“营改增”下房地产企业税收筹划探讨

祥浩会计师事务所有限责任公司

“营改增”促进了我国产业结构优化、加快了经济增长、降低了企业税负以及改善了人民生活水平。作为我国重要支柱产业之一的房地产行业，在“营改增”的背景下如何通过纳税筹划的手段达到企业纳税负担最小化，从而降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势？是目前房地产企业迫切需要解决的难题。

在这样一个大背景下，本文以房地产行业为中心，结合房地产全产业链的现状和全面营改增的政策，来探讨如何对房地产企业进行税收筹划。

一、结算方式的筹划

企业的结算方式通常有三种，分别为现金采购、分期付款、赊购。企业一般会采用先付清货款、后取得发票的方式购进货物，如果是这种方式下，即使货物已经验收入库，但只要货款尚未全部付清，付款方仍无法取得增值税专用发票，也就不能抵扣进项税额。如果企业选择分期付款方式购进货物，则进项抵扣时间为每个付款日的当期。

在实践中，能否及时取得增值税专用发票，会影响到企业的进项税额是否能及时抵扣，如果不能及时抵扣，将会导致企业税负增加，因此，为了实现及时抵扣进项税额的目的，房地产企业应尽量采用分期付款、分期取得发票的方式，分步产生递延增值税税负，这样既可以缓解纳税压力，又可以获得资金的货币时间价值。

二、进项税额抵扣的筹划

为了保证尽可能产生可以抵扣的进项税额，房地产企业至少应做到以下几点：

(一)加强增值税专用发票管理

房地产企业在改为征收增值税之后，能获取多少从上游企业购进的进项税额来抵扣是关键，企业需要充分认识到增值税专用发票在增值税抵扣环节发挥着重要作用，按照我国相关税收规定，进项税应当符合“物流”、“发票流”以及“资金流”相一致，否则不得抵扣进项税额，因此，房地产企业应加强对票据的管理。

A.在购买物料的时候，房地产企业须对合同加以关注，在合同中列明支付资金的时间和比例，并仔细审查获取的增值税专用发票与合同条款是否一致。

B.在采购方式的选择上，应尽可能少采取零星采购材料的方式，可以采取集中采购方式，这样不仅可以获得价格优势，还可以与规模较大的正规供应商合作，确保能取得增值税专用发票。

C.房地产企业在购进货物或者接受劳务前和在与施工企业进行工程初期谈价时，必须严格审核对方企业能否符合规范销售和建设的要求，能否按要求提供有效的增值税专用发票若对方企业无法满足这些要求，应考虑在成本允许的范围内另外选择其他企业。

D.应加强对虚假发票的识别和防范，无论是业务人员还是财务人员，均应具备辨别真假增值税发票的能力，在接收发票时应仔细比对，若取得虚假发票，应对相关人员进行责任追究。

(二)加强合同管理

房地产企业在改征增值税后，应重视合同的管理，企业在拟定合同前，应充分了解增值税税制下与房地产企业相关的，甚至其上下游企业相关的政策，特别在“营改增”的过渡期，国家不断出台的补充条款，企业可以在适当时候充分利用这些政策给自己节税。比如：房地产企业在签订建筑安装工程、装潢工程等相关合同时，可以尽可能选择“甲供材料”的方式，进而可以获得17%的进项税额抵扣，增大了成本的抵扣率；房地产企业应与上游的合作商家在用总价法的方式来对电梯、门窗等计算上达成一致意见，避免今后再产品的输送、安装过程中对方一一计价，避免加大成本支出。

(三)扩大精装房比例

房地产企业大幅提高精装修房的比例也可以成为一种降低税负的方式，因为在精装房中的家具家电采购可以取得16%的抵扣率，而销售精装房时，将按房价、装修款及家具家电合计金额按10%计算销项税额，从而可以在赠送家具家电环时获得额外的6%的抵扣率。

目前较具实力的房地产企业的精装房比例较高，均达到75%以上。

而目前绝大多数的中小房地产企业开发的多为毛坯房，可以选择调整开发重点，在提升企业品牌影响力、资金实力的同时，结合当地需求，进行一定比例的精装房建造。

(四)固定资产的购置

根据财税[2016]36号文的附件2规定：2016年5月1日后取得并作为固定资产核算的不动产及取得的不动产在建工程，其产生的进项税额应自取得之日起分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

不动产及不动产在建工程的进项税额抵扣，可以减少当期增值税额，但抵扣进项税额后，原来计入不动产及不动产在建工程的成本便降低了，这又导致最终转入固定资产后计提的折旧额减少，折旧减少后会引起利润总额的增加，导致企业所得税增加。所以，房地产企业在做固定资产的采购计划时，应当综合考虑对增值税和企业所得税税负的影响，做到合理规划，避免盲目通过采购固定资产来增加进项税额抵扣，而加大企业所得税税负。

(五)控制利息支出

房地产企业的资金需求量巨大，通常除了自有资金外，还需向外部借款，且借款金额一般为千万以上，但目前的政策规定利息支出不能获得进项税额抵扣，所以，房地产公司在筹资环节应注意控制好借款及利息支出，平衡好财务杠杆。

三、采购价格选择的筹划

根据税收相关规定：一般纳税人在发生销售货物、劳务、不动产等增值税应税行为时可以开具增值税专用发票，以此来确定销项税额，而其当期购入货物、劳务、不动产等可以取得进项税额，以两者的差额来确定应纳增值税税额；而小规模纳税人只能使用普通发票，购入货物、劳务、不动产等时，无论取得怎样的发票也不能抵扣。所以，房地产企业在“营改增”后，如果为一般纳税人，可以使用增值税专用发票，才可以利用进项税额达到降低税负的目的。

我们还应该知道：影响房地产企业增值税进项税额的关键点就是其上游的货物或劳务提供方的纳税人身份，如果货物和劳务的提供方为一般纳税人，可以给房地产企业带来6%、10%、16%三种抵扣率；当货物和劳务的提供方为小规模纳税人时，只有其向税务机关提出了代开增值税专用发票的申请，且代开成功后，那么房地产企业即可适用3%的抵扣率，否则，房地产企业就无法享受进项税额抵扣。

但在实践工作中，我们不能仅靠进项税额的抵扣率大小来判断选择向其上游的一般纳税人还是小规模纳税人提货，还应结合两种方式产生的净利润来判断，比如：向小规模纳税人采购后，企业增加的净利润可以填补无法抵扣的进项税额的损失，则应当建立与小规模纳税人的合作关系。

四、改变经营模式

在“营改增”之后，适当调整企业经营模式有助于解决房地产企业面临的资金短缺问题，主要有以下三种方式：

(一)缩短房地产项目开发周期

在我的执业过程中，审计过大大小小几十家房地产公司，有的房地产公司开发一个项目的周期较短，两到三年开发完毕并完成销售，而也有部分房地产公司由于地块纠纷问题或领导班子管理能力问题等等原因，一个项目从买地到开发完毕再到完成销售，整个周期长达九年，经我们的审计数据表明，开发周期较短的这些房地产公司毛利率均能达到28%以上，而开发周期较长的房地产公司由于长期占用大量资金，需要长期支出大额的财务费用及人工费用，成本较高，毛利率仅为15%左右。因此，房地产企业要防止资金短缺，应在保证质量的情况下，尽可能缩短项目开发周期，降低资金占用和财务费用。

(二)提高房地产开发项目的品质

目前房地产企业众多，开发的楼盘规模大小不一、楼盘品质参差不齐，房地产行业内竞争非常激烈。在现在这个时代，人民生活质量不断提高，对商品房的要求不仅仅停留在房屋住得舒服的阶段，绝大多数人民还会考虑到整个小区的环境，相应的配套设施，如：周边的学校、医院、商场、绿化等等。因此，房地产企业在买地时，社区配套设计时，建造商品房时需要充分的调研及可行性分析，提高产品质量，加强高品质智能化社区的打造，才会有可能在残酷的市场争夺中占据一席之地，确立企业在行业中的龙头地位，进而加快产品的销售速度，也能提高产品的销售价格，有助于从根本上解决资金问题。

(三)建立企业间的合作

中小房地产企业往往因自身资金、声誉等实力不够雄厚，难以竞争到优质地块，也难以开发一些大型优质项目，因此，可以采取与其他有实力的房地产企业通过联合购地、联合开发等形式展开项目合作，既能从大型房地产企业中学习到更好的经营管理模式，还能实现优化结构、扬长避短。

五、加强对业务人员和财务人员营改增知识培训

由于增值税纳税和管理较为复杂，房地产企业、建筑企业等多年来一直征收营业税，其中的财务人员、业务人员对增值税的理解和掌握程度是否充分，是否仍停留在征收营业税的阶段？这部分人员在法律法规、会计处理和税收等多个领域是否能正确划分营业税和增值税的区别，是否能积极应对新税制，这都是房地产企业所需要重视的。

房地产企业的工程量较大，项目持续时间较长，一般情况下一个项目从开始到最终完成都需要3-10年不等，在项目进行阶段均会产生大量的成本费用，进而产生进项税额。面对新的税收措施，提高财务人员的专业技能、税收风险意识以及税务筹划能力非常重要，而对于在项目前沿的业务人员的税收风险意识也必须强化，才能减少企业的经营成本和经营风险。但在我执业过程中发现，目前有些房地产企业对此并未给予足够的重视，有的企业仅是形式上对财务人员进行简单培训，而有的企业虽然对财务人员进行了增值税的培训，但未对业务人员进行培训，导致业务与财务脱节，增大了企业的税收风险，给企业造成不必要的税收负担。

综上所述，税务筹划的计划以及实施是项对专业水平要求非常高的工作，其需要结合大量的税收政策，特别是税收优惠政策，对企业从过去到将来一段较长时间的经济数据进行分析、整理，且企业在税务筹划的实施过程中还应该更多的顾全大局，与公司的整体战略相结合，注重税务筹划实施的前瞻性，以稳健经营作为立足点，充分考虑各类可行的税收筹划建议，选择当中最符合企业战略发展需要的税务筹划方案，最大程度的优化企业利益。当企业在面对较大项目或是税收难度较大的项目时，若是企业预计自身筹划可能预期不太理想，可以选择委托税务代理专业机构，利用专业人士具备的税收筹划知识和能力，更好地帮助企业防范税收风险。