告别公摊计价会推涨房价？专家：你们想多了

陆肖肖

近日，一则取消公摊面积计价的新闻闯入人们视线，引起了市场的广泛关注。有观点分析，告别公摊面积计价，或将推涨房价，该观点遭到了一些专家的反对，称“你们想多了”。

告别公摊计价

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布了《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这个仅有16个字的条款虽然藏在一堆文件当中，但立即引起了市场的巨大关注。

实际上，一直以来，我国内地都是采用建筑面积计价，而建筑面积包括套内使用面积和公摊面积。公摊的内容包括以下两大部分：第一部分包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;第二部分包括楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

一位购房者说，“现在房子的公摊是越来越高了，我的房子公摊都超过了20%，建筑面积是88.27平米，但刨除楼道、管道、电梯、入户大堂等公摊之后，实际套内面积只有70.22平米，现在房子这么贵，公摊还是按原房价支付，我们实在是太亏了。”

一直以来，人们对公摊面积计价都颇有微词。中原地产首席分析师张大伟认为，产生公摊也计价的原因是中国是小区制，而不是街区制，中国的小区更依赖开发商建设，而国外更多是依靠政府。这种情况下，就使得开发商将社区内公用部分的成本分摊到建筑面积里。

张大伟进一步指出，现实中，确有小部分开发商会利用公摊赚黑心钱，比如一些小区会将独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。公摊面积缺乏公信力，不便民、不透明，如果公摊面积不实，购房者不仅要多支付房款，还得在以后不断支付更多的成本。

而采用套内使用面积进行交易之后，公摊面积将会更加透明。易居企业集团CEO丁祖昱表示，套内面积计价好处不言而喻，房屋买卖环节更为公开、透明，购房者所见即所得，变相减少因销售员夸大宣传而产生的后期纠纷。并且，收费权与受益权主体相对等，可以减少因计算公摊面积导致价格虚高的精装修、取暖费等不合理收费。

是否影响房价

而民众最关心的，莫过于该政策实施后对房价的影响。有部分观点认为，该政策类似“核桃去壳30一斤，不去壳15一斤”，会导致单价的增加。

北京市房地產法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，这个政策如果真的实施，对购房者可能只是一个计量单位的改变，没有其他什么意义。因为对于购房者来讲，这一套房子总价之前是多少现在还是多少，计量方式变成套内使用面积，可能从单价来看是涨了，但实际上总价款还是那么多。

那么之前已经交易的二手房的价格会不会缩水或者是增加呢？赵秀池进一步指出，房价趋势不会发生变化，因为从根本上影响房价的还是供求关系，如果只是说计价方式、计量单位发生改变，只能说是产生技术上的变化，之前按照建筑面积计算的话，房屋单价是5万，按照套内使用面积计算的话，房屋单价变成了6万，从数字看是涨了，但实际上总价没变，并不会影响整个房价的趋势。

中国豪宅研究院院长朱晓红也表示，告别公摊计价并不是取消公摊，实际上，楼道、电梯等公摊一定会存在的，“天上不会掉馅饼”，开发商受成本和利润的制约，公摊的成本最终是由购房者来消化的。所以这个政策对整个房价是几乎没影响的，有观点认为房价会上涨，这完全是想多了。

亿翰智库方面则认为，若想维持总价不变，则房企只能通过提升单价来维持现有总价，对市场来说，会冲击现有的限价机制，政府机构需重新调整一系列限价政策;对居民和企业来说，房屋总价维持不变，无实际影响。

未来实施或有难度

以套内使用面积进行交易，这个政策最终会实施吗？具体落地的话，会不会面临一系列的困难？

在赵秀池看来，这个政策是否能最终实施还不能确定，因为这个政策本身是一个工程建设标准规范的相关征求意见稿，是否以套内使用面积交易，还有《商品房销售管理办法》来具体约束，未来要真正落实的话，还需要商品房销售的相关法规的变更。

朱晓红提到，未来这个政策如果实施，短时间“一刀切”的话，可能会造成二手房计价方式的波动和混乱，这是需要一个过程的，很可能会出现老房老办法、新房新办法的局面。

丁祖昱表示，正所谓“羊毛出在羊身上”，房屋总价仍将基本保持不变，短期内以套内面积计算的销售均价势必将大幅上涨。一旦历史数据难以追溯，难免会导致市场数据紊乱，难以从数据层面研判市场冷暖变化，管理层也将失去房价这一重要的政策监管工具。

张大伟也表示，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等政策，这些政策5年内落地的可能性非常小。