房屋继承公证实务中的法律问题探讨

摘 要 房屋继承公证主要为房屋继承公证部门依法证明房屋继承者享有对遗产继承权利的一项活动，由于现阶段我国在立法层面没有明确设置关于继承公证的法律制度，导致房屋继承公证实务中法律风险较大。据此，本文以房屋继承公证实务入手，阐述了房屋继承公证内涵。从房改房产权认证问题、继承者失联问题、转继承问题等方面，介绍了房屋继承公证事务中存在的法律问题。并提出了几点针对性的解决措施。

关键词 房屋继承 公证实务 法律问题

作者简介：付雪彦，陕西省西安市高陵区公证处，四级公证员，研究方向：公证法律类。

中图分类号：D926.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.155

在我国《物权法》中针对不动产物权登记问题进行了详细阐述。即不动产物权登记为房屋产权公证的主要依据，房屋公证也是不动产物权公证中纠纷预防的主要举措。但是在房屋继承公证实务中，继承者身份认定、证明材料核实及审查、转继承人员信息真实性确定等方面存在一些法律问题。因此，为保证房屋继承公证效力的充分发挥，对房屋继承公证实务中法律问题进行适当分析非常必要。

一、房屋继承公证概述

房屋继承公证主要指公证机构依据相关法律法规要求，根据房屋继承者申请证明材料判定房屋继承者继承行为真实合法性的活动。依据我国《继承法》的相关要求，房屋继承主要可以划分为法定继承、遗嘱继承两个模块。而房屋继承公证也可以划分为遗嘱继承公证、法定继承公证几个方面。在法律规定范围内，通过对房屋继承者及其利益相关方提交的申请材料进行公证，可以明确房屋继承者房屋产权属性、与被继承者关系、所有权等信息，降低房屋继承诉讼纠纷发生概率，有利于稳定和谐社会的构建。

二、房屋继承公证实务中的法律问题

（一）房改房产权认证问题

房改房主要是指城镇职工依据地方城镇住房制度以成本价购买或者以标准价购买的公有住房。在我国房改房接触上市限制后，暴露出来了一些问题。如在房改阶段若住房所有者配偶已亡故，则在职工本人失去生命特征后，就会出现房产登记与事实不符的情况，影响整体公证程序顺利进行。

（二）继承者失联问题

一般来说，在房屋继承当事人办理房屋遗产公证后，大多需要将房产证办理到其中一个继承者名下。而在最后办理阶段，若房屋继承者由于其他原因无法联系，且没有确定房屋继承代理人员，就会导致房屋继承公证工作无法顺利进行。

（三）转继承相关问题

在转继承过程中，部分房屋继承者为了多占有被继承者遗产，以达到自身利益的最大化，不仅会提供虚假亲属证明及虚假房产证明，甚至会提供利益相关者失去生命特征证明。再加上转继承问题过于复杂，相关法律制度也没有对此进行详细规定，对于房屋继承公证人员公证工作提出了较大的挑战，也不利于维护当事人合法房屋继承权益。

三、房屋继承公证实务中的法律问题预防对策

（一）房改房产权认证问题解决措施

针对房改房阶段存在的房屋继承公证问题，相关公证人员可以依据二十世纪末期我国建设部住宅与房地产业司给司法部律师公证工作指导司提供的关于房改房产权认定问题复函的相关内容，结合我国最高人民法院在2000年向司法部律师公证工作指导司提供的答复函——《关于在享受本人工龄和已失去生命特征配偶生前工龄优惠后购公房是否属于夫妻共同财产的函》，将公房作为夫妻共有房。此时，在房改房夫妻一方失去生命特征后，若还没有进行遗产分割，则可从购房款方面入手，对已失去生命特征一方工龄政策补贴情况、产权登记簿登记情况进行分析。同时与房改房当事人沟通，由当事人自行决定，是否放弃继承或者共同继承。

（二）继承者失联问题解决措施

针对房屋继承当事人失联导致的相关问题，除拒绝办理继承当事人公证事务以外，公证员还可以将失联房屋继承者列入共同继承者。随后由其中一名继承者代替失联房屋继承者，与产权继承者达成遗产分割协议。并依据失联继承者继承份额，进行现金折扣。最后由产权继承者将现金交由协议另一方进行保管转交。同时考虑到拒绝办理公证极易导致房屋遗产处于长时间不稳定状态，若无法在规定时间内将遗产转化为在产权，房屋继承者对房屋使用、处分限制程度较大，这与房屋继承公证的公平性原则是相背离的。而由其中一名继承者代替失联房屋继承者进行公证的方式，虽然具有一定的操作优势，但是若后期失联房屋继承者获取相关信息，就会出现失联当事人对代理继承者追认问题，进而出现代理行为无效的情况。据此，为保证失联房屋继承者的权益，房屋继承公证人员可以筛除放弃继承的情况，依据均等继承的原则，将不在的继承者份额提存至公证处。在可以失联房屋继承者失联状态解除后，提出原提存份额并转交给原失联房屋继承者。

在上述工作开展的基础上，针对失联房屋继承者继承权公证方面的法律薄弱问题，相关立法部门应依据《物权法》《继承法》的相关内容，从具体法律条文入手，逐步完善优化，充分保障被遗漏房屋继承者诉讼权利。如依据《物权法》第二十九条规定，通过继承，或者受遗赠而获得物权的当事人，自当事人集成或受遗产赠送开始之日起即可产生法律效力；而我国《继承法》第八条则规定：自房屋继承者接收到，或者应该接收到其房屋继承权利受到侵犯时间开始，房屋继承当事人可以在两年之内发起诉讼。但是自房屋继承者开始超过二十年没有发起诉讼的，则不得继续发起诉讼。虽然房屋继承公证处在开展相关工作时，需要严格依据房屋继承公证程序进行，但是由于诸多不良风险因素的存在，不可避免的会出现公证漏洞。如在房屋继承公证期间，由于其他继承者提供错误证明导致公证员遗漏失联当事人时，相关法律并没有民权规定被遗漏房屋继承当事者是否可以依据《继承法》的相关要求发起诉讼的权利，也可以对房屋继承公证处依据《继承法》抗争辩论的权利进行完整约束。针对上述情况，相关立法部门可以依据《继承法》第二十五条相关规定，结合《物权法》的相关内容，进一步完善《继承法》中关于繼承公证的相关内容，以充分保障房屋继承者继承权利。即在房屋继承者完整行驶自身继承权之后，若房屋继承者明确提出放弃房屋继承权利，则应在房屋等固定遗产处理前明确标注，反之则认为房屋继承者愿意接受房屋继承权利。即在房屋继承公证程序开始时刻房屋继承者并没有表示放弃其继承权，则房屋继承公证处可以认为房屋继承者愿意接受其应当继承的遗产。并从房屋继承公证之日起产生物权效力。

（三）转继承问题解决措施

对于转继承中存在的法律问题，房屋继承公证人员可以从两个方面进行分析。一方面，若在被房屋继承者子女在被房屋继承者失去生命特征后、遗产分割前失去生命特征，则房屋继承公证人员可以将被房屋继承者所继承的房产划分为两个模块。其中一个模块需要归还原房屋被继承者配有所有，另外一个模块则可作为遗产分割。同时考虑到无生命特征房屋被继承者家庭成员过于复杂导致的公证难题，房屋继承公证人员可进一步加大公证阶段对公证证据审查力度。在公正、公平、合法原则的约束下，充分利用现代化高科技设备，严格依据房屋继承公证规则及房屋继承公证程度，进行公证，以保证房屋继承申请人提交材料真伪性鉴别效力。

在具体工作开展过程中，基于转继承的复杂性，房屋基础公证员可依据房屋继承公证程度，保持冷静、客观的心态，对房屋继承申请人所提交材料依据公证程序进行认真核实。同时房屋继承公证人员应在材料审核期间，注意观察房屋继承申请人的举止形态、态度、表情等。针对部分表情慌张、眼神飘忽的房屋继承申请者，加大对房屋继承申请人材料的审核力度，避免部分提供虚假材料的房屋继承申请人获得额外继承权益。同时在常规房屋继承公证过程中，房屋继承公证人员应逐步提升自身专业素养，在初步审核房屋继承申请人申请材料的基础上，依据重点圈注、详细询问、多次校对的原则，对房屋继承申请人报审材料进行全面审核。必要情况下，房屋继承公证人员可以利用现代设备，对房屋继承申请人提交的材料或证件资料进行准鉴定，以便在一定程度上降低房屋继承公证实务中法律风险。除此之外，考虑到房屋被继承人家庭关系过于复杂导致的房屋继承公证法律问题，房屋继承公证人员可以与相关部门沟通，将以往无限房屋继承模式设定为有条件的限定房屋继承制度。即房屋继承者必须依据法定程度才可以享有责任继承利益。若房屋继承者违反法律规定条件，则会失去房屋限定继承权利，即放弃房屋继承权利。同时考虑到房屋继承公证实务中房屋继承者具有选择无限继承、放弃继承、限定责任继承的权利。一般在房屋继承公证法律实务中，若房屋继承者没有在规定时间内做出选择，则可暂时认定房屋继承者愿意承担自身无限责任继承权利。但是由于我国自身国情差异，除法律界定条件外，社会道德伦理对房屋继承公证法律实务也具有影响。这种情况下，房屋继承公证人员就需要与相关立法部门沟通，进一步完善有条件限定房屋继承相关规定。即以房屋市价评估清单的方式，制定房屋管理人制度。进一步细化房屋继承者在享有房屋债务清偿后剩余财产继承权程序规定，允许房屋转继承者不必为房屋继承权益外的债务承担责任。

另一方面，若房屋被继承者父母在房屋被继承者无生命特征后遗产分割前失去生命特征。则在房屋继承公证实务中，由于这种情况涉及到第二顺序继承者，若第二顺序继承者存在代位继承因素，就会导致房屋继承者财产被第二顺序以外的人员继承，如房屋继承者外甥子女、侄子女等。上述情况一般不会被房屋被继承者配偶、子女承认，而且会产生较大的纠纷。因此，房屋继承公证人员可在公证实务开展阶段，加强与公安、房管、银行、法院等部门的联系，开展多部门联合公证工作，逐步规范房屋继承公证审查制度。同时为提高自身与公安、房管、银行、法院等部门信息沟通效率，房屋继承公证人员可以依托互联网平台，利用计算机多媒体技术，构建完善的房屋继承公证诚信体系。在这个基础上，若在房屋继承公证阶段发现部分存在疑问的材料或条文，房屋继承公证人员可以第一时间与相关部门沟通，调查核实相关情况，从根本上降低房屋转继承中虚假行为波及范围。同时对于提交虚假材料或证件信息的房屋继承者，房屋继承公证人员可以将其违反法律的行为告知金融银行或者公安部门，促使其受到应受的法律制裁。并将其纳入个人征信系统，形成约束机制，杜绝类似情况的再次发生，为后续房屋转继承公证工作顺利进行奠定基础。

四、总结

综上所述，在房屋继承公证实务中公证员需要行驶法律赋予其神圣职责，为房屋继承当事人作出公正、准确的公证，以充分维护房屋继承当事人合法权益。因此，针对现阶段房屋继承公证中存在的房改房产权认证问题、继承者失联问题及转继承问题，房屋继承公证员应充分利用自身职权，逐步提升自身职业素养及综合素质。同时加大公证过程中对公证证据的审查力度，以充分维护房屋继承当事人合法权益。

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