浅析房地产企业融资的困境及对策

田昊

摘 要：在房住不炒及防范金融系统性风险的背景下;本文从房地产企业融资特点出发，阐述了企业融资现状，分析影响企业融资困境的原因，并提出相应的对策;我们认为，未来房地产企业应增强自身竞争力，积极探索新型融资业务，必将走出融资困境。

关键词：房地产企业;融资;政策

在“房住不炒”、“租售同权”的经济背景下，在整顿金融秩序，防范系统性金融风险的环境下，国家陆续出台多项房地产调控政策，使房地产企业的融资业务面临一定的困境，本文打算从房地产企业融资特点及现状出发，对影响企业融资因素进行探讨，对房地产企业走出融资困境提出对策，为房地產企业走出融资困境提供借鉴意义。

一、房地产行业融资特点

（1）融资业务受宏观调控政策影响性强

回顾房地产行业市场化改革以来，国家对地产行业的调控政策相伴而生，调控的领域包括金融政策和货币政策等，这些政策既影响国家对房地产行业的资金投放量，如银行存款准备金率的调控，也影响着企业的融资形式和渠道。

（2）融资渠道多样，各渠道发展不均衡

房地产企业可用的融资渠道众多，包括境内市场和境外市场，境内市场包括银行贷款、股权融资、债券融资，非标债权融资、融资性租赁、房地产私募基金，资产证券化等。境内市场融资目前主要集中在银行贷款、非标债权及债券融资等传统方式，在境内外市场融资业务比重方面，境内市场目前依然是房地产企业的主要融资方式，境外市场融资近年发展较快，房地产企业在境外市场的发债规模不断扩大，但境外融资比例依然较低。

（3）融资与企业资质相关

企业资质包括企业背景、规模、商业模式、运营能力等相关因素，通常央企较民企更容易获得资金，民企中规模大、信用评级高、综合实力强的企业更易获得金融机构青睐，同时企业的融资规模也与商业模式及运营能力相关，如针对商业地产项目的经营性物业贷款更看重房企的商业模式，同时经营贷款的规模与经营物业的租金价格、租金收缴率息息相关;以收益权为底层资产的资产证券化融资，更看重收益的稳定性和未来增长空间。

二、房地产企业融资困境的表现

（1）政策调控力度加大，融资渠道收紧。为了贯彻“房住不炒”、“三去一降一补”经济政策，规范整治金融环境，国家加大政策调控力度，房地产企业融资渠道紧缩，2018年房地产行业出现了最难融资环境，银行贷款额度吃紧，中小房企难以取得项目开发贷款，花样年、碧桂园、富力、合生创展发债全部遭遇中止，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑。

（2）融资成本持续攀升。随着融资渠道收紧，市场融资成本持续高涨，据统计，2017年房地产企业国内平均融资成本约为8%-9%左右，2018年国内平均融资成本已经超过12%，即便如此，众多中小房地产企业依然难以融到资金。

（3）融资风险制约企业融资。融资风险包括企业的信用评级、项目区位及产品结构、操盘团队的项目经验、经营业绩等等，它关乎金融机构能否按时足额收回借款，那些依靠过度举债，自身竞争力不强的企业必定面临融资难的困境。

三、融资影响因素分析

（1）宏观经济政策分析

2015年以来，房地产市场重现火爆状态，交易量和价格飙升，严重干扰广大居民对房屋的居住需求。党的十九大提出房住不炒，租售同权政策，提倡大力发展保障房和租赁住房建设，并在金融、税收等方面提供政策支持。具体房地产企业融资方面，银行贷款和债券融资都加大对保障房和租赁住房产品的投放力度，以银行贷款业务为例，从2016年3季度到2018年1季度，房地产开发贷款余额增加值3.42万亿元，其中投向保障性住房开发贷款余额增加值2.66万亿元，占房地产开发贷款余额增加值的78%，投向非保障房项目的房地产开发贷款增长缓慢，房地产企业获取银行贷款更加困难。

（2）金融监管政策影响分析

近几年，随着房地产市场的快速发展，金融市场也推出了众多“创新产品”，土地融资、房地产首付贷产品相继出现，为了规避金融市场监管政策，各类金融产品利用政策漏洞，实行多层嵌套，加大财务杠杆，资金池业务盛行造成资金期限错配，大大提高了金融市场风险，各类资金纷纷涌入房地产行业，行业融资乱象丛生。为了整顿金融秩序，防范系统性金融风险，国家出台众多金融监管政策，短期内对房地产企业融资业务造成较大冲击，造成融资难、融资贵的现象。

银行业务方面，2018年1月银监会发布商业银行委托贷款管理办法，对委托贷款的资金来源及用途进行明确界定，办法发布后，房地产企业委托贷款业务处于急剧萎缩状态，信托借助银行的通道业务被封闭。

信托融资方面，以“业务合规”为原则，坚决堵塞各类资金通道类业务，银保监会发布的关于银信类业务的通知中明确约定商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产，同时各种通过信托绕道进行土地款融资业务已基本暂停。

资管类业务方面，2018年相继发布资管新规及细则，要求加强投资者适当性管理，向上穿透最终资金来源，向下穿透最终资金投向，对资管计划投资于非标债权的规模进行明确限定，资管新规严禁资金池业务，禁止资管产品期限错配，明确限制通道类业务，禁止资管产品多层嵌套，严控杠杆，直接使房地产投融资杠杆和资金规模大比例下降。中基协也加强对地产类私募基金的备案审查，对于私募基金投向房地产债权类资产业务停止备案。

金融监管政策的出台，一方面规范金融市场秩序，防止系统性金融风险的发生，同时也强化金融监管政策的效果，有效地整顿了各类金融机构资金池和通道类业务，短期内对房地产企业融资带来冲击。

（3）房地产企业自身影响分析

随着房地产行业的集中度不断提升，市场的头部效应更加明显，传统的融资渠道更看重房地产企业的背景、规模、信用等级等。银行融资方面，银行贷款实行白名单管理，更青睐于央企及规模民企，客户基本分布为地产百强企业及地方龙头企业，因此对于房地产企业来说，处于银行白名单上的房企开发贷额度较为充沛，而中小型房企在银行端开发贷的融资没有得到改善。

债券融资方面，上交所及深交所对房企发行公司债进行分类监管，采取了“基础范围+综合指标评级”的分类监管标准，发债主体的基础范围包括主体评级AA及以上的上市房企、央企、省级政府、省会城市、副省级城市和计划单列市的地方政府所属企业、房地产行业协会排名前100的其他民营非上市企业。对企业综合指标评级包括企业的总资产规模、营业收入、净利润及房地产业务非一、二线城市占比是否超过50%等指标，根据房企觸发综合指标的数量将房地产企业分类为正常类、关注类和风险类，加强对关注类和风险类企业的风险管控，提高了房企的融资门槛。

（4）金融市场影响分析

房地产企业融资形式多样，包括银行贷款、股权融资、债券融资，非标债权融资、资产证券化及私募等，金融市场种各种融资渠道发展极不平衡，据统计，传统的融资渠道如银行贷款、非标债权融资占企业外部融资60%-70%，而这两种融资渠道是目前政策调控的主要对象，股权市场由于受调控政策影响，房企IPO基本处于停滞状态，利用定增等方式募集资金的规模和频率被进一步压缩，其他融资形式所占比重较低，房地产企业常用的融资渠道狭窄，融资压力依然较大。从金融市场分布看，房地产企业融资业务依然以境内市场为主，境外市场为辅，境外资金运用规模和效率依然不高。

四、房地产企业融资对策

（1）房企适度参与保障房及租赁住房建设

在房住不炒、租售同权的政策基调下，保障房及租赁住房市场具有广阔发展空间，大部分城市土地出让中明确约定配建保障房或租赁住房，在国家加强对保障房及租赁住房的资金政策扶持下，银行贷款及债券融资渠道投向保障房及租赁住房的资金比重不断提升。房地产企业应转变思维，适度发展保障房及租赁住房建设，如国有或国有控股的房地产企业可以在短期融资券或中期票据等债券端募集资金，万科、碧桂园等房企已经通过资产证券化形式募集大量资金用于租赁住房建设。

（2）加强企业信用建设，提高自身竞争力

传统的融资业务均是以企业的信用等级作为背书，信用等级高的企业不仅可选择的融资渠道更多，而且融资成本更低，更受金融机构的青睐，当前金融环境更加支持对优质企业的政策支持，企业应大力加强信用体系建设。同时，以资产证券化为代表的新型融资业务更加关注企业的商业模式和运营能力，关注企业未来的经营业绩和现金流管理水平，企业融资不仅仅是财务部门的职责，需要房地产企业全员努力，不断提高自身竞争力。

（3）积极拓展融资渠道，大力发展新型融资业务

房地产行业融资渠道众多，各种渠道融资发展极不平衡，目前房企融资主要集中于银行贷款、非标债权融资等传统融资方式，其受调控政策影响较大，而对于资产证券化等新型融资业务，目前仍然处于起步阶段，国家政策也大力支持发展资产证券化融资业务，包括供应链融资近年方兴未艾，未来具有广阔的发展空间。另外，房地产企业境外融资比重虽然较低，但近二年出现快速发展的态势，房地产企业应放眼国际资本市场，进行积极融资探索。

（4）引进战略投资者、通过合作开发等模式解决资金不足

金融监管政策基本堵塞金融机构的土地款融资业务，对于资金薄弱的中小企业而言，其自身资金不足以撬动项目发展，可以通过引进战略投资者、合作开发、小股操盘等方式解决资金不足问题。

总体而言，在房住不炒、三去一降一补的政策基调下，为了防范系统性金融风险发生，国家出台了一系列的调控政策，使金融市场秩序得到及时整治，降低企业的财务风险，短期内对房地产企业融资造成较大冲击。我们应该看到，国家同时鼓励以资产证券化为代表的新型融资业务，随着新的融资产品不断出现，企业自身竞争力的不断提升，金融市场必将助力房地产企业的进一步发展，房地产企业必将走出融资困境。

参考文献

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