房价波动影响居民消费的双边效应分析

赵娟 赵光华

内容摘要：本文在理论分析的基础上研究了房价波动影响居民消费的双边效应，认为房价波动对居民消费的影响同时存在刺激作用和抑制作用。进一步基于双边随机前沿模型，利用2003-2016年中国283个地级市面板数据实证研究了两种效应的大小和净效应。本文结论表明，房价波动对居民消费存在刺激和抑制两种效应，并且抑制作用大于刺激作用。总体而言，房价波动刺激了消费增长19.03%，房价波动抑制了消费增长29.26%，净效应是房价波动降低了居民消费增长10.23%。

关键词：房价波动   居民消费   双边效应

实现居民消费增长，激发国内经济发展内生动力是提高居民生活福利的重要内容，也是宏观经济政策制定的主要方向。党的十九大报告明确指出，需要完善消费体制机制，充分发挥消费刺激增长的作用。这对刺激国内需求，扩大市场，实现结构转型升级具有重要的指导意义。可以说，消费在国民经济中具有十分重要的基础性作用。1998年以来，住房市场化制度改革激发了我国近20年的房地产市场暴涨，居民信贷和消费因房地产市场繁荣实现了倍数扩张。数据表明，1999年每平米住宅销售价格为1860元，到2017年每平米住房单价已猛涨至10500元左右，近20年增长了4.6倍，年均涨幅10%。与此同时，中国居民的消费总额不断增长，社会消费品零售总额由2003年的45842亿元增加到2016年的332316亿元，年均增长16.46%，最终消费支出对我国经济的贡献率由2003年的35.4%增加到2016年的64.6%，增长了接近一倍。

我国经济增长由依靠投资、出口拉动向依靠消费拉动转变，消费成为拉动经济增长的“第一马车”。然而，分析近几年的发展趋势发现，房价波动对居民消费产生了不同程度的影响，且存在诸多争论。就目前房地产市场而言，买房已不是单纯意义上的居住，更多地承载着投资资产的期望，成为一种保值增值的重要手段。因此，房地产价格的涨跌与宏观经济发展之间存在着不可分割的联系，成为宏观经济稳定的重要指标，且房价波动还会通过影响消费需求的变动对整体居民福利产生影响。因此，厘清房价波动与居民消费到底是什么关系具有重要研究意义。

文献综述

在房价对居民消费影响的研究中，“财产财富效应”假说产生较早，影响深远。这一理论认为，房价上涨将导致业主消费增加。庇古提出的财富效应对这一问题做了深入分析。其认为家庭财富的增长会增加居民消费需求，家庭财富不仅包括收入，还包括各种形式的家庭资产，具体到本文就是住房等不动产。莫迪利亚尼和布隆伯格也指出，住房價格上涨，直接导致住房拥有者增量财富增加，可以刺激居民消费意愿。基于中国房地产市场的研究方向，尽管我国房地产市场仍处于发展中，但仍然具有财富效应。基于生命周期储蓄假设，Quigley和Hiller研究了20世纪80年代和90年代美国各州的面板数据和25年来14个国家的跨境面板数据发现，“财产财富效应”是显著的。21世纪初，美国股票价格大幅波动，虽然居民工资增长迟缓，但居民消费和投资并未呈现颓势，甚至有强劲的趋势。对于这一现象的解释，他们认为，无摩擦和预期粘性成为用财富效应解释这一现象的关键。尽管住房的财富效应和抵押贷款效应很有利地解释了房价与消费之间的关系，但是住房价格波动的消费挤出效应也为学者所关注。Sheiner认为，房价上涨将迫使潜在的购房者节省更多的首付，减少家庭开支。由Yoshikawa和Takagi对日本进行的一项研究发现，当本地房价上涨时，打算买房的租户花费更少，从而提高了储蓄率。Aoki、Prodman和River使用了伯南克未定义的金融加速器模型。他们认为，房地产市场的再分配效应将抵消动态总体均衡中的部分财富效应。房价上涨不仅刺激了卖方消费，还抑制了买方消费。因此，从国家层面而言，房价并未体现出应有的财富效应刺激消费。颜色与朱国忠建立了一个动态的生命周期模型来模拟房价与家庭消费的关系，通过刻画市场摩擦，改变传统模型假设中无摩擦的市场假设，传统意义上的财富效应会由于住房抵押贷款效应而减弱。基于这一假设，买房者在买房后，会受制于还款压力而压缩消费需求。

房价波动影响居民消费的双边机制分析

（一）房价波动促进消费增长的机制

根据古典经济学家庇古对消费、物价水平与金融资本的研究，其认为物价下降有利于促进经济增长，从而实现充分就业。可以观察到，由于物价下降，虽然消费者本身自有财富总量没有变化，但是他本身所感知的财富量是增加的，因而会激发消费者增加消费。根据凯恩斯的宏观增长理论，消费的扩张直接刺激生产活动的增加，有利于扩大生产规模，增加产出，进而刺激经济增长，实现就业率的提高。随后，庇古进一步提出庇古效应，也可以称作是实际货币余额效应。其认为，由于价格下降，会导致可感知的各种财富的实际总量会增加，财富收入比会提高，其实这也是家庭财富的一部分。这一结果会诱发居民降低储蓄率，增加消费支出，刺激社会总体消费需求，增加国民收入水平。由于传统的财富效应分析中，仅仅关注金银货币等传统家庭财富价值的变动，但经济社会逐渐发展的过程中，财富形式不仅仅局限于传统的金银货币。开始出现了房地产、股票债券、基金等资产形式，因此社会财富形式也开始呈现多元化特征。结合本文的研究，房地产作为个人财富的一部分，会直接导致家庭财富效应的变动，进而会引起居民消费行为变化。当房价上涨，居民可感知的财富余额会增加，消费者感觉自身拥有的财富价值会增加，从而会激发消费者增加消费，提高消费支出。因此，房价波动会对居民产生财富效应，对居民消费产生刺激作用。

（二）房价波动抑制消费增长的机制

传统经济理论对挤出效应的解释在于，政府支出增加，会抬高商品价格，从而会挤出私人投资和消费。根据这一理论思路将其运用到房价波动研究中发现，房价波动挤出效应是由于房价上涨导致居民负债增加，从而挤出居民消费和投资。从1998年房地产市场改革以来，加上国家政策推动，金融市场的泡沫化操作，房价呈现连续20多年猛涨的态势。对那些投资者来说，房地产价格上涨为他们带来了财富效应，会增加他们的财富总额，刺激其消费，产生消费刺激作用。而对于那些房屋刚性需求者来说，房价上涨会限制其获得住房，并进一步抑制其消费行为。首先，城镇化深入发展的过程中，大量农村剩余劳动力涌入城市，而要想获得城市户口，有一部分政策是需要与住宅挂钩的。因此，对于想要获得城市户口的外来务工人员而言，他们是住宅的刚性需求者，为了实现拥有住房的目的，他们不得不减少消费，提高储蓄率。其次，还有一部分租房者，由于房价上涨，会导致房地产市场供需紧张，由此抬高房租价格，也会挤压居民消费支出。最后，房价上涨会引起社会恐慌，形成必须拥有一套住房的社会氛围。尤其在婚姻市场，为结婚而买房成为标配，这又会增加为结婚而储蓄，降低消费。综合以上三点，房价波动会对消费产生抑制效应。

模型设定与数据说明

根据上文的理论机制分析，房价波动对居民消费存在刺激作用和抑制作用，借鉴石大千（2018）的实证模型，利用双边随机前沿模型测算房价波动影响消费的双边效应，具体双边随机前沿模型设定如下：

其中，xit为一些影响居民消费的控制变量，这些控制变量包括财政支出水平、城市化、对外开放、基础设施、金融发展和产业结构。δ为参数估计向量，i（xit）为与经济发展水平相适应的消费水平。i（xit）=λxit，λ为特征变量估计参数。复合残差项ζit=ωit-μit+εit，εit为随机误差项。ωit表示房价波动对居民消费水平影响的刺激效应，为正效应，且ωit ≥0;μit表示房价波动影响居民消费水平的抑制作用，为负效应，且μit ≥0。

本文的被解释变量为居民消费水平变量，核心解释变量为房价波动变量，控制变量包括财政支出水平、城市化、对外开放、基础设施、金融发展和产业结构。表1为主要变量的描述性统计。本文所使用数据为2003-2016年中国283个地级市面板数据，所有变量均作了取对数处理。数据均来自相应年份《中国城市统计年鉴》。

实证结果分析

房价波动对居民消费的影响存在正反两种效应，为了测算这两种效应的大小，并比较净效应的大小，本文基于双边随机前沿模型进行分析，估计结果如表2所示。为了对两种效应进行分解，首先估计了五个模型，然后从五个模型中选取一个最优模型来进行效应分解。从表2 结果可以看出，模型4的对数似然比值最大，因而选取模型4作为最后的分解模型。从模型4的估计结果来看，房价波动影响消费的正效应显著为正，负效应显著为负，表明房价波动的正负两种效应均是显著的。

基于上述模型估计结果，本文基于模型的两个残差进行方差分解（见表3），结果表明，房价波动刺激消费的正效应系数为0.3426，房价波动抑制消费的负效应为0.8348，总体而言，房价波动的负效应超过了正效应。为了便于比较，进一步测算了两种效应影响消费的比重，发现刺激效应的影响比重明显小于抑制效應的比重，也就是说，房价波动总体而言抑制了消费增长。在上述方差分解的基础上，最终分解出房价波动影响居民消费的双边效应大小及其净效应。表4结果表明，房价波动影响居民消费的刺激效应提高了居民消费19.03，而房价波动影响居民消费的抑制作用降低了居民消费29.26%，两者净效应大小为房价波动抑制了居民消费10.23%。通过对不同百分位数的估计表明，只有在90百分位数上的那些群体房价波动对居民消费才产生了刺激作用，而50百分位数以下的群体，房价波动对居民消费的作用总体以抑制作用为主。

结论与建议

本文通过理论分析房价波动影响居民消费的双边效应，基于2003-2016年中国283个地级市的面板数据，利用双边随机前沿模型实证分解了房价波动影响居民消费的双边效应。理论分析表明，房价会产生财富效应进而增加居民消费，具有正向作用，但另一方面，房价增长增加了居民生活成本，形成对居民消费的挤出效应。而最终两者效应孰大孰小将由两种效应的净效应决定。基于这一理论分析，不同于以往实证分析只能估计房价对消费的单方面影响的文献，本文将两种效应纳入统一模型框架下，借助双边随机前沿模型优势估算两种效应的大小，实证结论表明，房价波动对居民消费同时存在刺激和抑制两种效应，房价增长导致的财富效应可以增加居民消费19.03%，而房价增长挤出居民消费29.26%，房价的财富效应小于挤出效应，房价波动总体而言挤出效应占主导地位，抑制了10.23%的居民消费增长，对居民消费增长产生了不利影响。

基于上述结论本文认为，继续坚持中央“房子是用来住的”基本思想，保持房价平稳发展，警惕房价过快增长。具体而言，一方面，避免一刀切政策，产生打压刚需的负面效应。采取有针对性措施坚决遏制投资性房地产需求，保持房价稳定。另一方面，需要不断提高居民收入水平，降低房价收入比过高的现实，逐渐提高居民收入可支配能力，降低房价波动的负面影响。从政策制定的角度而言，一是要采取更加积极的税收政策，增加居民个人收入水平，真正藏富于民。只有当居民收入水平提高了，才能平抑房价过高带来的负面冲击。二是采取更加规范和稳健的金融政策，防范金融体系风险。尽量控制金融资源向房地产等泡沫行业的投放，更多支持实体经济企业。只有当实体经济发展了，经济增长的动力基础才能稳定，经济发展便彰显活力。

参考文献：

1.张世涵.房价对居民消费的影响及其区域差异研究[J].商业经济研究，2018（23）

2.孙效，谢绵陛.住房价格差异对居民消费的影响[J].安庆师范大学学报（社会科学版），2018，37（5）

3.石大千.收入不平等影响经济增长的双边效应——机会不平等和努力不平等的不同作用[J].财贸经济，2018，39（8）

4.吴洁芳.房价变动对居民消费影响效应研究[J].合作经济与科技，2018（12）

5.赵丽霞.山西省房价波动对居民消费的影响研究[J].商业经济，2018（4）

6.黎泉，张波，林靖欣.住房价格对居民消费的影响研究——基于我国35个大中城市面板数据分析[J].消费经济，2018，34（2）

7.樊锦霞，叶莉，张玉梅.房价不确定性对城镇居民消费影响的研究——一个行为金融学角度的分析[J].当代经济管理，2018，40（5）