分析房产税

赵正雪

【摘要】现如今，在房屋租赁活动的过程中，房地产需要负担房产税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加等多种税费，有很重的税收负担。本文对房地产企业关于房产税的筹划背景和房产税及税收筹划的理论基础进行了阐述，并且对租计征税基筹划的思路和方法进行分析。

【关键词】房产税 从租计征 納税筹划

一、筹划背景和理论基础

经由国务院颁布并实行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，是我国现行适用的基本规范。房产税是对拥有房屋产权所有人征收的一种税。房产税有两大计税方式：从租计征、从价计征。从租计征是以租赁房屋取得的租金收入和12%的税率计算的，应纳税额=12%×租金收入。从价计征是按房产的原值，一次减除10%～30%后的余值和1.2%的税率为基础计算的，应纳税额一应纳房产原值×（1扣除比率）×1.2%。纳税筹划指的是企业在税收法律允许的情况下，在实际业务发生之前，灵活运用不同的筹划方法，考虑税收的成本，实现降税零风险的目标，使得企业价值最大化。

二、筹划的思路方法及案例

税收筹划实际也就是在企业制定的不同节税方法中进行一个最优方案的选择。下面本文，从房产税

从租计征税基的“数量”方面出发进行税收筹划，对税基数量的筹划也就是合理的降低房屋出租的租金收入。

（一）房屋与附属设施分离

1.分离附属设施：房产租赁公司往往在出租房屋的同时会连着屋内或屋外的附属设施一起出租给承租方。附属设施有机器设备，办公用品等，但这些设施同样可根据暂行条例的要求，不缴纳房产税。由下列案例体现筹划要点。

案例2、成都市某物业管理有限公司办公大楼的计税原值为1000万元，现公司决定将办公大楼及附属设施出租给一家百货公司用于销售百货商品，双方签订房产租赁合同，约定每年收取租金230万元，租赁期三年。

方案一、直接出租应缴纳的房产税=230×12%=27.6（万元）

方案二、签署新的租赁合同，将房屋租金和附属设施的租金划分开，分别开具发票，划归附属设施的租金就不用缴纳房产税。修改后合同内容变为：房屋租金每年160万元，附属设施70万元。筹划后的应纳税额=160×12%=19.2（万元）。

对比两种方案，方案二可节税8.4万元，三年节税25.2万元。

2.小结：根据《房产税暂行条例》对房产的界定，将不属于房产的部分分离，分别签订房屋租赁合同、非房屋建筑租赁合同和附属设备租赁合同，就只需要针对房屋的租金收入征收房产税，从而降低了企业的税收负担。

（二）房屋出租与物业管理分离

越来越多的房地产租赁公司，在出租房屋的同时，也会为房屋的物业管理提供服务。物业管理费是不用缴纳房产税的，那么租赁公司也就可以通过物业管理合同来规避房产税，增加企业的利润。筹划要点由案例体现。

案例3、某房地产集团，旗下拥有全资子公司及一家全资物业管理子公司，2X17年1月1日，与承租方签订了一项房产租赁合同，合同中约定，承租人应每年向其支付780万元的租金，租赁期5年。假定，房产原值为6000万。

方案一、如合同约定，将要缴纳的房产税=780×12%=93.6（万元）

方案二、企业集团下的全资物业管理子公司，将房产的租金一分为二，一部分归为物业管理费，通过子公司收取。集团再与承租方签订合同，一份依旧是房屋租赁合同，合同金额为600万元，;另一份为物业管理合同，合同金额180万元，再经由集团下旗下的物业管理公司与承租方签订。重新签订合同之后的应纳房产税一600×12%=72（万元）。

站在房地产集团合并报表的角度上，方案二少缴纳2l_6万元，五年少缴108万元。

小结：从收人性质的角度出发，在收入不变的前提下，把收入一分为二，而列为物业管理服务的收入则不用再缴纳房产税。在筹划过程中要注意的：税务机关所存在最低房屋租金的计税标准;正规的物业管理公司，所提供物业管理服务的费用要经过层层审批，还要获得有关部门收费许可，若刻意提高物业管理费，会受到相关部门的处罚。

（三）房屋出租变整体转租

根据《房产税暂行条例》的规定：房屋产权所有人才缴纳房产税。而对于转租人来说，只拥有使用权，就不用承担缴纳房产税的义务。具体筹划由案例表明。

案例4、A公司是一家房地产公司，旗下拥有三家全资子公司。A公司有一处在市中心的写字楼，经该公司管理层决定，该房产从2X17年起将作为公司的投资性房地产，专门用于对外出租。由于该写字楼各项附属设施已经老化，直接对外出租每年的租金只有1500万元。经公司研究决定，从2×17年起，投资1000万元对该写字楼进行重新装修改造。装修改造后进行出租，租金每可收取3500万元。

方案一、装修前应纳房产税=1500×12%=180（万元），装修后应纳房产税=3500×12%=420（万元），由计算可知，装修后缴纳的房产税增加了240万元。

方案二、A公司在写字楼装修改造前，先通过房屋租赁合同，将写字楼整体转租给其全资子公司甲公司，每年收取1500万元租金。再由甲公司对租赁房产进行装修改造，假设装修改造成本投入额为1000万元，待写字楼装修改造完成后，再由甲公司将该写字楼对外进行租赁，每年租金为3500万元。转租后应缴纳的房产税=1500×12%=180（万元）。相比方案一少纳240万元税费。

小结：房地产开发企业在发生租赁业务时，可将名下的房产先出租给其关联方企业，再由关联方企业转租给第三方，整个过程中只有第一次的出租过程才缴纳房产税，转租过程不论租金多少均不缴纳，企业就可以达到降低税负的目的。在进行转租时，必须经过产权所有人的同意，否则房主可以随时解除房屋租赁合同。

三、结论

由上述论述可知，对房产税

从租计征纳税筹划的方法思路研究都是在税法所允许的情况下，对房产税计税基础进行合理的筹划会降低企业的税收负担，让企业最终创造的价值最大化。运用合理的筹划方法进行筹划，针对不同情况可以选择不同的筹划方法，但在筹划过程中，要注意防范纳税筹划风险，并及时采取适当方法进行防范。