基于模糊综合评价的公共租赁住房制度研究

姜艳艳，贺爱娟



基于模糊综合评价的公共租赁住房制度研究

姜艳艳，贺爱娟

（烟台大学 文经学院，山东 烟台 264000）

“居者有其屋”是我国住房保障制度建立的根本目标，公共租赁住房在现行保障性住房体系中占据主导地位。根据我国公共租赁住房的发展特征，结合公共租赁住房制度的现状，从保障适度、操作公平和执行效率三个子系统建立评价指标体系。利用德尔菲法和层次分析法对各层次因子进行关键性评分，并使用二次模糊评判方法构建公共租赁住房制度综合评价模型。研究发现：我国现行公共租赁住房制度的综合评价水平为中等。完善法律制度、扩大保障范围和提高公平、效率，是公共租赁住房现阶段的发展路径。

公共租赁住房；德尔菲法；层次分析法；模糊综合评价模型

公共租赁住房是伴随着我国土地制度和住房制度改革而产生，与廉租房、经济适用住房共同发展的一种政策性、保障性住房。公共租赁住房在设置初期主要用来满足城市中收入水平较低或没有能力购买经济适用房，又达不到申请廉租房的“夹心层”群体的住房需求，是对住房保障制度的补充。公共租赁住房的房源由政府提供，保障形式与廉租房相似，体现在低于市场价格的租金上。随着我国土地制度和住房制度的深入改革，土地和房产进入市场交易，“居者有其屋”逐渐成为我国住房政策更加关注的问题。房地产行业作为国家的支柱产业，除了满足居民对于商品住房的需求外，亟待解决的是城市中低收入人群的住房问题。

在2009年《政府工作报告》中明确提出要各级政府“大力发展公共租赁住房”。目前国内的相关研究主要集中在公共租赁住房制度研究[1-3]和建设管理[4]、基本模式[5]与退出机制[6-7]等方面。整体而言，研究大多集中在2010年左右，且侧重于理论探索研究，真正结合相关数据开展系统分析研究的相对较少。而2010年至今是公共租赁住房快速发展阶段，特别是2014年公共租赁住房与廉租房并轨为背景的相关研究还较少。

本研究对我国公共租赁住房制度现阶段发展状况进行总结研究，构建了公共租赁住房制度评价体系，运用模糊综合评价方法进行评价分析，探讨我国公共租赁住房制度发展水平及需要解决的问题。

一、我国公共租赁住房绩效评价必要性

我国公共租赁住房的发展历程与土地和房产制度改革密切相关。1987年12月1日深圳土地市场上诞生了第一宗拍卖地块，标志着我国土地制度改革正式开始。之后，城镇住房制度改革伴随而至。我国住房供应体系一直由商品房和保障性住房两部分构成，保障性住房的发展大概经过了四个循序渐进的阶段——由“廉租房”“廉租房和公共租赁住房并行”发展到“廉租房与公共租赁住房并轨”到“公共租赁住房独立”的形式。公共租赁住房制度的创建和发展也是从深圳市开始试点进行。深圳市从2006年开始便着手保障性住房的大规模建设和运营，并取得了阶段性进展。2008年1月，深圳市主管部门颁布的《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》，标志着我国公共租赁住房与经济适用房、廉租房进入共同发展阶段。从2014年起，公共租赁住房与廉租房正式并轨运行，公共租赁住房占据保障性住房体系中的主导地位。

我国公共租赁住房的基本制度已经建立，特别是改革开放40年来，政府对保障性住房体系进行了逐步调整，其中一直占主导地位的经济适用房退出，公共租赁住房为现阶段保障性住房的主要形式。但是公共租赁住房制度的具体实施过程、保障程序以及保障执行性等方面还缺乏较直观的定量评价。对公共租赁住房进行综合性定量分析对于全面地评价实施绩效、发现存在的问题，提出合理的解决建议具有一定的实践意义。

二、公共租赁住房制度综合评价

（一）公共租赁住房制度综合评价方法的选取

选择模糊综合评价方法对我国现行公共租赁住房制度进行定量综合评价。模糊综合评价方法是一种建立在模糊数学基础上应用广泛的综合评价方法，根据模糊因素间的隶属度理论，对不同要素等级状况进行综合性评价，可以将主观性的定性评价转变为结果清晰、判定性强的定量评价。

（二）公共租赁住房制度综合评价过程

根据模糊综合评价法的基础理论和我国公共租赁住房制度发展特征，建立公共租赁住房评价的一级指标体系（即准则层），进一步对准则层进行细化，构建二级指标体系（即指标层）。通过评价指标体系集和评价等级集，建立模糊评价矩阵进行综合性模糊运算，进而得出我国公共租赁住房制度综合评价水平。

（三）公共租赁住房综合评价指标的选取

政府为解决中低收入住房困难家庭实施了公共租赁住房保障制度。公共租赁住房制度的评价要从公共租赁住房制度的保障适度性、操作公平性和执行效率性三个角度分析。

1. 公共租赁住房制度的保障适度性

公共租赁住房制度作为政府进行住房保障的方式之一，保障范围程度受到地区经济发展水平和政府财政能力的影响。适度的保障范围可以促进经济发展和社会稳定。公共租赁住房制度的保障适度性包括保障对象适度性和保障标准适度性两方面。

公共租赁住房的保障对象是指在收入水平和居住条件方面符合中低收入水平的住房困难家庭或者单身居民。保障对象适度性的范围由城市商品住宅价格和居民家庭年可支配收入的比例即房价收入比来决定，房价收入比具有区域性，一定程度上影响着公共租赁住房的保障范围大小。

公共租赁住房的保障标准是政府为中低收入家庭提供的实物配租标准。保障标准的适度性取决于地区居民收入和政府的财政水平。

2. 公共租赁住房制度的操作公平性

公共租赁住房制度实施的目的是实现“居者有其屋”，采用住房实物配租的方式为中低收入住房困难家庭提供基本的生活场所。使真正符合条件的保障对象获得住房实物分配，分配操作环节的公平性就极为重要，直接影响着公共租赁住房制度实施的效果和政府的社会影响。公共租赁住房制度的操作公平性主要由制度本身的公平客观和申报、审批程序的公平性组成。

公共租赁住房制度的客观公平性就是使符合申请条件的中低收入住房困难家庭能获得住房实物分配，不符合条件的便不能享受实物分配保障。公共租赁住房的申请审批程序要公开透明，对于实物分配时限和审核监督工作要有严格的管理。

3. 公共租赁住房制度的执行效率性

公共租赁住房制度涉及资金筹集、土地供应、房屋建设和实物配租等一系列工作，其执行效率的高低决定着公共租赁住房制度评价水平的高低。公共租赁住房制度的执行效率性分为供应效率性、审批效率性和管理效率性三个方面。

公共租赁住房的建设需要大量的人力、物力和财力，对政府的财政能力提出了极高的要求。在供应过程中使用最小的成本投入，取得最佳的效果，使政府的效能发挥到最高的水平，即公共供应的效率性最高。公共租赁住房的审批效率性是从住房实物分配的申请、审批、轮候、退出机制等方面程序要有实效，做到真正为城市中低收入住房困难家庭服务。公共租赁住房的管理工作是指房屋入住后的物业管理和住宅租期到期的审核工作及退出管理机制，管理工作的效率直接关系到公共租赁住房制度中政府的重要地位。

（四）公共租赁住房综合评价指标体系的构建

公共租赁住房制度的评价体系分为保障适度子系统、操作公平子系统和执行效率子系统。评价体系构建的基础数据主要通过发放调查问卷深入访谈的方式来获得。向住房保障问题专家、公共租赁住房行业管理人员和公共租赁住房申请及居住家庭发放调查问卷96份，收回有效问卷89份，利用德尔菲法和层次分析法，对各个子系统的关键性要素进行评分，进而确定其权重，再进行各个指标相对重要程度的比重测算，最后得出我国公共租赁住房综合评价指标体系及其权重数值（见表1）。

表1 公共租赁住房综合评价指标体系

在保障适度性准则层面，通过保障对象适度性和标准适度性[8]两个环节，来衡量公共租赁住房的最佳适度性，适度的公共租赁住房制度保障居民生活质量，必然促进经济社会的稳定和发展。保障对象范围和标准高低的确定受到地区经济发展水平、区域的房地产价格高低和地方财政状况的影响，而房地产价格与地区经济发展水平的比例关系决定了地区需要保障家庭人口数量，比例值越高，需要的保障家庭数量越多；地方财政也对保障对象范围和标准有所影响，财政水平高则保障范围越广、保障标准越高。

在操作公平性准则层面，充分考虑公共租赁住房是为了解决中低收入家庭的住房困难问题而设置的，申请对象审核的公平公正性、审批流程的公正透明性，整个过程需要有健全合理的监督保障手段。

在执行效率性准则层面，从供应环节、审批环节和管理环节三个方面来确定公共租赁住房制度的执行效率状况。首先，中低收入家庭的住房需求决定着公共租赁住房供应的数量，主管部门进行房屋建设或者其他方式获得房源来满足供应需要。主管部门提供的公共租赁住房是否能够及时供应给需求家庭，并发挥最大的效益是供应效率性的主要方面；其次，主管部门的审核效率决定着公共租赁住房审批程序、制度的运行效率高低以及管理过程费用的支出问题；最后，公共租赁住房的物业管理和租赁合同到期后的重新审核管理是管理效率性的重要内容，退出机制的管理效率的高低是制度长久稳定执行的关键环节。

（五）公共租赁住房制度二级模糊综合评价

1. 确定综合评价因子集合

根据公共租赁住房综合评价指标体系，建立准则层指标集为：={保障适度性（1），操作公平性（2），执行效率性（3）}。二级评价指标集为：1={保障对象适度性，保障标准适度性}；2={客观公正性，程序公平性}；3={供应效率性，审批效率性，管理效率性}。

2. 确定评价等级集合

根据评价目标，将我国公共租赁住房综合发展状况分为“不合格”“合格”“中等”“良好”和“优秀”五个级别。根据公共租赁住房相应政府文件和规定，建立准则层和二级指标等级集为：={不合格（1），合格（2），中等（3），良好（4），优秀（5）}。

3. 确定各级指标权重

通过德尔菲法和层次分析法对所建立的综合评价指标体系进行指标权重分配，确定准则层指标的权重集：=[0.36，0.41，0.23]；u的权重集1=[0.68，0.32]，2的权重集2=[0.72，0.28]，3的权重集3=[0.26，0.46，0.28]。

4. 确定模糊综合评判矩阵

依据德尔菲法对三个二级指标进行评价，计算指标评判的隶属度，以二级指标隶属度为行,构成评价矩阵：

其中1代表保障适度性（1）的模糊评价矩阵，2代表操作公平性（2）的模糊评价矩阵，3代表执行效率性（3）的模糊评价矩阵。

5. 确定综合模糊评价结果

根据我国公共租赁住房制度评价中的准则层权重向量模糊子集i与模糊综合评判矩阵i相乘得出我国公共租赁住房制度评价一级目标层的综合模糊评价结果，综合评价结果用B表示，即==[1，2，¼，i]，评价结果如下：

1=11

=[0.68, 0.32]×

=[0.132, 0.3, 0.3, 0.168, 0.068]

2=22

=[0.72, 0.28]×

=[0.1, 0.228, 0.272, 0.796, 0.1]

3=33

=[0.26,0.46, 0.28]×

=[0.172, 0.3,0.274, 0.228, 0.026]

其中1代表准则评价层次中保障适度性的综合模糊评价结果，2代表操作公平性的综合模糊评价结果，3代表执行效率性的综合模糊评价结果。

最后，要对综合评价因子集合进行综合性评价，建立模糊矩阵总：

我国公共租赁住房制度评价一级目标层的权重向量模糊子集与模糊综合评判矩阵相乘得出我国公共租赁住房制度评价的综合模糊评价结果，综合评价结果用表示，计算结果如下：

=总

=[0.36 , 0.41, 0.23]×

=[0.12808,0.27048,0.72352, 0.43928, 0.07146]

经过以上的模糊运算，得出了我国现行公共租赁住房制度的综合模糊评价结果，保障适度性、操作公平性和执行效率性综合模糊评价结果为1、2、3，根据最大隶属原则，选择最大的B值，将其与对应的评价指标等级集i作为最终的评价结果，得出我国公共租赁住房制度的整体评价等级为中等，保障适度性评级为中等，操作公平性评级为良好，执行效率性评级为合格。

三、结论与建议

我国的公共租赁住房发展历程主要分为两个阶段，第一个阶段实行了“全民保障”，即全民性的社会保障住房，第二个阶段与我国的土地制度和住房制度改革密切相关，从1978年至今，根据阶段特征分为4个10年，从公共租赁住房的初步试点、与经济适用房和廉租房并存、与廉租房并轨，到公共租赁住房占据主导地位，不断试点、推行和探索。现阶段我国的公共租赁住房制度是在住房保障制度不断调整、细化下形成的一种新形势下针对城市中低收入家庭的保障性住房制度，其主要成绩体现在保障建设资金投入不断增加、覆盖范围不断扩大，做到“居者有其屋”。

分析我国公共租赁住房制度发展现状，从保障适度性、操作公平性和执行效率性三个准则层面构建评价体系，运用德尔菲法和层次分析法确定权重比重，并进行二次模糊综合评价，得出现行公共租赁住房制度综合评价水平和保障适度性为中等，操作公平性为良好，执行效率性为合格。

通过分析总结，我国的公共租赁住房制度实施过程中存在的主要问题：

第一，公共租赁住房法律制度方面亟待完善。公共租赁住房制度从2014年全面推行，已经初见成效，但是地方政府在执行过程中，都是根据不同部门的规章制度来制约的，并没有一整套的保障性住房法律制度来约束和管理。总体来说，法律制度缺乏国家层面的统一管理，整体综合评价为中等。

第二，公共租赁住房保障范围需进一步扩大。现行公共租赁住房保障家庭范围的确定主要从收入水平、住房面积等方面设定门槛指标，保障低收入、住房困难家庭，保障适度性评级为中等。而城市住房群体中现阶段需要重点扩大的群体范围为城市中的无房户、大中专毕业生、城镇中的流动人口等人群。

第三，公共租赁住房分配公平性方面有提升空间。公共租赁住房操作公平性评级为良好，现状发展已经基本遏制了在经济适用房主导地位时期资源分配领域的不公平现象。保障性住房中的公共租赁住房制度的稳步前进，分配公平性首当其冲，但良好评级与优秀的分配公平还有不少差距。在分配公平性方面体现出来的问题集中在申请保障对象资料申报的真实性上，特别是在审核申请保障人员在收入、住房等资料方面。

第四，公共租赁住房执行效率方面需要进一步提高。公共租赁住房执行效率为合格，是三个准则层指标中得分最低的。主要由于近年来我国住房保障体系进行了调整，廉租房与公共租赁住房合二为一，执行过渡还需要一定时间。另外公共租赁住房房源获取较困难，整体执行效率需要进一步改善和提高。而要提高公共租赁住房执行效率，首先应在筹集建设资金和拓宽房源渠道方面加大力度，然后规范审批流程和准入、退出机制，进行强有力的监督体制。

根据习近平同志在十九大报告中提出的住房保障制度的实施本质上要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的主导思想。结合我国公共租赁住房制度发展的现状，考虑到地区政治、经济和社会要素的影响，实现“居住有其屋”的目标，在保障社会稳定和房地产行业健康发展的前提下，从以下几个方面完善发展路径：

首先，提高地方政府在公共租赁住房制度建设过程中的核心地位。公共租赁住房的建设、融资和分配等关键环节政府起到举足轻重的作用，提高公共租赁住房制度执行效率和保障适度性须从地方政府入手。

其次，逐步健全公共租赁住房法律法规和制度监管体系。我国现在急需建立从国家、部门到区域、地方的一系列公共租赁住房法律、法规和规章制度。只有建立严格的法律监督和监管机制，才能从根本上提高公共租赁住房制度的综合评价水平。

最后，建设满足不同需求的公共租赁住房保障体系。现今的公共租赁制度综合评价中等，原因之一为保障对象范围较小，特别缺乏对城市中流动人口住房问题的重视。城市流动人口对于地区经济发展和社会稳定起到关键作用，而户籍问题阻碍了这部分人口的住房保障，应根据地区政府财政状况适当扩大住房困难人群的保障范围。

总之，通过对公共租赁住房制度现状分析及定量评价，发现我国公共租赁住房制度综合评价为中等，现阶段的发展路径应从地方政府职效、法律监管和保障群体范围方面重点完善，才能进一步提高和促进地方经济和社会稳定发展。

[1] 张璇. 我国公共租赁住房制度研究[D]. 太原: 山西财经大学, 2010.

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[4] 田焱. 公共租赁住房保障流程管理创新探析[J]. 西华师范大学学报(哲学社会科学版), 2016(4): 95-99.

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[6] 王慧琳. 公共租赁住房退出机制的国际比较及启示[J]. 经济研究, 2010(10): 51-53.

[7] 朱玮. 济南市公共租赁住房退出机制研究[D]. 济南: 山东财经大学, 2014.

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Research on Public Rental Housing System Based on Fuzzy Comprehensive Evaluation

JIANG Yanyan, HE Aijuan

（Department of Architectural Engineering, Wenjing College, Yantai University, Yantai, Shandong 264000, China）

The concept of“Home Ownership” is the fundamental goal of China's housing security system, the public rental housing dominates the current system of the affordable housing. This paper analyses and summarizes the development characteristics of the public rental housing in China, and it establishes an evaluation index system based on the current situation of the public rental housing system from three subsystems: security moderation, operation fairness and execution efficiency. It constructs the key rating of hierarchy factors by Delphi Method and AHP, and uses the second fuzzy evaluation method to construct the comprehensive evaluation model of the public rental housing system. The results show that the comprehensive evaluation level of the current public rental housing system is medium in China. It can perfect the legal system, and can expand the scope of protection and improve equity and efficiency, it is the development path of public rental housing at this stage.

public rental housing; Delphi Method; AHP; fuzzy comprehensive evaluation model

2018-07-20

山东省教育科学“十三五”规划一般资助课题（YZ2017012）；烟台市社会科学规划研究项目（YTSK2018-Y-89）

姜艳艳（1979-），女，山东烟台人，副教授，硕士，主要从事土地资源管理研究；贺爱娟（1979-），女，山东烟台人，讲师，硕士，主要从事计量数学研究

F 293.3

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2019.02.006

2096-059X(2019)02–0034–05

（责任编校：彭 萍）