酒店业价值评估问题思考

李秉坤 杨璐

摘 要：在我国快速发展的酒店业对评估业务迫切需要的基础上，具体分析了收益还原法的理论依据、适用情况、评估参数来源及其应用困境，提出将生命周期理论融入现有方法以解决其存在的问题。同时，加强评估从业人员专业知识与职业道德教育，并对未来估价专业人员及相关从业者提出更高准入要求。

关键词：酒店价值特性;收益还原法;生命周期理论

中图分类号：F27      文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2019）02-0034-03

一、酒店业市场发展概况

2017年，中国酒店产权网研究中心在对全国291个城市的酒店进行汇总后，共获得232 425家酒店数据;由于统计误差及偏远地区遗漏，估计中国酒店总数在25万家左右。其中统计个体包括所有住宿类的酒店类型，平均每个地级市拥有800多家酒店，人口数与床位数基本比为100∶2，大型一线城市人口与床位比约为100∶4，这一数据表明人口与酒店数量具有直接关系。

中国作为世界人口大国，酒店行业的发展也时刻牵动着国内经济的发展全局。自2000年经济复苏以来，我国酒店行业开始了高速发展，并在2007年达到顶峰，之后又随世界金融危机的爆发与恢复呈现周期性变化。在我国目前经济形势下，由于对公出差及旅游业持续强劲增长的需要，酒店业发展仍有广阔空间。

二、酒店业的发展对评估业务的需要

由于酒店数量的不断增长，与酒店业相关的各项经济活动开始对酒店价值评估产生更高的需求。

（一）基于酒店业集团跨国并购需要

随着世界经济全球化的进程，酒店集团跨国并购案例数不胜数，国际、国内资本再配置的趋势对酒店估价结果的可靠性和准确性有了更进一步的要求。根据上海市《国资国企改革20条》，“未来将打造5—8家全球布局、跨国经营，具有国际竞争力和品牌影响力的跨国集团”。国企混合所有制改革中，国家将助力本土企业打造跨国酒店集团，市场激励方案必定引起重视。这意味着在未来跨国收购交易中，更加需要准确的价值信息，酒店并购热潮也将带动其估价行业进一步发展。

（二）基于对酒店业的投资可行性分析

我国提倡大力发展第三产业，酒店业功能在于提供休闲娱乐服务。参考国外发达国家经济发展进程发现，当经济发展水平和人口规模达到一定水平后，商业地产将迎来发展的黄金期。这一情况将使得有投资意愿的企业加大对酒店类商业资产的投资比例。但在投资前还需要管理团队的大量投入，对酒店预期收益及可能风险有宏观了解。运用资产评估中的收益还原法对酒店未来可能的回报进行评估，是对其投资前所做可行性分析中必不可少的环节。

（三）基于酒店物业抵押贷款业务的兴起

酒店物业抵押贷款是指银行向酒店物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为抵押贷款物，还款来源包括但不限于酒店物业的经营收入的贷款。由于市场及利率的各项可预知与不可预知的风险，银行在发放贷款前需明确贷款对象的信用等级和财务状况以规避损失。同理，借款人高估或低估抵押物价值也可能导致抵押不足或贷款额减少等，这时就需要专业的评估机构使用特定反映物业资产特点的评估方法，得出抵押贷款酒店物业的公允价值，以降低贷款双方的风险与损失。

三、酒店业价值评估中收益还原法应用现状

（一）酒店业价值评估方法选择

成本估价法、收益还原法和市场比较法是传统价值评估中经常采用的方法。成本估价法适用于估算不产生收益并且很少有类似房地产交易的房地产价值评估，与宾馆酒店业收益属性相背离，因此在商业性资产评估中很少使用;市场比较法的理论前提是，待估价对象的市场价值同最近成交的类似资产价格密切相关，其使用前提是，能在公开市场上获得类似资产交易的价格信息。对于商业性资产的酒店行业，其交易金额一般较大，且不同酒店具有不同经营方法。另外，在同一范围基本不会出现刚好最近交易的酒店交易信息，很难找到适用的可比交易案例，因此市场比较法对于酒店业评估也不适用。收益还原法适合于有收益或有潜在收益资产的评估，理论依据是西方经济学中的预期原理，基本思想为，预测待估对象在可使用年限内的收益，通过折现的方法得出现在的价值。基于宾馆酒店的价值特性以及其本身就是一种收益类资产，选用收益还原法进行评估更为合适。

（二）收益还原法的应用

采用收益还原法估价的关键问题是评估人员需要对待估资产的未来收益做出准确估计，通常运用历史经营数据将过去年度营业净收益、市场报酬率和预估未来市场情况整合得出预期年营业净收益：

净收益=总收入-总费用

其中，酒店业收入一般来源于客房、餐饮、娱乐服务设施以及房地产本身可获得的其他收入。费用主要包含酒店日常工作物品进货成本、工作人员的工资成本、日常所需水电、维修等管理费。

收益还原法的理论公式为：

其中，P为所求酒店价值，a1，a2，…an为预期酒店各年净收益，r1，r2…rn分別为未来各年收益的报酬率，n为酒店预计可收益年限。

根据对酒店行业的整体研究发现，通常酒店在刚开始营业的几年中收益额会逐步提高，但在达到一定高度时酒店的规模会制约其进一步发展，使其收入水平保持在一个较为稳定的范围内，基于这一问题，上述公式可修正为：

此公式表示，净收益在t年前有变化分别为a1a2an，在第t+1到第n年净收益保持a不变。

使用收益还原法求取酒店价值时需要确定这样几个重要参数：

1.净收益

简单理解，酒店净收益就是总收入减去总费用后的净值，但在酒店价值评估过程中还需考虑到收入来源是否考虑充分，评估过程务必将酒店所有收入、费用核实清楚。另外，由于酒店资产的特殊性，在估算过程中预留一定比例的房间空置率是不可忽略的，否则容易造成酒店价值的高估。评估人员须注意在计算过程中避免重复计算不再发生的费用，对于酒店提供的财务报表等数据也要一一核实，以防数据失真。

2.收益期限

收益期限的长短对酒店价值具有重要影响。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产剩余经济寿命应根据建筑物剩余经济寿命及土地使用权剩余经济寿命来确定，根据二者决定房地产未来能产生收益的最长年限。若建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余期限，参考土地使用权剩余时间决定酒店收益期。若建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余期限，房地产整体价格应等于以建筑物剩余经济期限为时限的酒店整体收益和在建筑物剩余寿命期限外的土地使用权在评估基准日价值的和。

一般来讲，我们使用收益还原法对宾馆酒店类评估会做这样假设：被评估酒店将以现有品牌、用途，在未来收益期限内经营维护良好，整体能够正常且持续盈利的状态下，假设其可持续经营至所占土地的土地使用权法定终结日。

3.报酬率

报酬率的本质是将净收益资本化为现在价格的比率。对于商业性资产，我们可以采用风险累加法，即通过无风险报酬率加上风险调整值的方法求取报酬率。无风险报酬率通常以银行一年期存款利率或国库券利率为参考，在此基础上将影响被估资产价值的各项风险因素相加。通常影响酒店价值的风险因素有：投资风险、管理成本风险、经营风险等，需评估人员确定各自比重，按照公式：

报酬率=无风险报酬率+风险报酬率

=无风险报酬率+投资风险率+运营风险率+管理风险率

求得最终报酬率。

四、收益还原法应用的难点及不足

（一）參数预测不具灵活性

第一，理论上的参数求取方法一般都是依据酒店历年财务数据根据固定模式给予未来年度一定增长或下降率，实际酒店经营过程中不可能按照每年固定百分之几的比率稳定变动。第二，通过法律规定房地产剩余可使用年限确定酒店未来收益年限这一做法有欠妥当，大多数酒店所处房地产的终生寿命并不仅有酒店经营。第三，通过无风险报酬率与风险报酬率相加的形式确定报酬率就将影响酒店价值的因素及风险固定在某几个因素上忽视了其他可能对酒店价值产生影响的客观因素。

（二）评估机构存在专业性问题

目前，我国资产评估机构大致分两种：一种是各省及地方财政局授予的资产评估资质，一般针对区域内项目服务;另一种是中国证监会和财政部联合授予的可承接全国及跨国范围的大型评估机构，也是我国评估界最高资质，但并无明确根据行业划分执业资质。酒店价值评估因其独特的价值特性区别于一般意义上的企业价值评估，若由不具备评估酒店价值经验的评估机构及评估人员承接可能会忽略其特性造成评估结果失真。

（三）经营亏损期收益还原法应用存在局限性

收益还原法的使用假设前提是被评估资产持续经营且盈利，再通过宾馆酒店评估基准日之前的财务数据预测未来收益，一般情况下不考虑影响酒店未来发展的其他相关因素。因此现实经营中，对于开张不足三年的新酒店以及经营不稳定或间断有亏损的酒店客观上不符合收益还原法的使用前提，但基准日后酒店保持收益，主观认为收益还原法依然可行。

五、酒店业价值评估中收益还原法的改进建议

根据前文所述，目前评估方法仍存在些许问题，例如，对酒店未来年限的收益预测是否符合事实、对酒店未来可收益年限是否具有主观性等问题还需专业人员在实践中不断改革与创新。针对上述问题，提出下列建议作为收益还原法在酒店价值评估应用中的改进。

（一）根据酒店所处生命周期阶段灵活选取评估参数

第一，酒店生命周期的重要性并不只体现在经营状况，还体现在财务信息的重大变化节点。初创期和成长期，是酒店的快速发展阶段，尽管前期可能存在入不敷出的情况，待经营稳定后其收益必定处于高速增长状态，可以赋予其20%—30%的年收益增长率;成熟期是酒店的黄金阶段，资产规模扩大到一定范围后基本保持稳定经营运转，增长幅度较小，收益增长率假设在10%—15%;衰退期酒店利润率不断下降，其收益增长率一般小于零。评估人员须在现场收集资料期间做充分调查考证，在确定被评估酒店所处生命周期阶段后再决定赋予多大收益增长率。以目前财务状况的基数与收益增长率相乘即可得到更加准确的收益预测值。

第二，以业内差异不大的其他宾馆酒店发展规律对比研判被评估酒店所处生命周期阶段进而参考该阶段未来收益年限的估计值。

第三，综合考虑可能影响宾馆酒店经营的主客观因素，参考同类型酒店在同一生命周期阶段的收益情况，调整差异后得出未来收益估测值;适当延长预测期间，分别在酒店各生命阶段提供预测数据，从而得到准确度更高的评估结果;分阶段差异化选取报酬率，一般情况下酒店处在不同生命周期阶段会有不同资本结构，资本成本较低时报酬率较低，相应折现率也越低。

（二）建立评估机构资质申报机制

由评估协会统一举办各行业专业性评估能力测试，只有机构内部评估人员通过该专业测试，评估机构才能向协会申报该行业的评估资质。协会应当定期开展资质复核检查，对违规承接超出自身资质的评估行为作出处罚。另外，可统一建立行业信息数据参考库，信息务交由申报评估资质的相关机构人员根据自身经验建立、更新。资质申报机制一方面可提高从事酒店价值评估的机构和人员的专业性，另一方面还能推动酒店行业信息数据库的建立，为日后评估行业更加专业化做贡献。

另外，应当从源头杜绝评估参数及评估结果具有主观性的问题。提高评估人员的准入门槛，扩大评估师考试的考查知识范围，从基础提高评估人员的业务水平。严格执行评估师登记制度，定期组织行业培训学习，更新知识体系，加强职业道德教育，综合提升评估队伍的整体素质。

（三）结合多种方法拓宽评估范围

生命周期理论为运用收益还原法评估宾馆酒店价值提供了重要的技术思路，也在某种程度上解决了其应用的局限性，例如前期亏损的酒店可以从其成长期有收益后分阶段评估其价值。在无稳定收益阶段引入实物期权理论，构建实物期权模型估计不确定情况下酒店的期权价值，在有稳定收益阶段运用收益还原法评估酒店价值。评估结果为两阶段评估值的加和。

每一种科学的评估方法都应是定性与定量分析的互相配合补充，用收益还原法对未来收益进行预测和折现估算时，应以动态评估为理念，对未来可能产生的各种可能因素综合考虑，根据不同的经营水平及所处生命周期阶段选择恰当方法求得评估结果，并在此基础上进行风险性可控测试，科学得出目标酒店评估价值。在选择评估方式方法过程中，根据被评估资产不同价值特性挑选符合该类资产的估价方法对其评估，更有利于充分体现酒店整体价值，也能更好的实现被评估资产的保值增值。

综合分析酒店价值特性，我们认为，三种传统评估方法中的收益还原法是最科学、精准的。尽管我国市场经济体制还不完善，市场信息传播还不够迅捷，单独依靠收益还原法未必能对酒店所有资产作出完全客观的估值，但是，目前收益还原法已经是评估酒店价值所能做到的较为准确、科学的方法。为了尽量减小收益还原法在使用中的局限性，根据实际情况灵活运用，具体问题具体分析，以收益还原法评估思路为主，从不同角度、不同层次来入手，辅以其他参考性方法进行协助，不仅提升了评估结果的准确性，还进一步拓宽了收益还原法的适用范围。

上述建议从某些方面提高了酒店价值评估结论的准确性与可靠性，但其在使用中仍存在部分尚未解决的瑕疵，还需专家学者在日后工作中不断改进完善。

参考文献：

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