关键词】房地产;开发项目管理;难点

众所周知，有效的管理是保证房地产开发项目按期完成、有序进行和经济效益提高的需要，因此，对房地产开发项目管理中难点和加强项目管理的具体措施进行分析对于项目的成功建设具有重要意义。

1、房地产开发项目管理的必要性

1.1保证项目按期完成的需要

有效的管理是房地产开发项目规范化进行和顺利完成的重要保障，如果管理混乱的话，势必会对房地产开发项目的有序进行造成严重的不良影响，从而影响项目的效率和进度，导致项目无法按期完成，因此，合理有效的管理是保证房地产开发项目按期完成的需要。

1.2项目进展协调性和组织性的需要

有效的管理能够为房地产开发项目的进行提供制度保障和法律法规支持，促进各部门和工作人员之间的协调沟通，保证各项规章制度得到有效的贯彻落实，提高组织架构运行效率，从而为房地产开发项目的进行创造一个和谐的办公环境，保障项目有序的进行。

1.3项目经济效益提高的需要

有效的管理能够极大地提高房地产开发项目的经济效益，有效的管理能够促进项目质量的提高，保障项目按期完成，同时有效的施工安全管理和成本管理等都会使房地产开发项目的成本造价降低，实现项目效益的最大化。

2、房地产开发项目管理难点所在

2.1前期调研不充分

目前，我国房地产开发市场仍然比较混乱，甚至有些房地产企业在成立前根本就没有任何房地产开发方面的经验，只是为了盈利而投资房地产开发项目。通常这类房地产企业在投资房地产开发项目前没有对市场进行全方位、多层次的调查研究，对市场的真实情况和需求掌握程度不够，而盲目地投资房地产开发项目，势必会对房地产项目的顺利开发和企业的经济效益产生严重的不良影响，情况严重的话，还可能会导致“烂尾楼”问题的出现。

2.2建设成本过大

许多房地产企业在进行房地产项目开发前，市场调研工作不到位，项目的发展和设计方案就缺乏科学性、合理性和可行性。如果这些必要的基础工作不到位，后续项目建设管理有效性势必无法得到保证，从而引起材料、机械设备和人力等资源的浪费，导致项目成本增加，建成成本过大。

2.3违法违规分包普遍

违法违规分包问题普遍存在于房地产开发项目的建设阶段，不仅严重威胁着项目质量，同时对于项目建设施工现场的管理也是非常不利的，例如，项目建设过程中，一旦出现质量问题就会发生分包单位相互推诿扯皮的现象，对项目建设施工进度和质量造成严重的不利影响。

2.4物业方面问题

房地产开发项目后期管理阶段最常见的问题就是物业方面的问题，这方面的问题主要是由于物业公司管理水平低下造成的，比如业务反映服务态度差、物业费过高等。这些问题虽然不是很严重，但是对于房地产开发项目后期管理也是非常不利的，需要房地产企业给予一定的关注。

3、加强房地产开发项目管理的具体建议

3.1做好前期市场调研工作

做好前期市场调研工作对于房地产项目管理起着至关重要的作用。房地产开发企业首先要准确定位项目市场调查，比如定位项目的类型（改善型、高端型）、定位购房人群（高层白领、普通工薪阶层）等等，从而为项目可行性分析提供准确可靠的数据依据教。其次，房地产企业在做好充分的市场调研工作后，要从技术可行性和经济可行性两个方面进行分析研究，并形成市场可行性研究报告，并组织专业技术人员对报告中的经济可行性研究部分进行严格讨论，以确保项目的经济效益。

3.2施工过程项目管理

（1）施工质量管理。首先房地产开发企业要重视合同管理，严格按照国家法律法规要求与施工单位签订合同，完善合同内容，以合同为重要依据进行后续施工管理，避免双方产生矛盾纠纷。其次，房地产开发企业在项目施工阶段要协调好各参建方和各部门，强化质量控制，保证项目质量。最后，房地产企业还应该充分发挥监督、管理的作用，对各施工环节进行监督。（2）成本管理。首先，房地产开发企业可以通过公开招标的方式选择资质好、经验丰富、专业性强的勘探和设计单位来完成项目施工前期的勘探和设计工作，从源头上抓好成本控制，其次，选择优秀的施工单位和监理单位，提高施工质量和进度，能够对成本的降低起到有效的作用。（3）施工进度管理。房地产开发项目管理涉及到方方面面的内容，包括材料、人力、机械设备、各部门协调和工程资料等，想要保证项目施工的顺利进行就必须依赖合理高效的管理模式，因此，对于施工进度的管理与优化，房地产开发企业应该从优化项目管理模式入手。（4）施工安全管理。对于房地产开发项目建设而言，保障施工安全最有效、最简单的方法就是选择资质高、专业技术人员多、负责人的监理单位，同时对于施工质量的提高也有帮助。充分发挥监理单位在项目建设安全管理中的作用，能夠有效地保障项目的施工安全。与此同时，房地产企业也应该加强内部安全培训，提高项目团队的安全意识 和业务素质。

3.3竣工阶段的项目管理

首先，房地产企业应该提高对竣工验收工作重要性的认识，要求各参建单位编制相关材料并交付有关部门，只有获取电梯、燃气、人防、环保、公安消防和规划等验收合格后，方可交付使用。其次，完善物业管理。房地产企业应该重视物业管理，做好物业公司与业主之间的协调工作，为业主创造一个良好的居住环境。

结语：

总之，当前，房地产开发项目管理的难点主要表现在前期调研工作不到位、建设成本过大、违法违规分包普遍、物业管理水平步低下等方面，对此房地产开发企业在应该从项目施工前期、施工阶段和竣工阶段入手，进一步提高项目管理水平，确保项目成功建设，实现项目效益最大化。

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作者简介：

田术岭，山东融信置业发展有限公司，山东淄博。