浅析A房地产企业内部控制

黄百果

摘 要 随着社会经济的发展，房地产企业发展日益壮大，为了使企业能顺利实现战略目标，一个科学的、合理的内部控制体系尤其重要。本文以A房地产企业为例，通过分析A房地产企业内部控制的基本情况和其所存在的问题，提出优化A房地产企业在内部控制上的建议，帮助企业成长，为房地产企业做好内部控制工作带来一定的现实指导意义和借鉴价值。

关键词 房地产企业 内部控制 管理制度

一、内部控制对房地产企业的重要性

房地产企业内部控制的特点包括了受多因素影响，内部控制体系化，资金管理与制度建设同步。在我国，内部控制对加强房地产企業的重要性主要是：第一，对现阶段处于竞争市场激烈的房地产企业而言，掌握企业内部控制的有效管控方式，有利于提高房地产企业整体的工作效率，确保资金安全和控制成本合理化。第二，开展企业内部控制的工作，能促进部门之间互相协调配合工作，提高工作效率，将各个部门融合成一个整体，推动企业快速发展和促进企业管理水平得到相应的提高。第三，内部控制能推动房地产企业优化内部管理结构，降低不必要的风险和促使资金的流动。第四，内部控制能平衡成本控制与销售两者间的不合理倾斜，而科学性、可行性的管控标准可以管控销售环节的疏漏，对企业成本控制方面也会起到一定的积极作用。[1]

二、A房地产企业内部控制的基本情况

（一）内部监督

A房地产企业已建立完善的内部控制体系，具体表现以标准文件或办法条例呈现，但是它们之间互相分离，同时拥有自身的审批、授权的体系。此外，企业根据信息时代的潮流，采用电子技术进行检测、监控本企业工作流程的各个环节，以为企业能够及时止损，发挥内部监督工作的作用。

（二）信息沟通

由自下而上的报告形式是A房地产企业所采用的一种内部信息沟通方式，其能细化工作，也能减少因大量报告导致信息攫取困难的问题。除此之外，企业已开启内部沟通平台，方便员工之间的交流，也能有效建立起员工和分公司之间的工作联系。

（三）管理制度

对于投资、设计、施工及财务等方面的管理制度和工作流程，A房地产企业已逐步完善多类别的管理制度，以保障公司的业务能顺利开展。如设计管理制度方面，A企业规定由设计部工作人员自行审核设计图纸，遵循工程管理制度，控制项目的进度。[2]

三、A房地产企业内部控制的问题

（一）企业风险意识不强

A房地产企业存在风险意识低的问题，主要表现在企业通过外包方式将销售和施工这两个环节承包给第三方，目的是为了减低控制项目的开发成本，为此也带来了外包服务方面的风险。具体而言，在外包商主动竞标的过程中，压低成本是企业一直以来的做法，那么就会要求企业在一定时间内要达到高质量、高标准的要求，这将使企业进入进退两难的局面，从而面临着延时或是赔偿违约金的问题，这导致企业做“无用功”，耗时又耗精力，也会给企业带来损失，影响工程的进度。

（二）风险管理失控

由于房地产企业经营的范围广而宽，各方面也会存在相应的风险，A房地产企业在内部控制过程中也存在风险管理失控的问题。首先，在设计施工图的环节时，由于初始设计图经手的人过多，前期设计方向被各方意见左右，内部产生矛盾，致使设计者在设计施工图上存在偏差，考虑问题不周全，后期实施阶段存在隐患。其次，在实际的施工阶段中，存在现场管理不到位，工程细节不完善，未获得施工计划表和施工合同就抢先动工的状况；最终导致需要重新规划或调整工程结构，拖延工程进度和验收成果不达标。说明在工程施工阶段的管理不严谨，也存在一定的管理风险。最后，在营销、销售方面存在不规范的现象，在A房地产企业部分的销售人员出现未得到“销售许可”便开始对外销售，销售人员忽略政府的相关规划会随时变化或调整，这让销售人员处于被动状态，使其在销售过程中难以承诺客户。另外，企业在销售管理方面缺乏力度，营销费用管理不到位，导致企业现金流的不明确。[3]

（三）监督机制不到位

企业通常在运营过程中会遇到因客户在房屋交易完成后发现房屋局部损坏，此时需要开发商进行维修，这就产生了维修时期客户需在外租赁的费用，这些费用是由企业予以赔偿的，并且赔偿的过程烦琐，在一定程度上会给客户带来不好的体验，降低对企业的好感度。对监督管理部门而言，监督人员需在维护客户利益的基础上，需要维护本公司自身的利益。依据事态严重程度，监督部门需要明确每个客户的赔付流程和制度，而不是因“人情关系”先开展项目工作，后期再补齐相关手续的资料。除此之外，在财务的管理监督方面也存在监督不到位的情况，房地产企业普遍的资金流动大，但财务人员未根据现实条件不同，依旧使用内部资金形式化，这就会使企业资金控制不到位，处理方式呆板，企业整体利益也会受损。

（四）信息沟通不畅

A房地产企业遇到在信息沟通方面的瓶颈，主要表现在：一是与相关合作伙伴之间闹出沟通交流的“不愉快”，如在前期合作时，未能共同达成共识或者说在交流时存在误解，带有隐患。二是企业过于注重效率，在保证员工工作任务的完成时却忽视客户所有的疑问和顾虑，导致企业员工与客户间存在交流滞后的问题，还存在员工推卸责任的现象。三是各部门为了本部门的职能、职责，未能与兄弟部门共同“攻克难关”，导致企业内部各部门间在工作中存有互相抵触心理、不妥协态度或是各自为政的状况发生。另外，部门间互相“喊口号”的交流方式导致在不同部门在工作上存有沟通效率低，沟通效果差的情况。

四、优化A房地产企业内部控制的建议

（一）增强企业内部控制意识

企业亟须认识到员工才是内部控制的主体工作中，有效执行内部控制工作是离不开员工的效力的，因此，提高企业的员工个人的内部控制意识是必要途径。由上至下的推进内部控制意识，先从管理者入手，让其作为榜样提高企业内部控制的意识，加强管理者内部控制工作的教育与培训，使员工真实感受到上级的付出和内部控制的重要性，以此带动员工的提高企业内部控制思想水平的积极性。其次，增加员工内部控制的课程学习内容，以提升员工素质。最后，企业在大局观念，需摆放好企业管理和内部控制的位置，将它们一同纳入企业制度建设方面，以便于企业获得长足发展。[4]