安置小区物业管理问题与对策——以涪陵新区为例

■ 秦 杰

安置房项目是推进城市新区城镇化建设的重要配套措施，随着城市新区规模的不断扩大，安置小区的数量及规模也呈现出不断增大的趋势。重庆市涪陵新区经过15年的发展，安置小区从无到有、从单体楼到配套齐全的综合性小区，安置小区物业管理积累了一定经验并取得了初步成效，但同时也存在着诸多问题。如何提升安置小区的物业管理水平，已成为涪陵新区发展的一个重要课题。

一、安置小区物业管理现状

一是安置小区建设。涪陵新区成立于2003年，与涪陵工业园区实行“一套班子，两块牌子”的机构管理模式，城市规划面积约60平方公里，涉及拆迁安置社区20个、户籍人口7.5万人。截至2018年底，涪陵新区已建成投用的安置房项目达130余万平方米，在建安置房项目达90余万平方米，安置小区共计14个。

二是配套项目建设。涪陵新区安置小区配套项目建设水平总体较差，配套项目建设主要分为两个阶段：2007年以前，以独栋、低层安置楼建设为主，由于在规划、建设上考虑不足，存在无安防设施、绿化率低、未配置车库等问题；2007年以后，以规模化、分期安置项目建设为主，配套建设参照中档商品房小区标准，超市、幼儿园、休闲场地等配套项目较为合理。

三是物业管理模式。涪陵新区安置小区主要有3种物业管理模式：1.2007年以后建成的规模较大、具备良好物业管理基础的安置小区，由政府平台公司公开招标，聘请专业的物业公司提供物业服务。2.2007年以前建成的规模不大、有一定物业管理基础的安置小区，由政府授权社区委托物业公司进行简单的物业管理服务。3.规模过小、户数不多的安置楼，由社区聘请小区的个别人员进行简单的卫生维护。2018年以来，涪陵新区的第二、三种物业管理模式正逐渐向第一种管理模式转变。

四是物业费来源及支付。涪陵新区安置小区的物业管理资金来源主要有三个方面：政府财政补贴；小区收益，主要包括商业门面租金及公共收益；安置家庭自行缴纳。公开招标的安置项目，由政府、安置家庭各支付50%的物业费用；由社区委托物业公司管理以及聘请个别人员进行简单卫生维护的安置小区，由财政专项经费及小区收益支付，安置家庭不承担费用。

二、安置小区物业管理存在问题

一是安置小区规划建设及工程质量存在一定问题。2007年以前，涪陵新区安置小区规划设计相对滞后， 配套工程不完善， 随着拆迁家庭生活水平的不断提高，出行、购物、休闲娱乐需求矛盾日益突出。拆迁安置工作时间紧、任务重，为保障拆迁家庭拆后有房住，涪陵新区积极落实“即拆即安”政策，造成安置小区施工质量存在一定瑕疵，墙面渗水、外墙砖脱落问题偶有发生。

二是业主物业管理意识不强。安置户的生活方式由乡村型向城市型转变需要一定的时间过程，对安置小区的物业管理工作不够理解、支持。安置人员常说“我原来生活得好好的，被你们搬迁到了这里，什么都要管，什么都要钱”， 对安置小区物业管理工作带有对立情绪。安置户对物业企业的工作职责不够清楚，存在“只要将问题反映给物业公司但没得到解决的，就是物业公司没履责”的思想。

三是综合管理难度较大。安置户的农村生活习惯一时难以转变，普遍存在公共楼道堆放私人物品、占用绿化带、乱晾晒衣服谷物、私拉电线、乱搭乱建、乱停放等问题，严重影响市容市貌。安置小区房屋的出租比例较高，入住人员构成较为复杂且流动性大，加之早期建成的安置小区未设置安防系统，更增加了安置小区的综合管理难度。

四是物业费收取存在恶性循环。安置户对物业管理工作不够理解，存在长期拖欠物业费的问题，致使物业公司服务质量难以得到保障，出现了“物业费收不齐——物业公司降低服务质量缩减成本——小区管理差——物业费收不齐”的恶性循环。个别物业企业因恶性循环问题，甚至主动退出了安置小区的物业管理工作。

五是老旧安置小区未交存专项维修基金。2011年1月，重庆市人民政府下发《重庆市物业专项维修资金管理办法》，明确了城市房屋拆迁安置房须建立物业专项维修资金以及缴存标准，而涪陵新区2011年以前建成、投用的安置小区并没有强制缴存专项维修资金相关规定。随着时间推移，修建较早的安置小区时常出现外墙脱落、屋面渗漏、排污管网塌陷、路面破损等问题，均由政府平台公司组织维修，实行政府“兜底”。

三、安置小区物业管理对策

一是健全法规制度，促进规范管理。完善适用于安置小区物业管理的相关法规政策，进一步明确街道、社区的管理职责，充分发挥基层组织的物业纠纷调解、管理监督、保障服务功能；出台老旧安置小区维修资金管理办法，探索政府补贴、小区收益、安置家庭缴纳等多种形式的资金来源渠道，确保老旧安置小区房屋及时维修、更新、改造；建立政府补贴物业费退出机制，探索实施“政府补贴按时间、按比例逐渐减少，安置家庭缴纳费用相应增多”的补贴政策，减轻政府财政负担；完善考核机制，成立以街道、社区、业委会、安置家庭代表为成员的考核小组，对安置小区的物业服务质量进行考核，作为政府补贴的关键依据。

二是完善安置小区工程配套，提升建设质量。明确安置小区建设标准， 细化安置小区配套项目种类及规模比例，解决安置家庭入住后的教育、购物、休闲、车辆停放等“后顾之忧”；选择信誉度高、施工质量好的建筑企业，强化建设过程控制、严把质量关，鼓励安置户代表参与过程监控及验收工作；督促物业公司做好安置小区入住前的承接查验工作，重点对消防设备、电梯、安防监控设施、给排水管网等公用设施设备进行查验，发现问题及时交由开发商整改。

三是落实属地管理责任，开展安置小区环境综合整治。建立以街道办事处为主体，建设、房管、综合执法、卫生、环保、 消防、工商、派出所等多部门协同配合的综合治理机制，对安置小区的违规搭建、毁绿种菜、占用公共区域、违章装修、改变房屋性质等违规行为进行集中整治， 杜绝群体性违规势头蔓延，引导安置人员共建和谐、美丽、整洁的小区环境。

四是加大物业管理宣传，提高物业管理水平。通过政府部门、社区、物业企业宣传相关法规政策以及物业管理工作的重要性、必要性，把安置人员思想逐步从“被管理”转变成为“要管理”， 逐渐形成安置人员与物业企业、社区、政府部门共建美好家园的新局面；物业公司通过提升人员素质、强化内部管理、加强有效沟通、提高满意率等手段，不断提高物业服务水平，得到安置人员的认可，进而实现物业管理工作的良性发展。

五是鼓励成立业委会，监督、配合物业管理。鼓励安置小区成立业委会，广泛听取安置户对物业管理的工作建议，督促物业企业严格履行《物业服务合同》，规范物业管理工作，不断提高物业服务水平；积极监督安置户遵守小区管理规约，协助物业企业做好相关工作，共同维护安置小区环境；发挥业委会的纽带桥梁作用，积极沟通、反映安置户的物业诉求，调解安置家庭与物业企业之间的矛盾。

实现安置小区良好的物业管理局面，是一个长期、动态的工程。解决安置小区的物业管理难点问题，应当从制度、主体以及理念出发，采取循序渐进的方式，改变安置人员生活习惯、提升安置人员生活环境、维护安置人员合法权益，推动安置小区共建共治共享，进而促进安置小区的和谐、稳定。