房地产项目设计管理的要点探析

张棣

摘 要：房地产开发项目设计阶段对于项目综合效益来说极其重要，要分析房地产项目设计管理存在的缺陷和不足，提出房地产项目开发战略，运用价值工程理念进行房地产项目的设计管理，降低项目设计管理成本，提高项目设计效率。

关键词：房地产 项目 设计 管理

随着房地产行业竞争日趋激烈的趋势，必须关注和加强房地产项目设计阶段的管理，引入标准化设计和价值工程的理念，设计房地产项目标准化产品线，把握房地产项目设计管理要点，提高房地产的开发效率。

一、房地产项目设计管理存在的问题分析

（一）缺乏项目设计管理的充分重视

当前房地产项目设计阶段的管理重视度明显不足，房地产企业内部人员组织架构、人员层次难以适应设计管理的专业技术要求。

（二）缺乏合理的设计费用管理方法

当前大多是按照建筑面积的单价乘以总价，或者按照造价的百分比进行设计费用的计算，暴露出设计费用管理方法不合理的问题。同时，设计费用的管理缺乏有效的衔接和激励，导致设计服务的随意性。

（三）缺乏对项目设计进度的合理把控

房地产项目设计进度的管理缺乏有效掌控，存在项目设计时间节点随意修改的现象，设计方要仓促应对突发的出图节点，导致后期施工与设计图纸不相一致的返工现象，严重影响项目设计的总进度。

二、房地产项目设计管理要点分析

（一）设计管理的准备

（1）确定设计管理的对象。要采集房地产项目资料，明确设计管理对象、项目条件及分析范围。（2）选择VE领导成员。主要包括专业技术负责人和项目负责人。（3）制定工作计划。要拟定与房地产项目相适宜的工作计划，具体包括项目责任人、工作目标、工作时间等。（4）整理相关资料。要整理房地产项目各个设计方案和寿命周期费用的资料，调查现场情况并进行汇总。

（二）设计管理的分析

要进行房地产项目设计管理功能分析和整理，厘清各功能项之间的关系和权重，依照其重要性进行调整、评价。同时，进行房地产项目成本分析，重点分析各项目标成本，明确功能改进区域。

（三）设计管理的创新

主要进行房地产项目设计管理方案的创新，征求专家和技术负责人的意见，从技术、经济、效益等多个维度入手，确定房地产项目标准化设计方案，并提出房地产项目设计管理多个方案，将多个方案的评价细则进行分类、综合对比和评定，通过方案总体评价和具体评价，最终筛选出最优方案，使新方案能够满足功能需求，并将确定的方案资料编写成册。

（四）设计管理的实施

要由主管部门进行新方案的签字审批，再进行新方案的具体实施工作，检查VE活动的成果，并进行房地产项目设计管理方案的成果评价，主要是从质量、进度、成本等维度着眼，进行房地产项目设计管理成果的多方位评价和鉴定。

三、房地产项目设计管理案例分析

（一）工程概况

某工程项目用地屬性为住宅用地，地块主要交通有高速公路、主干道路道路、地铁站和三个公交站点，用地面积5.0648平方米，总建筑面积18.95万平方米。可以采用价值工程进行成本和功能定量分析，进行该房地产项目设计管理方案的优化，解决项目设计管理难题。

（二）项目分析

该房地产项目的配套设施不断完善，有明显的住宅片区效应，产品展示良好，交通便利，有较大的升值空间，块地内部没有构筑物，易于前期场地平整和土方开挖作业。然而，项目所在地块的干线道路总建筑面积仅为19万平方米，规模较小，要采用差异化的设计产品，不设临时样板房而设实体样板房。同时，项目存在收地困难，难以入场进行地质勘探，需要政府出面加以解决。在地块内部还存在排洪渠，需要进行项目改道设计，并存在地块内部的高差问题，增大了项目报建开发的风险。通过上述分析可知，房地产项目采用楼栋由北向南逐级坡降的排布方式，保持大于40米的楼栋间距，增加小区中心园林区的面积和泳池，设计开放式的城市广场，在干道道路上铺设人行道主出入口和配套商铺，增强与周边楼盘的配套互动。并选取成长型标准库产品线设计方案，适当补充成熟型户型，进行不同户型的搭配组合设计。

（三）价值工程在房地产项目设计管理的应用

采用VE进行住宅价值的合理分解，进行多级阶层、多因素的量化评价和分析，进行不同设计方案的对比和优化，最终得出最优解。在前期地质勘探和钻孔作业的过程中，考虑到施工地块属于极软弱淤泥质土，极大地影响室外排水管线的设计，为此可以采用软基加固的设计，然而要增加较多的额外工程造价，必须运用VE原理进行设计方案的分析，以人工地基作为VE研究分析的对象，具体系统功能如图1所示。

在满足排水管道设计施工和使用的前提下，将人工地基的厚度减少至0.4m，换填材料改为建材废弃料山皮土，有效减少造价、加快进度、缩短工期，并从经济上分析可知，优化后的排水方案造价比原方案节约近30万元，工期也缩短了近2个月。

四、小结

总之，房地产项目设计阶段对于项目综合效益影响较大，要重视项目设计管理，并进行项目设计管理案例分析，结合项目功能和成本，找寻功能和成本之间的平衡点，有效节约项目资源，提高房地产项目的价值，增加房地产项目设计管理投资效益最大化。

参考文献

[1]杨勣，陆戎.房地产项目成本控制影响因素浅析[J].特区经济，2017，（01）.

[2]招志凌.房地产设计管理浅析[J].建筑设计管理，2016，（09）.