北京群租面面观

■ 本刊记者 苏金河

据有关统计分析，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员及其家属为主要群体。中国当前住房租赁市场出现许多法规不明不细、市场监管不严、行政相关方多头管理不集中、当事人心理诉求冲突矛盾、租住条件非标化埋藏安全和租赁方式隐患、政绩和利益驱使带来不良社会影响等问题，所有这些都极大地破坏了人民的生活幸福感受，消解了健康的市场主体意识和社会和谐链环，对城市居民的居住安全、安静安心和财产保值增值、资源充分利用以及邻居权利义务规则构成严重挑战。尤其是诸多城市住房租赁方式中的群租可以说是租房混乱之最，不仅以上住房租赁的普遍问题一个不少，还出现了群租特有的一些乱象。

群租的定义是指出租人将房屋分别向两个以上承租人出租，并订有两个以上书面租房约定或者口头租房约定以及承租人及二房东将承租房屋部分或者全部再转租给两个以上的全新承租人，并有两个以上书面租房约定或口头租房约定。群租房是城市进化中不可避免的问题，其引发的公共安全事件和各类纠纷、矛盾频繁发生，并且屡禁不止，必须尽快加以治理。

一、相关法规不明不细导致二房东串演群租尴尬角色

相关条例鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府应给与相关政策支持。此即鼓励长租，以满足政府稳定租赁市场和就业的政绩目标。这一规定左右不了租房客根据就业长短和是否方便决定租期的基本规律，而且还会发生有的租户跟房东或中介签了3年以上租赁合同后，由于事情变化或博利需要、生活所迫，中间口头或书面约定再转租他人，从而造成群租。所以，就出现了二房东三房东（出现二、三房东的情况还不止这一种情形），有的是中介，有的是在北京谋生的个人。

房屋租赁现在已经在城市内外形成一个复杂的产业，承租人处于这一产业链的下游或说末端，除了住改商或住兼商等目的不纯，租房搞违法违规经营之外，大多数租户都是住房刚需，会遵守法规，不改变住房用途和房屋结构、部件、设备、家具，但是也有少数人特别是临时短期租户、群租者、企业用作宿舍的会不保持并爱护室内环境，有的甚至破坏设施、脏乱差，给后续出租带来麻烦或较大的更新成本。房源提供方居于该产业链的上游，单租一户，租给企业作宿舍，还是群租式的散租，或临时改成旅馆群租式地招租（按天和小时算租金），都由房东或中介说了算。在此情况下，有的房东特别是大房子的房东因为图房子多挣钱、自己省事，就将房子长期委托中介甚至非法个人按间出租。有的甚至任由中介、个人、二房东打掉承重结构、非承重结构、门或垛子，打乱了原来的设计结构和用途、房间宽窄、开门方式，而且大多男女混租、老少同住，产生了许多治安事件和不稳定因素。笔者所住小区的邻居就是将房子交给了一个在京流动人员，据时代万家中介的员工说，该人在小区门口超市卖菜，他自己垫钱给此楼顶层的住户大间改小间，重新改造装修，原客厅也改成房间出租，现在进门只剩下小小的玄关，墙上还安装了不少电信、宽带、电器设施，不单安全隐患多，还经常出现扰邻噪音；年轻散租户工作生活不规律、爱活动，时常会和邻居发生矛盾纠纷。纠纷发生之后，往往物业和派出所也不愿管，事情都推到邻居们个人身上，解决效果也不好。笔者就向物业多次反映该业主或其二房东装修拆承重结构、租户半夜不睡觉扰邻问题，物业给业主打过电话也没用，可见唯钱是举、法律不严、执法不细、监管缺位都成问题。

“二房东”是否合法呢？按照相关法规的意思基本是合法的——承租人可以按照租房合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。此外，自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。也就是说，如果你是专业的、转租了很多住房的“二房东”，由于涉及经营行为，可以办理工商登记从而合法化。这就是目前住房租赁市场的立法尴尬和执行错位，它给群租开了一种自己看着办通行的“黄绿灯”。

二、住房租赁市场缺乏有效行政监管和督查，群租任意滋生、蔓延

为方便流动、灵活就业人员就业、减轻其支付负担，有关条例还鼓励租金按月支付。按月支付等于鼓励了群租、散租、临时租住、旅游住宿、小时房的出现！这类鼓励刺激各种形式的出租和租用，带来了不少混乱和不稳定问题及安全、生命隐患。有的大胆的群租、套租、散租、小时房已经和旅馆区别不大了，是否也应参考特行的严格管理法规予以监管、巡查、处理呢？

（一）住房租赁市场的权利义务关系尚不明确导致群租泛滥

该条例对承租人行为进行了如下约束：承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备。这涉及到不能随意改变住房结构和设施设备，即群租中经常出现的乱改房间大小、随意分割空间、私搭乱建、电路控制交叉致灾等问题。但是，政出多头使得无机构无人对此或最终负责。北京市公安局等张贴过禁止群租乱租的通告。住建系统主要通过中介管理管理住房租赁市场。街道和居委会行政和强制执法能力更弱，不作为、浅作为、装聋作哑、怕得罪人的现象普遍存在，内生恶性循环，中介因此肆意乱为，房东、二房东为了钱不择手段，置法律通告规定、人身安全、财产损失于不顾，某种程度上嘲涉及到行政的权威性和监管无力！

（二）有关法规对房地产中介明确群租禁条，但督查还需加强

有关条例对房地产中介的市场行为提出了如下禁止条款：

1.“发布虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁、销售的信息，诱骗消费者交易”。

图1 与群租有关的七类违法违规租赁行为

我们在一些中介附近经常看到一些广告牌，专门招租的，上面写着这样的文字：单间直租、房东直租，单间按月出租，每月1000到1400元，设备齐全，可以协助贷款、开居住证明。这种价格是可以双方议价的，一间之内是一家人、男女未婚同居、临时租住、逃犯或无正常工作，中介或二房东都是不管的。这里边中介信息虚假不实，故意诱骗租房客上钩，隐瞒实情的很多，租房客也同样以虚假待之。何况条例的规定比较模糊呢？

2.“强制提供代办服务、捆绑收费”。

群租房的中介代办宽带、电信接通服务再敛钱，强迫使用电脑、自己上网买电买气的很多。

3.“未经当事人同意，以当事人名义签订虚假交易合同”。

住房和城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）提出，“建立政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接；提供房屋租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务；为房地产中介机构备案提供方便，公布经备案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。有条件的城市，要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案，方便群众办事。”这将在鼓励租赁市场发展的同时遏制不法中介和个人的不规范租房行为，意在压缩二房东、黑代理的生存、活跃空间，防止群租乱象的蔓延。

三、群租房安全隐患严重，移动“贫民区”已成为小区租房暗瘤

（一）大兴区典型案例——漏电死人招来巨额赔款

2018年10月底，《北京晚报》记者报道，大兴法院判决一房东赔偿死者家属90万多元，中介公司赔偿25万多元。该死亡事件就源于群租房的共用电热水器发生漏电，致使一年轻女租户洗澡时身亡。据租户（即死者）李燕的父母称，2016年4月，自己女儿和房东王敏及房屋中介公司签订房屋租赁合同，承租了位于大兴黄村某小区的一套房屋，租金每月1200元，同住的还有其他租户。同年7月15日，李燕在房屋内洗澡时，因电热水器漏电而触电身亡。大兴公安分局作出死亡鉴定结论，李燕确系因电击身亡。

房东在申辩时说不知道李燕是谁，如果是直租一家或一人绝不会如此，所以绝对是群租房，而其产生的麻烦和灾难性后果也只能用悔不当初来形容！

（二）通州区典型案例——群租房内女子被骗奸致死

2018年夏天，北京通州区梨园镇，一群租房内某租房客小伙子将相邻一房间内年轻女房客骗奸并致死。据报道，该小伙是劳改释放犯，在梨园一带当快递员，同来京的父母住在一起，他见相邻女子单独在房，就以送快递有东西为名骗开门，然后进屋实施强奸并掐死对方。这一案件暴露了男女混租式群租的性侵和致死危险，自然也有性骚扰、盗窃、勒索等不安全风险。

（三）昌平区典型案例——天通苑整治地下群租房安全隐患

北京昌平区天通苑北街道依托“街镇吹哨，部门报到”工作机制，在“疏解整治促提升”专项行动中，全力推进群租房治理工作，同时整治游商摊贩、“开墙打洞”、占道经营等行为，着力提升辖区生活性服务业便民网点，让居民共享治理成果。

位于天通苑西二区9号楼的地下空间，面积约600平方米，曾是天通苑地区最大的地下群租空间，虽然现在群租房已清理完毕，内部隔断已拆除，但从地面上纵横交错的隔断依然能够想象出当时的群租场景。

图2 天通苑小区的地下群租房被拆除

四、出租方式规定不严，职工收入低刺激群租选择，亟待齐抓共管

《商品房屋租赁管理办法》没有限制“合租”、“群租”，但限制了住房的最小出租单位，无疑将直接抑制北京房地产市场上愈演愈烈的“群租”现象，旨在制止侵害当事人合法权益的分割出租行为。对以原设计房间为最小出租单位的合租行为并未禁止，承租人仍可在新办法规定的前提下选择适合的商品住房合租。

法律规定不可谓不细不全，也有经济处罚，但是收效甚微。有人对此提出疑问，是否群租房回归市场，就可以堂而皇之地大行其道？且不说理解、执法不准不严，还体现了行政管理者和法律制定者的内心纠结：是收还是放？收放的尺度在哪里？

“N+1”等尝试虽然不能从根本上改变大城市住房租赁的供需关系，但确也可以增加中小户型租赁住房有效供应，适当降低承租人租金负担，还有利于规范住房私自改造出租行为。如果说这是市场在努力适应国情、社情，不如说是被迫承认既成事实或与积重难返的现实“妥协”。

据住房和城乡建设部对租房需求大的城市调查显示，由于缺少中小户型供给，青年人、新市民只能选择合租，比例高达50%。而对3万多年轻人的住房状况调查显示，租房难、房租贵、中介“黑”等租房问题是当前青年就业者的第一烦恼。

图3 某小区门口中介的群租广告牌

图4 特价房源暗含群租方式的小广告

2013年，北京市住建委、市公安局、市规划委、市卫生局曾联合印发了《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（以下简称《通知》），对社会关注的群租问题首次给出明确标准界定。根据《通知》规定，北京出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。规定中的“每个房间”除了卧室，还包括客厅。《通知》同时要求，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

目前，一些大城市为了提供更为完善的公共服务，已经开始进行出租房政策探索与尝试。例如，上海市去年试用“N+1”的新型治理模式，即将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用。当然，这种模式还必须满足消防安全、采光透气正常等条件。“N+1”虽然不能从根本上改变大城市住房租赁的供需关系，但确也有利于规范住房私自改造出租行为。

总之，要满足低收入城市打工族的租房需要，必须规范群租住房结构和行为，以公安、消防、物业、住建等有关部门为核心齐抓共管，统一、明确区域内的监管政策和有效制度，群租“乱象”才有可能得到清除，群租安全问题和其他隐患才有可能得到切实解决。