物业行业作业成本与企业经营决策

中交地产北京物业有限公司

一、作业成本法相关概念阐述

作业成本法又称为作业成本分析法或者ABC成本法，其指导思想是直接把产品的直接成本和间接成本作为产品或者服务的消耗作业的成本同等对待，拓宽了成本的计算范围，以便将计算出来的成本更加准确和真实，作业成本完全准确的反映了产品的全部成本，是实际耗用企业资源成本的终结，由于作业成本法精确了产品的成本信息，改善企业经营情况，提高了决策者的科学决策水平和管理企业的效率，作业成本法的实施有以下几个步骤，首先，设定作业成本法的目标，实施范围，组成实施小组等，作业成本法的目标必须明确清晰，实施范围主要是指作业成本法的主要实施部门单位，作业成本法可以在单独的部门进行实施，也可以在全企业进行实施，实施小组就是利用作业成本法的具体人员，一般是由领导层牵头，包括企业的会计负责人以及其他相关人员，通过领导牵头和各个部门的负责人的有效配合，可以提升作业成本法的效率与工作的协调性，其次，了解企业的运作流程，收集相关的信息，在这个环节中，需要了解企业的相关运作流程，明确企业发生成本的实际因素以及影响程度，以便在后续的运营过程中更好的实现成本管理与控制，再次，建立合理的企业成本管理模型，在这个阶段中，可以设计出符合企业运营发展的企业成本管理模型，通过成本模型对后续的企业运营进行控制，最后，采取成本管理活动，通过参考之前的成本管理模型，结合企业实际的运营情况，输入具体的数据，运行作业成本法进行成本管理与控制，并且不断改进成本管理控制方案，消除无价值的作业，以便更好地提升作业成本的效率，有助于更好地实施作业成本控制。

二、基于作业成本法下物业行业模型研究设计

由于作业成本法是将直接成本与间接成本作为产品的消耗成本同等对待，通过本量利分析的角度来合理确定产品的真实成本，进而帮助企业管理者做出科学决策，在一定程度上提高了企业抵御风险的能力，提升了企业的经济效益，而物业行业是我国的新兴行业，在物业管理中细节较为繁琐，成本管理控制较难，很难进行准确的成本记录，因此，将作业成本法运用到物业行业中就具有更加现实的意义。在本文中，将物业行业的成本管理可以划分为以下几个方面，分别是合理确定资源成本，划分作业中心，确定成本对象，成本归集管理以及作业管理。其中，合理确定资源成本就是指在物业行业中，确定的相关资源成本，包括物业行业的人工费，材料费，固定资产折旧以及办公费用等，这些都可以归属于资源成本科目，进行相应的归集整理，其次，划分相应的作业中心，在物业行业中可以划分为绿化作业中心，保洁中心，维修中心，保安中心等，这些都属于物业行业主要涉及的科目，再次，成本归集管理主要是指通过将小区作为成本核算对象，将直接发生的成本直接计入，而间接发生的成本按照一定比例的分别计入，最后，作业管理主要是指通过对以上成本核算进行分析制定相应的方案改进与优化，最终提升成本管理与核算水平，实现物业的作业成本管理控制的健康发展，主要通过以下几个环节来进行模型设计：确定总成本与总收益—划分物业小区的作业中心—作业中心进行分部的间接成本的划分—明确各个小区的直接成本和间接成本—进行成本加总—确定各个小区的总成本—计算各个小区的毛利率。通过以上的环节进行成本分析与判断，可以更加合理的确定各个小区的实际发生成本，并且提高了成本分析的效率与科学性，规避复杂性与繁琐性，最终促进物业行业的发展与进步。

三、物业行业作业成本法案例分析

本文选取了北京一家物业公司的两个住宅小区进行作业成本法的实践研究，主要出于以下原因，首先，北京等发达地区的居民对物业更加看重，真实反映各种信息，其次，在经济较为发达的地区，物业管理理念更加先进，更能够进行科学分析与研究。通过案例研究，希望可以达到以下目的，首先，可以将作业成本法用于物业公司，证明作业成本法在物业管理的科学性和实用性，以便为物业行业的成本管理提供借鉴和参考，最终促进物业行业的健康有序发展。其次，通过有效的物业作业成本法的应用，可以合理分析出两小区发生的真实成本，进而对两小区的毛利率进行准确的计算与衡量，合理比较出两小区实际的经济效益，并且从降低两小区经济发展的因素进行阐述说明，提供相关的建议措施，以提升整体的经济效益值，最终有效进行管理。

北京市朝阳区有甲乙两个小区，具体情况如下，甲小区管理面积为25万平方米，其中分布为别墅和小高层，别墅为15万平方米，物业管理费标准为2元/平方米/月，绿化率为30%，小高层占地面积为10万平方米，物业管理费标准为1.7元/平方米/月，绿化率为28%，乙小区管理面积为20万平方米，其中都是普通住宅，物业管理费为1.5元/平方米/月，绿化率为18%。通过计算得出，甲乙小区的总体的物业收入为924万元/年，设定其总成本为616.85万元。现在用作业成本评价法分别对甲乙小区进行相应的成本分析与评价。

首先，设定作业成本法的目标以及实施范围，确定实施小组，本案例中，作业成本法的目标就是对甲乙小区进行相应的成本评价，通过成本评价来比较分析甲乙小区的实际经济效益，对经济效益较低的小区制定经济改进方案，加强成本控制，实施小组是由公司的领导层牵头，公司内的会计人员以及内控部门人员组成，实施范围是甲乙两小区的物业成本。

其次，划分主要的作业中心，在本案例中，根据甲乙小区的情况可以划分为保安部，绿化部，客户服务部以及保洁部。其次，明确各项活动的耗费的资源，详见表1。

表1 甲乙小区成本明细表

通过甲乙两小区的作业量与作业动因率，分别对整体的成本进行划分，进而分别确认甲乙小区的间接作业成本，详见表2，从表中可以看出，将甲乙小区的总成本可以分为直接成本与间接成本，根据物业企业的直接成本与间接成本的数值，确定其保安，保洁，绿化，客户服务等指标的数值，再次，通过作业动因率的具体数值(作业动因率=成本金额/作业量)，可以确定分配计入甲乙两小区的间接成本。从表中可以看出，通过计算作业动因率，和甲小区，乙小区各自的作业量，根据甲乙分配的作业量与作业动因率的乘积，可以计算出甲小区，乙小区各自的间接成本分别为233.297万元，105.003万元。详见表2。

表2 甲乙小区的间接成本

再次，分别确定甲乙小区的直接成本与间接成本之和的总成本数值，其中甲小区的直接成本根据实际统计得出，而间接成本根据以上的分配律得出，因此，可以确定各自的详细的成本。详见表3。

最后，从表3可以看出，在甲乙两小区的成本费用控制中，甲小区的总成本费用为404.097万元，乙小区的总成本费用为212.753万元，而甲小区的物业收入为564万元(15万平方米*2元/平方米/月*12月+10万平方米*1.7元/平方米/月*12月)，乙小区的物业收入为360万元(20万平方米*1.5元/平方米/月*12月)，甲小区的毛利率为28.35% = (564-404.097)/564，乙小区的毛利率为40.90% = (360-212.753)/360，可以看出需要对甲小区进行重点关注，提高其利润率。

四、针对甲小区出现的问题进行的改进优化

(一)设置电子监控装备，加强相关安保培训

通过图表可以看出，保安中心的人工成本耗费较大，占据物业总成本的绝大部分，因此，需要对其进行相应的改进，降低成本。可以从以下几个方面来完善：首先，实施电子监控方案，在小区内部的各个角落设置电子监控设备，按照平均年限计提折旧，通过有效的电子监控，可以发现一些监控死角，提高小区的安全水平，并且通过以上装备，可以大大减少相关保安人员的数量，压缩人工成本；其次，需要加强保安人员的相关培训，提升安保效率，对小区内部保安人员进行定期的安保培训，普及安保知识和相关技能，提高安保人员的工作效率；最后，制定合理的绩效考评体系，通过相关绩效指标规范安保人员的行为，加强监督与管理，提高他们的工作积极性和工作效率，从而有效减少人力成本，实现规范化运营与管理。

(二)设置固定和特约保洁服务，减少保洁成本

表3 甲乙小区各自的总成本

通过图表可以看出，保洁人工费用占据间接成本的50%左右，因此，需要适当减少保洁费用的投入，因地制宜。主要从以下几个方面进行完善：首先，根据小区的规模和实际情况设置固定的清洁人员工作，保证小区整体的环境干净整洁，提高用户的体验感，其次，为小区的特定的用户提供特约的清洁服务，按照小时进行收费，并且对保洁成本进行定期的总结分析，通过提供一般的固定的清洁服务和特约清洁服务，可以满足不同用户的需求，提高用户的满意度与忠诚度，而且还可以增加小区物业收入，有效降低成本，提高物业管理的效率。

(三)引进先进种植技术，有效降低绿化人工成本

在间接成本中，可以看出甲乙两小区的绿化人工成本占据的比例较高，因此，需要降低小区内部的绿化成本，有效提升成本控制与成本管理水平。可以从以下几个方面进行完善：首先，引入较为先进的绿被种植技术，减少相应的人工支出，在甲乙小区内部，可以引入国外较为先进的机器设备对植物进行浇水灌溉，保证植物的存活率的情况下降低植物保养成本；其次，应该选择一些成活率较高，在日常生活中人工耗费较少的植物进行种植，在保证美观的基础上降低人工费用，最终实现有效的成本控制，促进作业成本的有效运营实施。

(四)建立信息网络，降低客户服务成本

在物业小区的间接成本中，可以看出客户服务成本占据比例相对较多，因此，需要建立完善的信息网络，降低客户服务成本，针对不同的住户进行服务分级。首先，针对一些类型较为基础的服务，物业公司可以定期给他们提供服务，保证他们的满意度，而对于一些类型较为复杂，耗费人工成本较多的服务，应该建立相应的信息网络，让他们通过网络进行提前预约，并且收取固定的费用，通过这种方式，不仅可以因地制宜，针对不同的用户提供不同的服务，而且还可以增加物业收入，通过信息网络实现智能化管理，减少人工耗费成本，最终有效提高物业小区的经济效益，实现自身发展。

(五)加强外部协作，减少清洁以及绿化费用

由于甲乙小区都是分布在较为繁华的地段，小区周围的居民楼较多，因此，可以通过加强与其他小区的外部协作实现协同效应，提高其经济效益。主要从以下几个方面来进行完善：首先，针对小区垃圾清理以及剪草设备租赁使用等，可以通过与其他小区进行协商，共同使用同种设备等，这样可以降低自身的费用损耗；其次，可以与其他小区联合合作，将这些较为基础的，使用宽泛的项目打包交给专门的垃圾处理企业或者绿化养殖企业进行处理，这样可以通过协同效应减少自身的成本费用，提高经济利益，加快资金融通，最终促进经济目标的顺利实现。

五、小结

通过对物业行业作业成本法的有效评价与对北京市两小区的案例的探讨分析，可以看出作业成本法可以有效的提升企业的科学决策性，虽然在表面上来看甲小区的收入更高，需要对其发展与支持，但是，在实际上，毛利率更高的是乙小区，需要对乙小区进行重点维护。从这里可以看出，通过有效的作业成本法，可以合理高效的对物业小区的真实发生成本进行计算，进而可以比较物业小区的真实效益，对物业小区提供较好的经济方案以提升其经济效益。作业成本法对物业小区的成本测量与分析主要表现在以下几个方面，首先，通过计算直接成本与间接成本，可以真实测量物业行业的物业成本，通过成本计算毛利率进而判断其真实的经济效益，最后，在判断小区的盈利情况之后，还可以根据作业成本法获得的数值对小区各个因素进行分析，进而对一些影响经济效益的因素制定改进方案，更加有效地提升小区的盈利水平，再次，作业成本法对物业行业这种较为复杂的行业进行成本分析，可以避免分析的复杂性，更加客观系统的分析其成本消耗，提高成本分析的效率与科学性。因此，通过作业成本法对物业行业进行成本分析与经济效益的判定，可以提高管理层的科学决策，制定科学合理的经营决策，最终促进物业行业的发展与进步。