房地产税改革的一些立法建议

摘 要 在我国经济和社会发展过程中，不动产价格的不断上涨对实体经济健康造成了较大的不良影响，因此，对房地产业的税收制度改革是民之所向。改革房地产税，不仅能够解决当前房地产市场中存在的一系列问题，而且能够完善我国财政和税收体制。我国关于房地产经济运行过程中的相关税收由多个法律法规进行规制，法律效力也不一致，形成了杂乱的房地产税收立法体制。本文基于此现实和理论意义之上，进行理论探讨。

关键词 房地产税 征税对象 税收制度

作者简介：付雅萌，河南财经政法大学民商经济法学院2017级经济法学研究生。

中图分类号：D920.4                                                        文獻标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.04.159

一、房地产税的历史发展以及现状

（一）房地产税的历史发展

2019年3月5日，国务院总理李克强向大会作政府工作报告时指出， 要健全地方税体系，使房地产税立法进程平稳开展。2019年争取完成房地产税的立法环节，2020年深入开展“落实税收法定原则”的改革环节！在法治事业发展的进程中，“物业税”概念被“房地产税”概念所替换，我们可以看出不动产税的概念正在不断深化、完善、发展; 而且，近几年年上海市等地方作为试点，开始了房地产税的开征，这也暗示了中央政府为了不动产税的改革，先进行了实践。

我国房地产税在全国范围内改革较晚，一个重要原因就是信息不全，以前无法落实每个人所拥有的房子数量，但现在房屋所有权人信息已经完全联网了，在我国户主拥有多少套房子，非常清楚，并且税收机关的合并，也为房地产税在全国范围内的征收创造了条件。

（二）房地产税的现状

房地产开发建设时期的税收、房屋交易环节的税收以及房屋持有环节的税收组成了我国房地产税。 主要内容是： （1）在建设时期，房地产开发的税收。根据不同的征税对象，许多学者认为能够分为，占用耕地税、营业税、印花税等六种不同类型的税收，它们由不同的税收标准所构成。（2）在进行交易时，也有一些税收。根据交易对象的特点，能够分为对销售不动产的金额征纳的土地增值税、对转让的不动产向产权承受人征收的契税以及对转让土地使用权征收的营业税。（3）房地产持有阶段的税收，针对不动产出租所获金额或者计税剩余征收的税。

二、房地产税是否征收的争议

当前我国，房地产税的征收仍有较大争议，一部分学者认为我国不应该征收房地产税，主要是因为我国土地的集体所有性质或土地国家所有性质。另一些学者认为应该征收房地产税，主要是因为能够使不动产的价格回归到合理区间内。笔者认为我国应该征收房地产税，以促进我国不动产买卖、租赁等环节平稳发展，下面进行详细论述。

（一）不应该征收房地产税的观点

我国是一个社会主义国家，对土地所有权的界定也不例外，在国有土地或集体所有的土地上建造房产，并且对连土地使用权都算不上拥有的房屋所有权者征收房产税没有法理依据。 许善达教授认为，在对房屋进行价值评估时，已经加入了对土地价值的评估，但房屋所有权人却不是土地的所有权人。并且，房屋价值因为使用是渐渐降低，但土地可能因为周围环境的变化而升高。如果把这个作为依据，进行税收计算，即使房屋所有权者没有拥有土地，却仍然要为土地价值的提高买单，这对民众来说不公平。谢百三教授认为，以使用为目的的住宅房地产，在其开发环节已经一次性地交纳过了70年的土地出让金，若购买时再征收一次房地产税，可能会导致多次征税、恶意征税的结果。而且，在城市中，居住用地到期以后即70年以后，房屋该如何处理，土地使用权是否能够续期，怎么续期、由谁续期、是否还要交税等问题都将出现。刘洪玉等教授认为，当前有许多种房屋类型存在，包括商品房、房改房、央产房、自建房等，并且在社会中还大量存在没有法律规定的小产权房。这些不同的产权形式也会影响房屋交易的价格，虽然两个不动产的使用面积、方便程度、户型等因素都完全一样，但是在实际交易时，价格也会相差很多。如果完全按照房屋价值评估征收房地产税，则会出现这样一种现象，纳税人的实际收入过低，没有办法缴纳高额房地产税，这将不利于我国社会的平稳发展。

（二）应该征收房地产税的观点

龚刚敏、杨斌等学者认为，开征房地产税有很多好处，它能够减少买房是为了投资行为的数量，使许多闲置房屋、没有人住的房屋重新进入不动产买卖市场，恢复房屋居住的功能。另一方面，通过对房地产建造、销售环节征收名确、合理的税收，从而降低成本，去除掉那些重复征收的房地产税，市房屋价格恢复平稳，不再盲目上涨，应该征收房地产税。 相反，如果征收房地产税，会造成扭曲收入分配、税负不公等现象，那么不应该征收房地产税。

笔者认为，在世界范围内现在有100多个国家普遍开征房地产税，房地产税能够成为各级地方政府为民众提供基础公共服务、稳定的财政收入，使政府有足够的资金为人民服务，以促进居民拥有完善的基础生活设施。并且一些居民名下拥有多套房屋，导致房地产资源的浪费，如果采取适当房地产税，能够促使他们以较低价格卖出房屋，以促进资源的合理利用，并且减少炒房的现象，所以笔者认为应该征收房地产税。

三、房地产税如何征收

（一）当前，征收阶段存在的问题

当前，在征收环节有太多潜在的房地产税收，极易导致重复征税，不动产开发商在开发、建设，房屋买卖双方在交易时，都需要交税。一些税收有重复征税的嫌疑，开发商又想要促进自身利益最大化，就将税收潜移默化的加给买房者。最佳途径就是提高或者说抬高房价，这样就使购房者承担应该由开发商承担的税收，以降低开发商的成本，但其中有许多税收不应该由购房者承担。

直接税和间接税组成了我国房地产领域的税收，但在买卖房屋时，售房者和购房者应当交的税目是不同的。在這个过程中，售房者交直接税，直接税是影响房价高低的一个税。间接税征收金额一般比直接税多，在不动产买卖时卖方会通过提升房屋价格或者提升房屋出租价格的形式，将间接税转移给买房或租方。

现在，实践中对房产地税的征收、管理还有很大的问题，为了投资而买房的购房者依然存在，为恢复住房使用的功能，应该在不动产税收征纳制度上增加交易环节的税款。但许多地区对这项政策就没有行动。如，房屋出租作为增加税收交易环节的重要一环，要求也要进行税收交纳，但在实际中，不动产出租信息具有特殊性、复杂性，在这个过程中纳税人往往忽略了交税，没有这个意识，从而造成不动产出租中进行收税，比较困难。

法学专家朱少平学者认为，房产税在中国一直有征收，只是这种税收不包括住宅地产。热烈讨论的房地产税可能会牵扯面广，需要考虑很多现实性的问题，涉及到住宅或土地等等。征收对象到底包含什么？新房？旧房？还是都需要征收，如何来界定旧房，是按照买房时的价格征税还是按照评估价征税，评估价是否需要统一等问题，都需要探讨、解决。

（二）美国房地产税体制的借鉴意义

我国相比美国来说，美国房地产税征收时间比我国早，其税收基准评估体系较为成熟。其房地产税由地方自主征收，地方评估部门具有独立性，其运用市场法、成本法、收益法在内的多种方法对不同类型的房屋进行价值评估， 并设置合理的税收优惠及争议解决机制，较为科学地反映了房产价值，对我国建立完善的房地产税基评估体系有较高的借鉴意义。

由于美国的房屋数量多、地域广等原因，美国评估机构的设立通常在较为具体的州一级，由评估部门及政府监督下的第三方评估机构评估部门组成，其中评估部门是州政府自己设立的一个组织。为了保障各州内在进行评估时，有一样的程序和执行措施，各州常常会设立一个它们自己的监督部门，进行监督，以保障公平。在由谁缴纳房产税的问题上，各州的规定基本都差不多，由位于州内的所有不动产的所有权人交纳。不动产包括土地的占有、所有权; 所有矿山、矿产和采石场的土地; 改良物等。

各州虽然对征收对象的规定一样，但各州也根据本州的具体情况，进行了相应的改变，规定了相应的评估范围和税收减免措施。对于不动产免税权的立法只能由宪法规定，但各州能够进行适当减少房地产税的规定。在税收对谁减免这一问题上，田纳西州是对老年住户、残疾人住户、伤残退伍军人及遗属有相关的减免规定，但对特定人员的身份认证有着严格的规定，而且对其所居住的房产的价值、家庭总收入等有相应规定。对此，需要明确的是：税收减免与不用缴纳房地产税是两个不同的概念，税收减免的人他们仍然会接收到税单，并仍然需要缴纳房地产税。美国房地产税成熟的另一个标志就是，其税基评估通常是由地方评估员对不动产进行市场估价，综合采用成本法、市场法等，一般的处理方式是对房产进行分类，按照不同价值进行征税。并且美国的税基评估机构一般也由州政府自己设立，具体的评估工作则由地方办公室负责。

四、对我国房地产税改革的一些立法建议

我国，房屋所有权人只有房屋的所有权，房屋所依赖的土地是归属于国家或集体的，而不是房屋所有权人。假如一个房屋在某市二环以内，一个房屋在同一地方五环以外，它们的材料、构造等一模一样。按理说，它们的评估价值应该相似或者一样，但它们的市场价格却有很大差别。 这就要求一个合理的房地产税率，购房者不享有土地，却要潜在的为土地的价值缴纳税收，这是不公平的现象。

房屋价值的评估主体上也存在问题，目前我国不动产数量多，且行政机关相关部门缺乏专业人员，并且区域之间经济的发展水平有较大差异。所以，应该由政府来行使监督权、将其部分权力授权给第三方专业组织，比如说行业协会，他们有专业背景和专业人员。政府将权力授权给他们，由他们对不动产进行评估，负责完成具体的房地产税率制定的基础工作，将评估过程和征收过程分开进行，使评估过程能够独立进行，进而促使评估结果公平。

征收对象上，我国目前的房产税仅对城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房产征收，无法体现征税的普遍性、也不能保证税收收入。因此，建议向美国学习将所有不动产，都规定为征税对象，包括个人住宅、铁路部门的不动产等。同时，对特殊人群进行一些适合的税收减少，严格评定税收减少对象，包括减少对象条件的审查、公示、异议等环节。可以采取减少老年住户、低收入住户的房地产税，进而实现纳税人的税负公平。

征收税率上，随着我国历史进程不断推进，并且也因为区域间地理环境的不同，形成了固有的发展差异，房价因为这种区域发展进程的影响，在不同省、市有较大差别。笔者建议应该根据各个区域经济是否发达和房屋产权类型的不同，制定因地适宜的房地产税税率。如果盲目的征收一样的税率，可能导致增加低收入人群的负担，降低其生活幸福感，严重的话还可能会引起地区间恶性税收竞争。

五、总结

在2019年两会召开的背景之下，房地产税改革由“稳妥推进房地产税立法”变为“稳步推进房地产税立法”。在财政和税收体制改革的不断深化中，不能忽略了房地产税的作用，其在平稳房价、全面建成小康社会中，扮演了重要角色。 同时，改革房产税也是人民关注和关心的重要税收，要进行充分的论证和准备才能开始房地产税的改革，笔者希望借此文章对房地产税的改革给予一些有用的意见。

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