中国业主委员会发展困局思考

胡艳华

1991年3月，在深圳万科天景花园，因为小区中的商业用电与居民用电的矛盾问题，中国第一个业委会成立。当时王石与其他万科高管，与第一届15位业委会委员，对业委会的章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成了决议。

总体来讲，中国业委会的发展有清晰的过程，他们往往从楼盘收楼前后的维权开始，那时候参与者众多，容易成立。在业委会初创阶段，基本都是维权的过程。维权的过程非常艰辛。在中国现行的体制中，很多时候，不大张旗鼓的“闹”基本都不会得到物业和政府的关注。因此，基本每个业委会的起点总是以各种堵市政路活动，去售楼部示威活动等来增加政府及大众对维权的关注度。而这些，在政府眼里，基本是不和谐因素，当然政府不会鼓励这种行为。因此，这个过程进行的也很艰难。但是，一般小区业主群情汹涌，那时候，很容易成立业委会。但是，当所面临的问题得到解决之后，随着时间的流逝，基本后面就不会有太多人关注业委会了，而且越来越多人发现业委会的工作没有太多的规范性，同时跟物业和业主沟通都很困难，或因为内讧，或因为物业的蓄意破坏等，渐渐地，很多业委会就开始消失在大众的视野中。

一、中国业委会目前面临的问题

1.最初的成立只靠业主本身，政府一般不介入，物业一般会打压。在自主成立业委会的小区，一般小区规模都不小，动不动就3000户，甚至更多。要成立业委会，需要几个很有魄力与动力的业主去推动，国家对于业委会，有相关的说法，认为小区可以成立，但是你到底是成立还是不成立，通常政府对这些不闻不问。而物业对于这个过程甚至是百般阻挠。因为在他们的印象里，业委会一定程度上都是跟他们闹别扭的，最好就是成立不起来，别扭就无从闹起。

2.成立业委会的过程费时费心还很冒险。前期推动的业主很多时候需要在整个小区挨家挨户的去做思想工作，去组织签名及投票等活动。即使这样做了，还有业主参与热情不高都没办法成立业委会的时候。即使侥幸成立，还要冒很大风险。在北京昌平区霍营街道流星花园小区，业委会委员之一代理主任家遭遇了如下情况：其子的白色汽车被人泼上红色油漆，社区有人发大字报、传单等污蔑诽谤其家庭，还甚至有人给他们家送花圈，送挽联。这些都正好发生在小区要召开业主大会，投票选新的物业公司之际。

3.很容易在重大问题处理完之后，因为各种各样的原因，无法持续下去。目前，广州成立的业委会占到了小区数量的25%左右， 大型楼盘因为各种原因，成立业委会的比例更小。而且，即使成立了，运作一两年之后，因为各种原因，消失的业委会不在少数。广州某楼盘曾经成立业委会炒掉原物业公司，找了一家新物管，但新物管控制成本，停了楼巴服务，业主怨声载道，后来又解散了业委会，重新聘请了原物管回来。广园东某楼盘更是有意思，楼盘很大，有成立业委会的想法，但是，某些业主代表做出的事情，超出大家想象。第一次选举，有业主代表大范围送手机充值卡，请一两百名业主吃饭来拉选票，如果没有什么利益牵扯，至于这样做吗？而且，有些业主为了拉选票，没日没夜的在小区使用高音喇叭宣传自己，或者在小区道路上拉住业主投票，不投就会被骂上几句。还分时段去每家每户扫荡，要求大家站队投票。参选人曾经还遇到过恐怖快递，收到死人物品，甚至车子被放气等。

二、关于中国业委会困局的建议

1.政府参与引导。目前在中国，业委会组织的最成功的就是上海。上海成立业委会的小区占到了小区总数的85%，远远高于其他城市。据相关研究人士研究，其业委会主要由基层政府组织成立，这在一定程度上削弱了业委会的维权属性，更像居委会的一个延伸。不太能形成权力制衡。但是，从这个思路来讲，如果政府能够有明文规定，基层政府或者说居委会，对业委会的成立應该要做些什么基本工作，比如发布业委会成立公告，业主代表参选登记，文件公布，行为监督等，相对而言，这个事情，进行的会更为顺利一些。或者退一步讲，即使是按照上海的思路，由政府主导，政府选派，也比没有业委会，也比贿选乱选要好很多。

国务院《物业管理条例》第十条写得非常清楚：“业主应当在物业所在地的区、县政府房地产主管部门或街道办事处、乡镇政府的指导下成立业主大会，并选举产生业委会。”而有些地方做得确实还欠缺。业主权利怎样保护，怎样实施，宣传力度还达不到。

2.政府如果发现任何一方有贪污或者行贿等明确证据，会有经济处罚和司法处罚。目前，国家对于业委会的行为，能不管就不管，有时候觉得事情闹得有点大了，就直接叫停。很少有追究其中相关人士的贪污或者行贿等责任。如果基层政府如居委会有人能分管相关的监督工作，有小问题马上指出，等待业主纠正自己的过激行为。而且接受群众实名举报，有真凭实据的，马上按相关贪污行贿罪上报，估计业委会就没有多少人敢打着为大家的旗号，去谋私利了。一般只有真正为小区服务的热心人士了。

3.政府应该更加清楚明确公共部分的产权，收益分配的基本方式等。在《物权法》中有提出，公共部位收益归全体业主，但是这个公共部位，目前来讲，还很有争议。如小区内各种广告收益，小区内各种停车位收益，小区内会所收益，小区内学校收益，小区内商铺收益等等，到底哪些算是公共部位收益呢？基本上，现在大部分小区的物业公司，收了这些钱之后，从来没有对外公布过这些收益，更谈不上将这些收益用于小区了。仅仅就广告收益来讲，有广告商有相关的说明。电梯门前的贴纸广告，一般300左右一年，电梯里面的广告位一般1000-3000左右不等。主要看小区的位置和档次。以小区10栋楼，每栋楼3个单元，共60部电梯来算的话，仅电梯门口和电梯里面的广告位费用来算，按最低价也有近8万元的收益。再加上小区显示屏和灯箱广告等，一年最低能收入广告费十万甚至更多。很多小区都有这些广告收益，但是物业公司却很少向业主公布收益情况，更不知道这些收益用到了哪里。有些物业公司更是离谱，每年的财务报表除了物业费，没有体现其他收益，报表显示的公司收益基本都是亏损，还每年的坚持经营下来。不知道是不是要多表扬这些公司的雷锋精神，不怕损己，专门利人。包括停车位临时停车收益，小区物业公司可以收取小部分管理服务费，但是大部分临时停车位收益应该归属于公共收益。但是很少有物业公司对外公布这些收益情况。如果政府能明确物业公司定期财报对小区居民公开，最好是半年一公开。并且，要求其中必须对各种公共收益做清晰的说明，这样，基本大家对小区内的各种情况就会减少很多疑惑和争议。

4.鼓励业委会自治自管，跳过物业公司环节。上海的业委会比例这么高，一定程度上跟国家的做法分不开。上海房管局下面成立了很多国有的专业的绿化公司、清洁公司、电梯维修公司、保安公司等，楼盘开始运营之后，直接就去办理承包手续，这个承包就直接跟业委会对接。这是非常好的一个做法。这个业委会，一定程度上取代了物业公司，所以都是有合理的工资的。广州芳村花园小区拥有比较完善的业委会管理制度，业委会主任王则楚已经为职能部门以及市民熟悉。王则楚透露，成立业委会后，业主们进一步厘清共有物业的产权，通过电梯广告、停车场收入等多种形式创收，既为物业管理公司开辟“财路”，也减轻物业管理费负担。他透露，此前物管费一度从每平方米1.3元下降到1.2元，2013年，考虑到通胀压力，才每平方米提高了0.15元。这些一定程度上说明，业委会运作的好，起码小区经营是不存在亏损问题的。

5.鼓励业委会委员正规竞选，提供相应的渠道和平台。关于这一点，美国的制度可以借鉴。美国的小区居民董事会是完全由居民选举的自治组织，相当于国内的居委会，但权力很大，负责与小区物业有关的一切事宜。有个美籍华人住的小区有300多栋房屋，近2000个居民。小区内有一个废弃的池塘，长满了狗尾草。他想建议在里面种莲花、养鲤鱼，但是居民董事会没有回应。于是，他决定参与居民董事会的竞选。他们小区召开年度选举大会，公开竞选时他打出感情牌，他是这个小区第一个中国移民，靠奖学金和打工拿到博士学位，对这里很有感情，所以要为社区做些事情，回馈社会。同时，他提出了美化环境和维护小区治安的施政方案。经过居民投票，他当选董事会的业委会主任。当选后，他向董事会提出的第一个建议，还是改造废弃池塘。这一次，董事会全票通过。几年后，这里有了几英亩的荷花，还养了很多鲤鱼，周末垂钓已经成了小区居民最大的乐趣。从这个案例中可以看出，正规竞选，对于选出合适的为社区服务的人选，是非常有帮助的。如果政府能提供相应的场所和相应的一些居委会人员监督支持，这个工作肯定可以进行得更为顺利。

6.业委会选举时间宜有限制。建议常规1年左右一次选举一次。如果政府没有这方面的意见指导，很有可能有些代表在其位不谋其政，在业委会待个好几年，什么都不干。时间太短选举的话，有时候大家还没有太熟悉运作的流程，该做些什么，就要准备换人了，也不利于激发代表们的热情。所以，最好有一个比较明确的时间段，可以让业主代表感受到自己能有个缓冲的时间，也有个紧迫的压力感。因为小区业主人数一般众多，要达到很高的出席率或者投票率是非常困难的，所以可以将出席率或者投票率要求放宽一些，防止像很多小区想成立业主大会，初期到处找业主签名凑够十分之一的人数才能成立业主大会。

总而言之，以上这些建议，都是希望政府能给与业委会成立更多的支持与监督，希望我国的小区业委会能长期运作下去，能更好地发挥小區业主的能动性和创造性，带领更多的小区，更多的业主意识到自己的权利和义务，创造更幸福的小区生活。

（作者单位：广州商学院）