长租公寓的金融风险与分析

吴国双

摘要： 随着我国城镇化进程加快和市场需求增加，长租公寓市场发展迅速。房地产开发商、酒店管理集团、房地产中介和一些创业公司在长租公寓领域开疆拓土，经营着数十万间长租公寓。随着社会资本不断涌入，房产中介公司和互联网平台加快布局，长租公寓市场呈现爆发性增长态势。

关键词：长租公寓;现状;金融

2017年我国房屋租赁行业租赁面积为75.16亿平方米，租赁人口总数约2.43亿人。现在传统的房屋已无法满足巨大的租房需求，在供需双方互不成就的背景下，长租公寓应运而生。随着资本的不断涌入，长租公寓市场成功站上风口，各大长租公寓企业遍地开花。

一、参与者众多，竞争混战，野蛮扩张

我国的租赁市场主流依旧是C2B2C模式，即房东、租客通过链家、Q房等中介平台来促成交易;随着互联网的发展以及租客对于生活品质的追求，催生了新兴的B2C模式，即自如、泊寓、冠寓等长租公寓运营商，根据物业分布，可分为集中式、分散式;根据运营模式，又可分为重资产、轻资产。

市场参与者众多，但是市占率总体并不高。规模最大的长租公寓品牌自如，管理房间数已经达到30万间，但相比与其他规模较大的品牌如魔方公寓3万间，优客逸家管理房屋数近3万间，行业集中度整体偏低，处于抢占市场份额的阶段。长租公寓的未来市场仍然集中在核心一二线城市，大量机构运营商集中在少数城市，将进一步导致竞争加剧。

二、前期投入大，毛利率低，回报时间长

由于初期成本高、回报周期长等原因，房企长租公寓项目中重资产仅占据小部分。但是重资产具有分布集中、便于管理等优点，所以大型房企都会留有一部分公寓独立运营。龙湖2017年获得上海市闵行区剑川路综合体项目，项目包含9.4万平方米的商业、4万平方米的办公、3万平方米的长租公寓等业态。附近遍布高校、科技园、产业园，辐射人群超过25万。该项目目标客群定位为中高层白领，且经过精装修，项目预期租金达到4.4元/天/平方米，高于附近平均租金水平，但是由于重资产特征龙湖仍需10年时间才能达到现金流平衡。

目前国内品牌公寓的成本费用主要由拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、增值税构成。其中拿房成本是重中之重，占到整体收入的50%左右;其次是装修摊销，按10个月的租金作为装修开支、5年摊销，装修摊销成本占收入的比重为16.7%;人员成本和获客成本大致为12.6%和4.5%。一个典型公寓运营公司的息税前利润率在10.2%左右，按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4-5年左右。综合来看，55%的拿房成本和百间65%的入住率是盈利的临界点。

三、长租公寓过度金融化，租金无序上涨

在操作层面，长租公寓一般首先通过按月支付租金的方式，从分散的个人房东手中，高价租下3-5年不等的短期房源，然后把住房加价转租给最终租客，并将转租的租金收益包装为租金“分期贷款”。对于有实力的长租公寓，一般委托通道方和租户签订贷款分期合同，间接向租客发放租房分期贷款，进而以租房“分期贷款”作为名义上的底层资产，发行资产证券ABS，在获得资产证券化融资后，又将此作为本金，继续租下更多的个人房源。对于没有足够实力的公司，主要通过与网贷平台等短贷机构合作，将年度租金收益以租户“分期贷款”的形式，从短贷机构一次性获取。运营方均按月向房东支付租金，同时又通过将最终租户租金包装成“分期贷款”的方式，按年或更长时间获取最终租户的租金。“租金贷”业务风险突出，其不仅表现在流程复杂化导致风险在长租公寓运营商、出租人、承租人以及第三方金融机构之间肆意扩散，还使得自融和资金违规挪用成为重灾区。

从月付租房到年付转租，即使不考虑租房押金，理论上最高也可实现10倍以上的金融杠杆。这种加杠杆本质上并不以其本身实力或信用为基础，而是以加价损害租客利益，将风险转移分散到租客和出租人身上。这种“双重”资金期限错配进一步加剧了风险的传染性，并随着“爆仓”而波及到租赁市场各方主体。实际结果显示，长租公寓运营商通过“租金贷”获得预付资金，一旦发生跑路或资金链断裂，业主无法继续获得房租，进而驱赶租客，但租客还需继续偿付每月贷款并面临无房可住的困境。从目前已经“爆仓”的机构来看，其背后大多浮现P2P、消费金融公司的影子。

四、產业链分散，不易控制

长租公寓的产业流程大致为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出。在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益，产业链上其他可以产生的业务主要包括1）获得房源后装修设计;2）运营过程中大数据系统的应用;3）日常运营过程中的附加服务：例如租金贷款、家具租赁等。这些业务产生收益的同时也会发生风险，目前在日常运营、资金流和装修等多方面连续出现违背市场规律的事情。

长租公寓不是房地产投资，而是不动产运营，但各竞争主体都加入进来，不懂运营的居多，在未来发展中会受限，能力差，经营管理会出现问题，进而盈利出现问题。代运营模式下也存在着问题，它会受到代建环节受委托方制约。长租公寓也不是平台做大就会边际成本降低的生意，成本是不会随着规模扩大而减少，并且如果扩张，入住不足，会造成空房率高的情况，更是加重亏损，无现金流。为缩减成本，长租公寓多次深陷“甲醛门”，部分品牌长租公寓被曝出甲醛等空气污染物超标，存在着不容忽视的装修污染问题等。

参考文献：

[1]王昌盛，张家春.长租公寓发展模式分析[J].上海房地，2018（12）：16-17.

[2]宋杰.上海寓见公寓“爆仓”，“租金贷”风险恐密集爆发[J].中国经济周刊，2018（41）：56-58.

[3]陈殷，许俊，戴绍文，王艺霏.东北证券策略周报：长租公寓产业链，政策护航下站上风口  2018-01-09.

[4]崔娟.信达证券研究报告-长租公寓：政策风起，未来可期  2018-02-02.