商业地产企业财务风险及成因分析

摘 要：商业地产行业在我国国民经济体系中占据重要地位，是影响国民经济运作的主要行业之一。本文从财务风险的理论阐释入手，结合我国商业地产行业中知名度较高公司的情况，论述了商业地产企业存在的系统性和非系统性财务风险，进而从公司内部和外部两方面分析了财务风险的成因，最后提出了商业地产企业财务风险控制的建议，包括健全财务风险内部控制制度和强化资金管理力度等，以期对我国商业地产企业财务管理提供可参考意见。

关键词：财务风险；成因；商业地产企业

商业地产行业是我国人民密切关注的行业之一，不仅是国民经济体系中的先导性行业，而且带动了社会相关行业的发展。近几年来，伴随着商业地产行业竞争不断激烈化，不同类型商业地产企业在运营和发展中遭遇重重困境，财务风险是其中之一，全面认知和定位财务风险，把握风险形成的成因至關重要。

一、财务风险的理论概述

1.财务风险的定义

关于财务风险的理解，学术界大致从两方面入手，从微观层面而言，筹集资金造成潜在经济效益损失的风险；从宏观层面而言，公司在运营和发展过程中受不确定因素影响可能蒙受经济效益损失的风险。基于以上不同的理解方式，更多学者偏向于后者，即理解为筹资、投资、营运和资金回收等环节潜在存在的风险。

2.财务风险的分析方法

目前学术界财务风险分析方法类型较多，常用的有财务报表分析法和杠杆分析法。前者是指对公司运营和发展中财务报表的重要指标做出分析，从数据和资料情况反映财务风险；后者是指对比相关数据以挖掘潜在财务风险，重要数据有财务杠杆系数和经营杠杆系数等。

二、商业地产企业存在的财务风险

1.系统性风险

系统性风险包括商业地产企业的环境和外部风险。如宏观经济环境。近几年来，我国物价水平不断上涨，使得商业地产行业涉及材料和相关费用价格不断提升，成本增加可能引发财务风险；市场竞争环境。随着我国商业地产行业进入黄金发展阶段，不仅国内公司数量迅速增多，而且大批国外知名公司纷纷入驻国内市场，由此使得该行业竞争日益激烈化，如国内知名度较高的恒大地产、万科集团、碧桂园、绿地集团、保利地产等。商业地产企业在激烈竞争中往往滋生一系列的财务风险，如公司间的价格战争使得利润空间不断缩小，进而引发公司的财务风险。

2.非系统性风险

非系统性风险通常指商业地产企业内部风险，从公司运作过程而言，包括筹资、经营和投资风险。

关于筹资风险。从行业特点而言，商业地产行业属于“三高”行业，即高投资、高风险和高产出，前期筹资大量资金以维持运作，一旦后期产出遇到困境时，将引发财务风险。如下为万科2012年-2016年Z计分数据，见下表所示。

上表数据显示，万科近五年以来Z值接近于1.81临界值，而且2013年和2016年该数值低于临界值，由此能够说明该公司在筹资方面存在一定的风险。

关于经营风险。对于商业地产企业而言，由于开发和运营项目耗时较长，在此期间可能由于一些不确定因素而引发财务风险，如商业地产项目开发地段影响销售价格等。对于商业地产企业而言，项目投资开发之前需重视调研工作，以减少潜在风险的影响。

关于投资风险。商业地产项目开发复杂程度较高，投资过程须充分考虑多方面因素，如万科集团为了减少投资风险对公司运营的影响，能够根据市场运作现状制定公司发展战略，向市场推出的产品以中小户型为主，秉持“不拿地王”的原则。尽量避免投资风险对公司运作形成的影响。

三、商业地产企业存在的财务风险成因分析

1.公司内部原因

结合商业地产企业财务风险的现状而言，公司内部资本结构、风险管理等均影响着财务风险发生。如商业地产开发项目的资金来源有金融机构借贷款、业主支付部分购房费用以及公司内部资金等，一旦某环节出现差池，便影响着资金体系，进而引发财务风险；公司风险管理水平。公司结合国家出台的各项政策和市场运作的现状，构建财务风险管理预警体系，及时、灵活性地调整公司风险管理政策等水平与公司财务风险存在直接关系。

2.公司外部环境因素

公司外部环境因素中政策、经济和市场环境因素均影响公司财务风险。国家制定的各项政策，如财政、税收等指引着我国经济的走向，直接或者间接地影响着商业地产行业生存和发展状态，进而影响公司的财务情况；一国的经济发展情况往往与公司发展现状呈正比例关系，若国家经济发展速度快，商业地产行业同样拥有良好的发展前景；反之，行业将进入低迷期。上文已经对商业地产行业竞争情况做出分析，如果行业间竞争较为激烈，对各个公司发挥激发和推动作用，但较容易引发公司的财务风险。由此可见，公司外部环境也是影响财务风险形成的主要成因。

四、商业地产企业存在的财务风险控制建议

1.健全财务风险内部控制制度

健全财务风险内部控制，需从几方面入手，一是完善公司内部审计制度。构建内部审查机制，定期对公司财务报表和相关数据进行审计，加大监督和审核力度；二是规范会计行为。会计行为的规范性直接影响着财务风险因素，规范会计行为，加大财务管理力度，减少违规行为的出现；三是健全风险管理考核和责任追究体系。将风险管理落实于具体岗位和人员，同时明确岗位责任，加大奖惩力度。

2.强化资金管理，规避筹资风险

强化资金管理，规避筹资风险的关键在于，一是完善现金流量预算体系。结合公司运作现状构建预算体系，定期进行动态化资金流量控制，减少潜在因素造成的影响；二是制定合理的资本结构。商业地产资本结构选择应科学合理性地选择负债和筹集资金的方式，加大风险管理力度，减少财务风险带来的负面影响力；三是拓宽融资渠道，努力实现融资创新。私募资金是近几年来公司常用的筹集资金的渠道。另外，相互合作共同开发也是一种风险偏低的筹集资金的渠道，公司间相互合作，实现资源共享和整合，减少了单一商业地产企业的负担，使得财务风险共同负担，公司之间扬长避短，以实现共赢局面。

总之，众所周知，商业地产经济是我国社会经济的重要组成部分，商业地产行业的发展牵动和影响着我国社会经济的运作和发展。商业地产企业系统和非系统性风险的控制情况影响着公司的未来运作和发展。因此，对于我国商业地产企业而言，应结合自身实际情况，深追其因，分析财务风险的成因，参考如上财务风险控制建议制定具体策略和方法。

参考文献：

[1]王伟.房地产公司财务风险的成因及对策研究[J].会计师，2018（2）：90-92.

[2]刘维维.信达房地产公司财务风险的成因及对策研究[J].时代金融，2017（7）：117-118.

[3]司武扣.房地产行业财务风险管理研究[J].中国市场，2015（12）：56-58.

作者简介：张雪飞（1973.10- ），女，籍贯：安徽舒城，学历：本科，职称：会计中级，工作单位：安徽省六安市舒城县舒城远大鸣华房地产有限公司，研究方向：企业财务会计及管理