农村不动产登记中存在的问题及其对策研究

许士平

摘 要 我国不动产统一登记制度实施以来，在不动产产权确认方面取得了很大的进展。建立不动产统一登记制度，不仅可以落实物权规定、保障交易安全、保护权利人合法财产权，还可以及时确认不动产权力所有人，对反腐的助力作用显而易见。然而，当前农村不动产登记情况令人担忧，相关部门无法准确获得农村不动产的基本情况，不利于宏观调控。基于此，简单介绍了农村不动产登记存在的问题，并提出了一些建议。

关键词 不动产登记;农村;存在问题

中图分类号：D923.2 文献标志码：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2019.32.062

1 我国不动产登记制度的发展历程

我国不动产登记制度的发展历程大概为分4个阶段：起步阶段、停滞阶段、发展阶段和完善阶段。在新中国成立初期，国民生产力极低，为了激发农民的生产积极性，有效促进生产力的发展，我国在1950年颁布了《中华人民共和国土地改革法》，承认土地所有者对土地的合法权益，保护私有土地所有者的权利。对于起步初期，土地登记实际是对土地产权进行登记，首次明确了农民对房屋和土地所有权的确认。随着时代的发展，1953年起，农村生产合作社制度开始确立，农民从个体经济形式向农村集体经济转变，为农民土地所有权的转变做铺垫，农民的土地所有权转变为集体制。大概历经30年，我国的不动产登记工作基本停滞。直到1982年，我国确立土地公有制。农村土地依然归集体所有，而城市土地归国家所有。1988年，《土地管理法》颁布，成为土地登记发展的一个重要转折点;2006年，自然资源部发布了《地籍管理发展第十一个五年计划》，其中土地登记和产权管理仍是当时地籍管理的重点。这30年间，土地登记重点放在产权确认上。2007年，《物权法》实施，法律规定，国家实行统一的房地产登记制度;2015年，《房地产登记暂行条例》实施，房地产登记制度向前迈进一大步。至此，不动产登记制度有了明确的大体规定，但仍然存在很多问题，尤其是农村的不动产登记制度，仍然有大部分空白需要弥补。

2 我國不动产统一登记制度现状

近年来，我国一直在积极推进不动产的核查、登记工作。2015年，自然资源部（原国土资源部）发布关于做好不动产权籍调查工作的通知，统一全国不动产的权籍调查方案。通知发布后至现在，已经取得骄人的成绩，但也出现了很多问题。总的来说，我国不动产登记部门较为分散，目前的不动产统一登记工作手续比较复杂繁琐，相关部门在衔接上总是出现问题，虽然职权上有所联系，但是实际工作的开展中并无优势，反而带来麻烦。我国目前不动产登记实行四级管理，逐层分级，但是由于不动产登记是一项繁杂的任务，庞大的不动产系统使得不动产登记工作任务量大、手续多，导致登记数据也很多，信息的统计工作难上加难[1]。

3 农村不动产登记中存在的问题

3.1 信息化管理工作推进难

我国是人口大国，农村人口较多，村落分散在不同的区域，且村落内相对闭塞，地域差距较大，环境十分复杂。与城市相比，农村的不动产登记工作比较难以开展且工作量信息大，很多村民甚至不懂不动产统一登记制度，对此项工作很少了解，配合度极低。另外，前往登记的工作人员服务意识不到位，加上村民本身就对这项工作不了解，因此很可能产生抵触情绪，造成采集登记情况未达到预想，进度较慢，信息化管理登记工作步履维艰[2]。

3.2 统一登记流程复杂、效率低

我国目前不动产登记机构的管理分散，并没有统一的登记制度，登记的流程也比较复杂，登记完整个流程要耗费多日，需要各部门的配合;登记人来回多次也未能办结，导致登记人有抵触情绪，效率极低，登记工作无法有效进行。登记流程不合理是客观原因，需要及时改进，提高登记部门的执行力。

3.3 农村不动产登记缺乏法律支持

多年来，随着我国不动产相关制度的不断发展和完善，一些与不动产登记相关的政策法规也逐渐出台，城市的不动产登记工作进行得比较顺利，但农村的不动产登记工作就比较艰难。一方面村民配合度低，另一方面农村不动产统一登记法律法规匮乏。在不受法律保护的情况下，很多工作无法保障，农村不动产统一登记工作无法顺利开展。

4 针对农村不动产统一登记问题的建议

4.1 建立现代化信息平台，统一管理

农村建筑较为简陋，村民几乎祖辈常年居住，即使是新建农村，农民也缺乏不动产统一登记的意识。目前各类农村房屋建筑并存，很多村民甚至跟随自己的喜好施工建筑，不顾房屋施工类型，导致农村房屋建筑规划无序发展。针对这种乱象，并为了保障村民人身安全，可以利用现代化的信息技术，对不动产建筑的外观进行采集、定位等，提高房屋信息采集率，降低操作人员的执行难度。同时，建立基础信息库，将收集到的信息整合纳入信息管理平台，统一管理住房信息，从而提高农村不动产登记工作的准确性和有效性[3]。

4.2 完善登记制度、合理安排人员配备，提高登记效率

1）合理安排农村不动产登记的工作人员。不动产登记涉及户籍管理、信息登记、土地资源管理等领域，既要配备合理的人力资源，也要实现资源整合，善于对资源进行综合利用，顺利推进农村不动产登记工作。2）财政的支持也同样重要。农村村落存在很多不确定性，实际工作中可能会遇到突发情况，会增加相应经费开支，所以一定额度的财政拨款也要到位。基层政府要根据不同村落的大体环境，在实行工作前全面了解，适当地增加经费支出。同时，为避免腐败现象的产生，要做好相关的监督工作，确保经费落实到位、用到实处，真正在解决农村不动产登记问题中起到一定作用。

4.3 完善相关法律法规，统一管理登记

农村不动产登记实际上是确定农民的不动产产权，只有在国家相关政策的扶持下，才能够有效推进农村不动产统一登记的进程。因此，有必要制定相关的法律法规，对其进行约束规范，便于统一登记管理，有了相关政策的支持，相关人员也能更好地推进工作，有法可依。另外，登记机关一定要权责分明，不可发生无人管理、多人管理等乱象，各级机关要层层推进、逐级负责，特别是各级机关的配合，要统一协调、管理调度，在互相帮助下高效、快速地完成登记工作。

4.4 加大宣传力度，有效推进农村不动产登记

城镇人口普通文化水平高、信息流转快;农村相对闭塞，所以农村的不动产登记不同于城镇，实行的难度较大。1）农村人口文化水平整体不高，甚至没听过不动产登记这种不常见的词汇，对政策的理解和接受程度较低，所以需要定期进行宣传和讲解，逐渐使其理解和接受。专业程度较高的讲解员在进行定期轮流讲解时，要给村民讲解核查登记不动产的意义和理由，让村民能够接受并配合繁琐的工作。2）前往基层进行农村不动产登记的工作人员要态度诚恳，耐心地给村民讲解不动产登记的好处，积极引导村民思想转变、行动配合，从而有效推进不动产登记工作的进行，给村民普及相关知识。

参考文献：

[1] 周俊杰.不动产统一登记背景下农村不动产登记问题研究[J].乡村科技，2018（16）：33-35.

[2] 尚桂芳.不动产统一登记制度下的农村房屋登记的困境与出路[J].现代经济信息，2018（9）：27，29.

[3] 骈高玲.农村宅基地不动产登记中存在的问题与建议[J].农业技术与装备，2019（6）：54-55，57.

（责任编辑：刘昀）