城市规划对房地产开发的引导和控制

彭阳

【摘要】随着我国经济的不断发展，全国各地区的城镇化速度越来越快，每个城市都在大搞建设，城市的基础设施不断完善。在这个过程中，城市的房地产行业得到了迅速的发展，城市规划也为房地产的发展提供了方向，因此城市规划的对于城市的建设具有意义重大。本文针对房地产开发与城市规划的关系进行了深入的分析，从而得出城市规划对房地产开发的引导和控制作用。

【关键词】城市规划 房地产开发 引导 控制

一、城市规划与房地产开发概述

随着我国经济的发展，城市建设速度越来越快，为了能够使新建的城市发挥最大的城市化功能，在建设城市前需要进行科学、系统的城市规划工作。而所谓城市规划就是指国家有关部门根据城市目前发展的经济情况，再结合城市的发展规划布局、城市经济建设目标、生态环境的发展目标而制定的前瞻性、全方位的战略性计划。科学的城市规划不但可以使城市能够为生活在城市中的居民提供良好的生存环境和适合经济发展城市空间，而且还能够持续适应未来几十年城市的发展变化。也就是说进行科学的城市规划能够在未来几十年为广大居民提供和谐、宜居的城市空间，而且具有可持续发展的生态系统。因此城市规划为城市建设提供了明确的方向，城市建设者不仅可以根据城市规划进行城市建设，而且也可以从总体布局角度建设一个资源节约型绿色可持续发展性的城市。

房地产开发是指一些大型的房地产公司为了获得盈利，根据当前人们对购房的需求量和城市的规划要求，合理制定的对土地进行开发，在土地上进行工民建施工，对于城市规划来说，房地产开发可以将城市规划的某些设想变为现实。另外房地产开发的进程也是根据政府的总体规划框架内进行的，具体来说它包含工程立项、房屋建设、土地开发、工程竣工验收、经营销售、交付使用以及后期的日常物业管理等全过程，房地产开发不仅能使开发商取得可观的经济效益，而且能给广大购房者提供他们所需要的商品，并且房地产开发还实施了城市规划的总体路径，使城市规划变为现实，为构建成城市生态系统提供了帮助。

二、城市规划与房地产开发之间的关系

（一）城市规划对房地产开发具有规范和管制作用

在城市建设过程中，政府从总体上规划布局，对城市的发展前景进行详细规划，对城市内的土地的具体使用原则进行了规定。房地产开发公司必须在城市规划的框架下进行房地产开发工作，因此城市规划对房地产开发具有规范和管理的作用。在具体的实践中由于房地产行业竞争激烈，企业为了获得更大的利益，在具体的开发过程中往往会不遵循城市的具体规划，或者对城市规划的总体要求有所改动，这就会造成城市的整体功能出现漏洞，也就是城市规划与房地产开发之间产生矛盾，有的可能影响城市的交通出行，有的则可能对城市的某些功能产生影响。政府的相关部门必须对房地产开发公司进行严格管理。例如在我国近些年很多城市地铁越来越普及，在房地产开发过程中很多房地产开发商愿意在地铁周围进行开发，因为地铁周围的房价一直居高不下，房子的销量一直供不应求。但是如果在地铁周围过度开发，不仅会给地铁的使用功能造成不良影响，对市民乘坐地铁带来不便，而且还会给城市的整体布局产生不和谐，因此如果房地产的开发违背城市的总体规划，我们的政府有关部门就会对房地产开发提出制止，如果已经在建设当中，有关部门则会责令房地产开发商拆除违建，恢复原来的状态。

（二）地产开发能够为城市规划提供反馈信息

在城市建设过程中，政府的城市规划为房地产开发确定了大致的框架和方向。房地产的开发过程能够为城市规划提供反馈信息。具体来说，城市在具体规划之前要进行实地的勘察，根据城市的经济发展水平和未来可能出现的发展状况进行规划，根据城市的人口、商业、工业、学校、娱乐设施等进行系统的规划。房地产公司开发的过程就是将政府的具体规划落实到城市当中，因此在具体的落实过程中可以为城市规划反馈很多有用的信息，可以发现其中的不足，为以后的城市建设提供可贵的资料，而且房地产开发过程也是检测城市规划的实现情况，为将来制定城市宏观调控政策提供依据。目前我国很多城市受市场经济的影响，当地政府为了追求GDP值，在规划时有很多不合理的地方，例如土地资源浪费，个别地方甚至出现“鬼城”的现象，这就是因为房地产开发步伐与当地的实际经济发展不协调，因此在城市规划过程中一定要科学合理，通过房地产开发过程中及时反馈的信息进行调整。

（三）房地产开发检验城市规划的实现

随着我国城市化进程的不断加快，房地产行业是越来越活跃，房地产业的高速发展带动了其他产业迅速发展，为城市的整体发展提供了助力，同时也有效满足了城市市民工作和生活的发展需求，而政府在制定城市规划总体目标具有很强的前瞻性，要实现这一总体规划目标就需要经过很长一段时间，城市建设才能体现应有的目标功能。房地产开发属于阶段性目标，它具有周期短，通过房地产开发来检验城市规划目标实现是否出现偏差，如果有偏差可以及时进行改正。另外鼓励房地产开发，也是促进城市经济增长的有效方式，可以加块城市资金的流通，促进城市经济实现高速增长。

三、城市规划对房地产开发的引导和控制

（一）房地产开发要符合城市规划

在城市建设中，城市规划师是城市建设的总布局，而房地产开发则是城市，建设布局中的分布局。因此房地产开发实际上是为城市建设服务的，其开发的过程要符合城市建设总体布局的具体要求。在房地产开发过程中，要接受城市规划的管理，这就要求房地产开发商在进行开发时，不能为了个人利益而做出有悖于城市规划总体布局的行为。例如呼和浩特回民区在房地产开发过程中，所有的住宅、商业的建筑风格都是回族风格，房地产开发商不能随意改动商业或住宅的建筑风格，尤其是在一些具体细节更不能做随意更改，因为每一个花纹每一个图案都代表着一个民族的符号，在开发过程中要尊重少数民族的风俗习惯。因此在建设当中要开发商要坚决执行城市规划中的具体要求，按照回族的民族文化风格建设。

（二）城市规划的不同分类对房地产开发具有一定的引导和控制作用

在城市的建设当中，政府在制定城市规划时需要制定多层次的规划，每个层次的规划都有相对应的规范和内容。具体来说：分为总体布局规划、分区规划以及针对城市的不同区域制定的详细规划。在城市的总体规划当中政府会对城市中的地段和功能做出具体的规定，例如商品房、居民区、公园以及马路的区域和功能做出规定。通过这这些规定房地产开发商就可以清楚的知道自己开发项目的规模大小、开发周期以及开发先后的顺序。而在具体的详细规划当中会对居民区、片区的用地范围以及能够容纳的人口做出具体的要求，房地产开发商在进行设计师需要依据政府详细规划数据进行，一般情况下在进行项目设计时都会严格遵循这些数据。同时商品房建设是城市规划的重要内容之一，它在房地产开发项目中的所占比例最大，在政府的详细规划中也会对商品房的地段和功能进行明确的界定，然后开发商根据政府的具体要求进行商品房开发建设，并根据商品房的建设规模大小，对周围的基础设施进行配套建设。

（三）房地产开发需要符合城市发展需求，实现城市的可持续发展

随着环境问题的日益突出，国家和各级政府对城市的环境保护和可持续发展越来越重视，我们的中央政府也提出贯彻科学发展观实现城市的可持续发展，而建设海绵城市、绿色环保工程项目也在我国已经进行了实验，并且许多地方应用取得了成功，城市规划中房地产开发要符合城市的发展要求，要实现城市的可持续发展。开发过程中必须以保护环境为基础，加大城市的绿化面积，提高城市的湿地占比，这些要求已成為现在城市建设的重要标准。另外在房地产开发过程中，对房地产的绿化工程材料的选择要以保护环境为前提，坚决执行政府的整体规划，从而建设绿色可持续发展的城市。

四、结束语

总之，城市的规划对房地产的开发具有重要的引导和控制作用，政府的城市规划为房地产开发指明了方向、确定大的框架，房地产的开发不仅可以检验城市规划的局部是否合理，还可以将城市规划变为具体实物，从而促进城市大建设。对房地产开发不但要符合城市的规划，而且还要符合城市的发展要求，实现可持续发展。