房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧思考

陈惠娥

摘要：在房地产企业开发商品房时，土地增值税占据了开发成本的一大部分。现阶段，由于房地产企业具有资金回收慢、开发周期长等特点，进而使得房地产的资金使用压力较大。因此，对于房地产企业来说，如何在不违背法律法规的前提条件下，做好土地增值税的税收筹划与清算就显得尤为重要。本文着重对房地产企业土地增值税税收筹划与清算技巧方式展开了分析与探讨。

关键词：房地产企业;土地增值税;筹划与清算

房地产企业的发展不但体现了我国现代化的发展，同时也是现代化的重要标志之一。在房地产企业的开发中，税收的筹划是确保房地产企业能够实现利润最大的保障之一，也是科学管理企业财务的重要手段之一。企业虽然能够通过税收筹划来提高利润，但大部分企业在开展过程中缺乏详细的筹划策略，进而使得在进行税收筹划的过程中出现风险。因此，必须要做好土地增值税税收筹划与清算工作，提高房地产企业的利益，为整个房地产企业的发展奠定基础。

一、房地产企业土地增值税筹划与清算的作用

房地产企业土地增值税筹划与清算的作用主要体现在以下几点：（1）能够建立健全法律法规：目前我国在土地增值税税收中的法律法规还不够完善;一方面为减免税规定的规范性不够完善;另一方面则为税率不够合理，且缺少了科学合理的计算方式。而土地增值税的筹划正是针对土地增值税的政策进行研究，及时发现其中的问题与不足，进而完善相应的法律法规[1];（2）能够提高房地产企业的经济效益：通过土地增值税的筹划与清算，能够有效提高房地产企业的财务管理水平，同时还能够增加企业的纳税意识;在满足相关法律法规的前提下，尽可能的将土地增值税降到最低，进而确保企业的经济效益。

二、房地产企业土地增值税税收筹划策略

（一）税收优惠策略

通过对房屋建筑类型的合理区分，并分别计算其土地增值税;房地产企业除了开发普通居民房外，还包含了各种不同的房地产项目，因此需要根据不同的类型的房地产项目来计算相应的土地增值税，以此能够促使普通居民房能够获得免税收的优惠，进而达到税收筹划的作用[2]。按照相應的税法规定，纳税人在将自身建设的居民住房进行出售时，增值额没有超过扣除项目金额的20%，那便能够免除土地增值税。若增值率超过了20%，则需要根据不同增值率对应的税率和增值额来计算土增税。同时，纳税人若将住宅的预售价控制在合理的范围内，且在确保自身利益的前提下控制好产品的价格，则能够将土地增值率控制在20%内，以此来达到免税的效果。

（二）利息支出策略

房地产企业在进行房地产开发的过程中，其所产生的利息数值，在利用利息数值土增税计算时可以通过两种计算方式来进行：首先，根据取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的百分之五以内计算扣除，这种计算方式主要用于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明;其次，根据实际情况扣除利息，但所扣除的金额不得超过我国商业银行贷款同类同期贷款利率计算的金额[3]。由此也能够表明，这两种扣除方式存在着一定的差别，在使用条件中也有着一定的区别。对于房地产企业来说，需要根据实际情况选择合适的计算方式，尤其是企业对不同项目计算利息，可以采取不同的方式。

（三）充分利用征税范围

房地产开发商在建设商品房的过程中，能够通过选择合作方式来减少土地增值税;根据我国相关法律规定，根据一定比例来分房自用，能够暂免土地增值税。因此，需要充分考虑到土地增值税的增值范围;此外，还需要利用房地产中的代建房来进行节税，房地产企业能够在代建房的过程中，获得相应的代建费用，而这些代建费用属于企业的劳务输出费用，但对于建成的房子在没有通过产权转移的前提下，不需要缴纳土地增值税。

三、房地产企业土地增值税的清算技巧

（一）选择合适的清算时机

预征主要是在项目建设结算之后，利用科学合理的预征率来对土地增值税进行清算。目前，我国土地增值税主要采取的便是这种方法。这种方法要求房地产企业能够依照预征率，将获得预售资格之后得到的销售收入作为计税依据来进行纳税，在达到项目清算条件下，针对土增税进行汇算与清缴[4]。但我国各地对于预征率的规定均有所不同，在实际过程中，当出现预征税额低于清算纳税额的情况时，需要进行推迟清算;而当预征税额超过清算时，则需要立刻进行清算工作。房地产企业在进行筹划的过程中，需要根据具体的项目内容来选择清算时间，当小于土地增值率平衡点时需要提前进行清算;房地产企业的清算时间需要能够满足清算条件，只有选择了合适的清算时间，才能够促使企业在土地增值税中的清算中具有更多的自主性，进而确保企业的利益。

（二）科学选择可扣除项目金额

可扣除项目金额对于整个房地产企业土地增值税税收中有着非常重要的意义;因此，科学的选择可扣除项目金额能够有效减少土地增值税的负担[5]。通过增加精装修房屋占全部房屋的比重来增加可扣除项目金额，虽然精装修房比毛坯房售价有所提高，但售价提高速度低于加大的装修成本带来的近1.3倍的可扣除金额。投入的装修成本通过提高售价得到了补偿，但近1.3倍可扣除金额的放大效应还是带来了增值额和增值率的双降，达到了降税、免税的作用。科学的选择可扣除项目金额很重要，能够提高企业的利润。

（三）土地增值税的清算技巧

在进行土地增值税清算的过程中，若企业按照四级累计税率来进行清算，则会增加房地产企业的税收。内部各个项目在获取最大利益的同时，需要在合法的前提条件下来开展土增税的清算。对于收益较高的区域，需要通过对房地产市场的实际情况来进行，若非普通住宅或住宅在房地产市场行情较好时，则房地产售价需要高于免税的零界点，土增税便会出现，且会随着售价的波动而出现波动[6]。若增值率为200%、100%、50%，则表明达到各税率的最高临界点。普通住宅可以根据免税临界点的定价系数来进行推断。

免税临界点的定价系数主要是指：当纳税人售卖普通住宅时，增值额度小于项目扣除金额的20%，则不需要缴纳土增税。设含税销售收入为X，土地成本为Y，不含利息的开发成本为Z：则房地产开发费用为10%*（Y+Z），加计扣除部分为20%*（Y+Z）：假定开发成本进项税率全都为10%，允许扣除的税金附加为（X-Y-Z）/（1+10%）*10%*（7%+3%+2%）=0.0109*（X-Y-Z）。当增值率小于20%时，含增值税售价与土地、开发成本等的关系：X-（X-Y）/（1+10%）*10%-（1+10%+20%）*Y-1.3*Z/（1+10%）*10%-0.0109*（X-Y-Z）/（1.2891Y+ 0.1073Z + 0.0109X）<20%：计算结果说明，当X<0.14Z+1.63Y时，土增税的增值率小于20%，根据税法规定，普通住宅兔交土増税，反之，要交土增税。

四、结束语

综上所述，随着房地产企业在我国的发展，土地增值税作为房地产企业在开发与建设项目过程中的一项重要内容，必须要针对土地增值税进行合理的筹划与清算;在满足法律法规的条件下，尽可能的减少税收，确保项目的收益，为企业的可持续发展提供保障。

参考文献：

[1]曹兰.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].当代会计，2018，16 （1）：78-79.

[2]刘君丽.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究[J].财经界，2016，22 （8）：13-14.

[3]陈俊杰.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究[J].中国集体经济，2016，8 （33）：106-107.

[4]汤健.“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究[J].现代经济信息，2017，15 （16）：184-185.

[5]刘彩娜.“营改增”对房地产企业土地增值税清算的影响及筹划[J].现代经济信息，2017，26 （24）：225-225.

[6]乔丽平.房地产企业土地增值税清算中的税收筹划[J].纳税，2018，11 （17）：112-113.