海外群租管理相关法律规定

高荣伟

在不少海外国家和地区，租房居住的人口占比较高。尤其在大中城市里，上学、找工作、短期居留等原因形成的流动人口，都要靠群租房解决住的问题。群租房在解决住宿问题的同时，也产生了不少问题，诸如违规装修、安全隐患、邻里纠纷……

群租房是城市化进程中的“顽疾”，由群租房引发的公共安全事件和各类纠纷、矛盾屡见不鲜。为保障居住者的合法权益，当地政府有的依靠重罚违规房东，有的立法、抑价、补贴等多管齐下，有的则通过大建公租房满足租房客的需求。不同的国家和地区都有不同的做法。

美国：“二房东”负有监督作用

在美国，把至少3个互不相干的人或家庭租住在同一房屋单位、共用厨卫设施的情形定义为群租。美国群租现象很普遍。房主（即大房东）可将房屋租给“二房东”，也有两三家同租一套公寓的，也有十几或几十人同租一套房间的现象。

19世纪末，纽约州警方曾发现在一个小小的地下室里挤住着数十人，一张床铺几个人轮流睡觉。1929年纽约州专门制定了《纽约州群租法》，对用于群租的住宅在住房面积、高度、防火、上下水、照明、通风、采光、厨房、厕所等方面提出了全面、翔实的建筑要求和规定。

美国群租法律规定，在租用一处房屋或单元房时，如果签约人是一个人，那么他/她的直系家庭，包括配偶和子女可以与他/她同住该处。此外，他/她还可邀一名与他/她没有血亲关系的人以及这个人所生的孩子同住该处。如果几个人共同签约租用一处房屋，那么他们不能再带其他人同住该处，不能再有男女朋友留宿。如果他们中的一个人搬离，那么只能再补一个人代替，不能随意增加人数。期间，他们可以以书面方式，向房东推荐新人以便分担费用。

1998年美国住房与城市发展部公布住宅居住人数的基本原则，规定每间卧室只能居住2人，严格限制居住人数。此后，各州政府根据住宅居住人数基本原则，相继制定详细的法律规范群租行为。

事实上，在美国，租房客很少从房东那里直接租房子，而是从一个被他们称为“经理”的人那里租的房子。所谓的“经理”其实就是“二房东”。房主将房屋租给“二房东”，再经由“二房东”租给其他人。“二房东”与房主签订协议，替房主代理出租事宜，遵守所有相关法规。一旦签订协议，“二房东”即负有监督和管理的责任，如果监督不力，租房过程中房子出现问题，房主可以要求“二房东”进行赔偿。

美国各州都制定了比较完善的规范群租的法律，一旦出现纠纷，可以依据法律解决。2013年，Airbnb因涉嫌违反纽约《群租律》和《税收征管法》等收到了来自法院的传票，被要求公布房主的数据信息。媒体报道，当年，纽约州通过一个新的《群租律》，规定 A 级房屋租期不得短于 30 天。对此，纽约州一名检察官表示，Airbnb违反了《群租律》第1条4.8（a）“A级房屋是用于临时居住的房屋，包括公寓、工作室、两层楼的公寓套房，只能由同一个自然人或者家庭临时居住30天或以上”的规定。根据该法第304规定，“违反本法的行为构成轻罪”。2014年10月，纽约州检察官Schneiderman出具了一份名为Airbnb in the city的报告。根据Airbnb提供的数据信息，基于2010年1月1日至2014年6月2日（审查日期）的报告指出，Airbnb上72%用于短租的房屋都违反了《群租律》，还欠了330万美元的未缴税款。

美国各州法律大同小异，大致都有以下几条：一、房主要出租房，先要取得政府颁发的出租许可证;二、“二房东”替房主代理出租事宜，要遵守所有法规，不能多招房客。另外，“二房东”负有监督的责任，一旦出现问题，房主可以依据法律要求“二房东”赔偿。事实上，在美国，很多邻里发生了纠纷，不用诉诸法律，只要拨打“911”报警电话，警察往往会在几分钟内赶到，出面予以干预。所以，群租者必须与所住房屋的邻居“井水不犯河水”，安静生活，不去惊扰邻居。

英国：颁布“群租法”

英国颁布的群租法（house in multiple accommodation act），同样把至少3个互不相干的人或家庭租住同一房屋单位、共用厨卫设施的情形定义为群租。

在英国，“私房出租”是住房市场的必要组成部分。在私房出租中，以群租房的问题最为突出，最普遍的问题是居住面积较小、消防安全不达标、厨卫设备不配套、缺乏管理或蛮横管理等。其中，还包括改造棚屋车库，非法出租等问题。

对此，英国政府出台了十分详尽的法律條文，使群租过程中遇到的各种问题都有法可依。为了加强管理，2004年，英国制定了《住房法案》。该法案把群租定义为：至少3人或超过一个家庭居住;所有房客共用厨房、浴室或厕所。《住房法案》还对群租屋的出租和租用做出了相关规定。2006年，英国颁布了《多人租房申领许可证令》（Licensing of houses inmultiple oc-cupation），并于当年4月6日正式实施。

法令规定，凡出租房超过3层、租户超过5人并共用厨卫沐浴设施的，房东必须事先缴费申请许可证，并接受审查。要拿到这张许可证，房东不仅每5年需缴纳一笔可观的许可证费，本人还必须没有犯罪前科，也没有违反过群租法律。若房客在租房过程当中受到房东的利益侵害，房客还能通过当地政府主管部门进行反映，这一切信息均在英国政府网站上有详细体现。

媒体报道，对私房出租，尤其是群租房的管理成为英国政府近年来住房政策的重点之一。《多人租房申领许可证令》正式实施后，对于违规群租房者，英国政府予以严格的监督和管理，违规的房东将面临2万英镑的罚款。

据英国《星期日泰晤士报》报道，英格兰东南部伯克郡斯劳区区政府斥资2.4万英镑（1英镑约合10.04元人民币），购买了携带热成像设备的小型监察机，对全区各个街道进行扫描式拍摄，并对每个建筑做精确的3D地图，“目的在于发现房东改造的非法群租房”。通过两个小时的夜间飞行，这架“间谍”飞机共发现了210个可疑的非法“蜗居点”，其中多为棚屋或车库。在随后几周时间里，警方介入调查，在蜗居点中发现约3000名居民，当中有不少为非法移民。警方对房东开出重重罚单，并表示若非法搭建的棚屋条件特别简陋，其有权勒令将其拆除。

值得一提的是，对出租房的标准，《多人租房申领许可证令》给出了细致的要求，比如1至3人共用的厨房面积不得小于5平方米，5人共用厨房面积不得小于7平方米，一个厨房至多5人共用;燃气安全证书须一年一检;房东必须为每间出租房安装烟雾报警器，等等。如不符合以上标准，房东必须立即整改，否则将被吊销许可证。

澳大利亚：4名陌生人居住同一房间可被视为违法

近年来，澳大利亚群租现象变得愈加泛滥，尤其是一些高层公寓，越来越成为群租房的热门选地。在墨尔本市，甚至出现一铺难求的窘境，很多情况下，一套群租公寓的租户可达到十多人。

“租住在这里的人，大多是一些手头拮据的留学生、低薪打工者以及游客等，他们动辄需要交纳数百元才能从无良房东那里租来一个床位。”《墨尔本时代报》称，一些无良房东将其位于墨尔本的高层公寓改装为“背包客旅馆”，在本就拥挤的卧室甚至客厅内摆满双层床，对外公开出租床位，一个床位每周的租金可达到200澳元。

在房屋租赁网站上，大量租房广告显示可提供可供3人或更多人居住的合租房，包括一套位于墨尔本Dunlop 大道的公寓。租房信息显示，这套公寓为4居室，家具齐全，现有租户为6人，且國籍各不相同，每个床位的租金为110至150澳元不等。租房广告中写道，“若4周一付，每周租金为110澳元;若两周一付，每周租金为140澳元……适合背包客、打工度假签证持有者、学生、游客等想要轻松往返于城市的人。”

事实上，不单在墨尔本，悉尼的群租现象也十分常见。“你能想象在一个3房独立屋里面摆了58张床吗？这是Ultimo一个不显眼的3房独立屋，但是在里面，采访人员震惊地发现19间临时凑合起来的房间内挤进了58张床。平均每张床以每周150澳元的代价出租。”日前，澳洲媒体SBS News对悉尼租房市场进行了一次深入探访。他们发现一个房间居然塞进10个人，租客睡在浴室，甚至在食品储藏室里。他们还发现“拥挤的公寓里下水道被大量头发堵塞，每个房间都散发着腐臭，厨房里蟑螂大量繁殖，以及一个门厅被改建为简易淋浴房”。

据SBS报道，来自新西兰的王先生（Ramonde Wong）住在悉尼内城的一套两居室内，最多的时候他的室友会达到9人，其中大部分都是留学生，他把这些年轻人形容为“精致的背包客”。在这里，客厅还被改装成了3个隔断间，也可以住人。狭窄的阳台也被封起来，同样住了人。王先生透露，这些年轻室友的房租约为每人每周200澳元，但若单租的话可能得交600到800澳元。

根据澳大利亚现有立法，4名陌生人居住在同一个房间可被视为违法，但当局担忧群租现象可能会进一步恶化。《悉尼晨锋报》报道称，群租现象泛滥可能滋生一系列安全问题。大都市消防局副指挥官珀赛尔亦指出，大量人群挤住在原本为两居室或三居室的公寓内，一旦发生火灾，他们很难顺利逃脱。他表示，“居住的人越多，火灾风险就越大，而且一旦起火，火势往往会更集中更凶猛”。

为此，悉尼以及墨尔本等市对非法群租行为予以坚决打击，并对相关的无良房东进行严厉处罚。据澳洲新快网援引《悉尼先驱晨报》消息，2017年5月，澳大利亚新州谭沃斯（Tamworth）地区扫荡非法群租房，向12处物业的业主发出了“意向通知”，因为“调查显示这些物业有非法操作”。

编辑：薛华  icexue0321@163.com