关于房地产税征收形式的研究

李棚　尹立　陈重阳　王博

摘要：日益临近的房地产税引发广泛关注，房地产税开征势必会影响我国房地产市场。文章从征收前提条件、征收原则两方面入手，借鉴上海、重庆试点和国外的征收经验，对我国现行经济形势进行分析，结合调查样本所显示数据，来推演房地产税征收形式。立法是开征房地产税的前提，并且实行配套监管措施保证执法的效率，结合中国特殊的国情，实行多级累进税率，区分不同地区、不同对象进行差异化征收，分步推进，最终使房地产税收制度顺利落地是必由之路。

关键词：房地产；房地产税；征收形式

一、引言

房产税是最早开征14个税种之一，1951年8月颁布城市房地产税暂行条例中，将房产税和地产税合并成房地产税。1984年改革工商税制，国家重新开征房地产税，而本次改革把房地产税一分为二，分为房产税和城镇土地使用税。2011年，在上海开展对个人部分住房征收房地产税，征收对象为上海居民二套房及非上海市居民的新购房；与此同时，在重庆改革试点征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、個人新购的高档住房，以及在重庆市且无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。2013年7月，国家税务总局下发通知研究扩大个人住房房地产税改革试点范围。2018年两会再次提到全面推进房地产税改革，提出征收房地产税的三个原则：立法先行、充分授权、分步推进。开征房地产税已成定势，房地产税的立法也是大势所趋。因此，深入研究房地产税的征收形式以及运行机制是当务之急。

二、调查样本情况

设计发放本次问卷的目的是为了调查理性经纪人对当下中国房地产市场开征房产税情况基本了解情况，摸清开征前夕的群众对房地产税的支持力度以及易于接受的征收方式。在此基础上提出合理的房地产税征收模式。

本次问卷主要围绕五个方面：房地产的基本常识、房地产税的基本问题、房地产税征收形式的看法、国内外对比以及试点情况、开征房地产税的影响，五项内容共54个问题。本次调查历时2个月，分别为2018年7月和8月，采用网络问卷的形式进行自由扩散式发放，力争了解基层群众对房地产税的支持力度，共回收真实有效问卷119份。

三、房地产征税前提条件

（一）房地产涉及面广、群众关注度高

在房地产政策关注度上，有83.2%的群众关注国家的房地产政策，其中经常关注的群众占到了20.17%。在群众本身层面上，有76.47%的人认为房地产政策的变动会影响自己的购房决策，这个现象的原因可以从群众的收入水平上得以体现，有35.29%的群众月收入在5000～10000元这个区间，占比最高；同时在3000～5000元区间的群众占到了31.09%，但是仍有14.29%的群众月收入在3000元以下，所以65.55%的群众选择贷款购房。住房对于大部分群众来说是刚需，有70.59%的群众更倾向于买房，且72.27%的群众购房的目的是居住。

（二）房地产泡沫亟待消化

房地产泡沫化的结果就是房价虚高。以房地产为载体的泡沫经济缺乏实体经济的支撑，从而导致整个房地产市场乃至经济运行动荡。调查结果显示，56.3%的群众知道房地产泡沫，但是71.43%的群众并不了解房地产泡沫。若开征房地产税，对购房者而言，意味着购买房子需要付出比原来更多的资本，会导致在购房的时候增加考虑的时间，投机者考虑的时间和所需资金更多，那么在相同的时间间隔内，征收房地产税之后的房产成交量会比征收之前有所减少。另外，房地产供应商会根据市场的变换来调节自己的供应量，从而实现供需平衡，价格也会趋于稳定。这就起到了挤压房地产泡沫的作用。

（三）开征房地产税能一定程度上打击投机行为

“炒房团”是房地产投机的代名词。“炒房团”一次性购买大量房产，破坏了房地产市场平衡。刚刚出台的不动产登记制度显然是为开征房地产税奠定基础。“炒房团”大量购房的行为受到了制度的约束，开征房地产税使得他们的利润降低，“炒房团”不得不缩小自己的购买规模。有42.66%的调查对象认为如果自己打算购房投资，开征房地产税时会选择放弃购买或者继续观望。长久来看，投机行为不能为他们带来理想的利益，投机现象就会逐渐降低直至消失，房地产市场的运行也会越来越平稳。

（四）缩小贫富差距，弥合社会阶层矛盾

房地产税是一种财产税，开征房地产税可以增加国家的财政收入。免征范围的界限设定是从制度层面保障群众居住权的表现，同时也是群众基本居住需求保障的法律保障。但房产较多的人肯定需要缴纳更多的房地产税，无疑是沉重的打击，抛售现有房产降低持房意愿。有25.21%的调查对象认为开征房地产税可以缩小贫富差距，并且有58.82%的群众认为房地产税可以调节收入分配。透过现象看本质，开征房地产税实际上是一个良性循环。政府征收房地产税，增加了财政收入，就有更多的资金用于民生建设，缩小贫富差距。长远来看，贫富差距缩小，社会公平会进一步得到保障，开征房地产税也使得我国的税收制度更加完善。

四、房地产税征收原则

（一）房地产税征收对象是所有房地产

从建国以来对房地产税改革多次，征收对象的范围越来越大。居住用房和商业用房都需要征收房地产税。争议最大的农村房产也需要征收，但是征收标准由各省、自治区、直辖市人民政府决定。2011年1月，在上海、重庆两个地区开始征收房地产税。在上海市对整个直辖市进行房地产税的征收，而重庆只对主城九区进行征收。从两个试点的实践来看，沪、渝两地均设有免征点且税率实行差异化，两地目前都是以“房屋交易价格”作为征税基准，但是上海市规定的计税基础中需要征税的房产价值只占总价值的70%。值得注意的是，两试点均只对个人住房征税，并没有涉及到商业用房。这就导致了房地产税收对政府财政收入贡献比重不高，而往往商业用房的规模都比个人住房大。两个试点的征收机制均有可取之处，61.34%的群众认为国内两个试点的效果具有代表性，并且75.63%的群众认为需要延续两个试点的征收机制。所以本次改革的重点就是优化并推广试点征收机制，扩大房地产税的征收范围。

（二）征收房地产税需法律保障

毫無疑问，开征房地产税第一步就是立法。国家已将房地产税立法提上了日程，不动产登记制度也已经出台。我国国情比较复杂，法律的施行不能一步到位，房地产税法同样需要分步推进，分步推进的步骤可能是先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人逐步实施。在房地产税法中需要明确房地产税的性质和征收的目标作为改革的指导原则，立法过程中一定需要征集民众意愿，保障民众的根本利益。由表1所示，69.75%的人表示有必要征收房地产税，表明开征房地产税是人心所向，另外有34.45%的人认为房地产税立法将在半年到一年之内完成，这也体现出来民众对房地产税立法的殷切盼望。

（三）设立起征点

在新加坡征税的基础是房屋的年值，当房屋年值低于8000新元则无需缴税。而在上海、重庆两个试点是以房屋面积来设定起征点。虽然两个试点以面积来衡量起征点，但是计税基础还是房屋的价值，所以两种方式的计税基础都是房屋的价值。问卷调查中显示，60.50%的调查对象的理想住宅面积是100～180平方米，但是2016年全国人均住房面积仅为40.8平方米，户均人口数为3.02人，换算成每户平均住房面积为123.2平方米。由于东西部差距较大，方差较大，所以均值的极限误差也较大。

与沪、渝两地房税起征点作对比，每户平均住房面积均高于起征点。起征点依据的计算基础有房产估值、房产面积以及房产套数。每个标准各有优劣势，设定起征点时应该把每个要素的影响都要考虑进来。设立起征点很难全国统一标准，设立科学的起征点需要考虑各方面因素。所以本文认为起征点应该由各省、自治区、直辖市税务部门按照各地实际情况设立，这样做的目的是让房地产税制更加合理，缩小地区间差距。最适税负水平可以衡量房地产税起征点设置是否合理。在大多房地产税制已成熟国家，最适税负水平范围为2%～5%，我国中等收入居民居多，可以借鉴2%～5%的税负水平。

（四）遵循“宽税基、低税率、严征管”的原则

在上海、重庆两个试点征收房地产税征收的效果并不明显，其中很重要一个原因是课税基础太过局限。上文已经提及房地产税征收对象是所有房产，扩大税基才能使得整个社会的征收氛围更加公平，进而整个社会的税负水平也更加健康。房地产税本身就是一个综合性概念，推出房地产税已经简化了税种，目的是减轻征收部门的工作负担，也可以让税收体制更加平衡。在宽税基的前提下实行低税率原则，可以保持政府财政收入的稳定，纳税人的税负水平也会稳定在一个健康的水平。过高的税率不仅不能达到征税的目的，而且会增加执法难度失去民心，得不偿失。在税收征管这个环节，需要税务部门和执法机关共同努力，完善税务监管系统，严厉打击一切偷税漏税行为，房地产税通常税额较大，坚决不姑息任何违法行为，一同维护我国纳税的积极氛围。

五、房地产税征收机制的设计

根据上述原则，本文设计了房地产税征收运行机制图，具体见图1。

（一）立法先行、完善执法配套、做好政策动态调整长效机制

一方面，全国人民代表大会完成房地产税立法工作后及时配套执行机关。房地产税全国执法机关主要为住房与城乡建设部门、税务部门和新成立的政策协调部门。政策协调部门主要职责是为了根据房地产经济市场发展情况，做好动态政策标准细则的调整，防止出现房地产市场退出资金引发打的资本动荡，要引导这部分向实体经济过渡，巧妙利用好政策杠杆、发挥导向作用。政策调整建议实行固定调整期和紧急调整两种运行模式，政策制定调整应当广泛征集意见，从而保证政策动态调整的稳定性。政策协调部门要把握房地产市场的价格变化，设立房产估值工作小组对房产准确估值提供专业化的意见，以确保征收工作有据可查、有法可依。

另一方面，房地产税征收要依托现有两大全国性平台，分别是：不动产登记管理系统和税务管理系统。不动产登记管理系统主要负责房地产管理，避免征税对象不明确现象的发生。税务主管部门要激活基层税务工作，建议房地产税收入国家统一征收，按比例大部分用于地方经济建设，这样做的有利之处在于退出资金易于参与地方实体经济建设，亦能同时避免退出引发经济市场波动。税务主管部门需要根据房管部门提供的信息了解当地的房产分布，做好征税系统与税务、不动产登记系统全面对接，根据每个时期的指标，在有必要的时候合理、健康地调整税率，让房地产税发挥最大的作用。

（二）结合地方经济发展实际，分对象、分地区开征房地产税

对于房地产资产做好按照用途分类工作，根据不同用途对象的房地产开征相应的税率。具体有以下方面。

1.分对象的含义有：第一、用途对象不同和购买对象两种含义。对于政府办公用房、社会公益及特许用房实行免征。主要包括政府办公、医院、学校、驻华使馆以及符合政府无偿划拨使用的房产和地产以及国家特殊鼓励发展的行业或者地区所需要的房地产等；对于其他类型房地产要开征。第二、购买对象分为首次购买和多次购买，对于首次购买的刚需住房按零征收；对于购买的改善性住房按较低税率；对于投资性住房从高征收。

2. 不同地区应当按照国家政策协调管理部门每次制定的政策范围划定自己的分类执行政策标准，由地方人大通过后执行。建议一线城市从高征收，二线城市比一线城市次之，其它依次降低，五线城市最低。这样做的有利之处在于：有助于缓解大城市病，加速落后地区城镇划速度、给与房地产多余资金合理退出引导、促进实体经济发展、避免经济动荡。

（三）采用多级累进税率、分区域主体实施、差异化设置起征点

城市中的房产密集度远高于农村，所以在制定征收制度的过程中，要综合不同地区的经济发展情况和居民收入水平的差异来制定合理的征收标准，75.63%的调查对象支持差异化征收，这也是中国特殊的社会阶层结构决定的。差异化征收的作用是缩小贫富差距，税率阶梯化也是为了更好的发挥房地产税调节收入的作用。按照国家给房地产是用来住的定位，实施多级累进税率，能够较为迅速的打击住房中投机行为。投机行为中公司持有住房是变相对普通公民居住权的侵犯，以吸收社会资金投资房地产，无疑推高房地产市场进入资金壁垒，增加普通百姓的购房难度，更加是资本伺机掠夺百姓财富的见证，累进税率制度无疑是给投机行为当头棒喝。

另一方面，我国任何一個城市基本都可以按照市直、郊区和农村划分。市直的居民投机行为明显高于其它地区，这与城镇化目的背道而驰，更是推高了住房空置率，浪费了社会资源。对于这样的行为，应当按照区域主体的不同设定不同的征收比率。税率的阶梯应该与中国复杂的收入水平结构的分布相适应。在设立税率时，则需要考虑不同人群的利益需求。调查问卷中显示，有43.7%的调查对象支持5%～8%的税率，占比最大，其次是支持是税率为2%～5%。本文认为，想要实现缩小贫富差距的目标，开征初期设定一个阶梯跨度较大的税率分布。在农村人均收入较低，人均房产面积比城镇低，除在税率上需要加以区别，更要科学的设置起征点。起征点的设置更要兼顾不同区域房地产市场差异，抑制热钱在不同房地产政策区域内的自由流动空间。

（四）多地试点、分步推进、加强引导、全面实施

目前，我国两地的试点集中在一线城市，这样试点的目的在于取得更大的代表性，因为城市经济发展越好情况越复杂越具备说服力。但是我国东西发展和南北发展的差异巨大，建议选择不同的区域范围进行试点。试点过程中给予部分税收优惠措施增强执法顺利过渡，降低执法难度，从而房地产税全面落实。分步推进要从住房供应较为集中区域先行逐步向农村推进，推进过程要做到全面、可控、稳定，以对人民群众高度负责的态度推进全社会法制化建设。引导房地产多余资金合理往以工业为主体的实体经济发展是政府主管部门需要长期主持且为之不懈努力的长期工作。全面实施阶段，要定期维持政策杠杆导向。既要及时收集执法过程中的重点和难点，还要深入群众中了解百姓住房诉求，从而保证我们的房地产政策稳定和灵活并举。

六、结语

房地产税诞生呼应了加快建设房地产长效机制的目标。从政府层面来看，开征房地产税也是政府对房地产市场的宏观调控。但是政府出台房地产税的根本目的是让中国的经济运行机制更加健康，房地产市场占有着太多的资源，控制着中国的经济命脉，房地产税可以让一部分资金撤出房地产市场，用于民生建设。

本文还存在一些不足，未能将房地产税与房地产市场资金退出机制配套相结合起来，也未能与房屋租赁制度结合起来。这也为本文以后的研究提供了进一步的努力的方向。

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（作者单位：盐城工学院经济管理学院）