“营改增”对房地产行业产生的影响及对策

王妙歌

一、“营改增”研究的背景及意义

房地产行业从2016 年5 月1 日起被纳入“营改增”政策范围内。目前，房地产行业的“营改增”还处于初期。由于房地产行业之前按其销售额缴纳营业税，计算方法简单，与增值税的计算方法存在较大差异。再者，房地产行业自身经营方式较为特殊，还存在一些不确定的因素。在“营改增”的过程中必然会面临一些问题。鉴于此，房地产企业要分析“营改增”给企业带来的影响，充分利用增值税的优势进行税收筹划，达到降低企业成本提高利润的目的，合理规避“营改增”带来的负面影响，顺利地帮助企业度过“营改增”过渡期。“营改增”以后，以前未纳入增值税征收范围的行业均纳入增值税征收范围，当企业发生采购时，在能够取得进项抵扣凭证就可以抵扣购买货物的税款，保证了增值税纳税链条的完整性，进一步为企业竞争创造了良好的环境。房地产企业在我国经济发展过程中有着其独特的地位，随着我国经济的迅猛发展，房地产企业之间的竞争越来越激烈，提高企业利润成为房地产企业关注的核心问题。在收入一定的前提下，减少成本在一定程度上可以提高企业利润，而税金则在房地产企业成本核算中占据着一定比例，合理地分析“营改增”产生的影响并采取对应措施显得尤为重要。

二、“营改增”政策对房地产企业产生的影响

“营改增”政策实施之后，其税制发生了变化，势必会给房地产企业带来深远的影响，首当其冲的就是税负。房地产行业主要是指房地产企业的开发与经营、进行销售房地产的行为。在“营改增”政策之前，房地产企业销售不动产适用5%的营业税税率；“营改增”之后，由于房地产企业涉及交易金额较大，财务核算管理较为完善，税务机关一般按一般纳税人进行核算，按照10%的销项税税率进行核算，扣除其可抵扣进项税额。就其增值额部分进行征收税款，避免了重复征税，在可抵扣进项税能够进行100%抵扣的情况下，从整体上看可以降低税负，进一步降低了房地产企业的成本，提高企业利润，促进其产业结构升级。

三、以碧桂园房地产公司为例进行分析

1.碧桂园房地产公司基本情况

碧桂园房地产公司的业务范围除房地产项目建设以外，还涉及到酒店经营与管理，建筑与装修等行业。但由于本文侧重研究“营改增”政策房地产企业产生的影响及对策，所以，在此章节，将分析对比“营改增”政策前后碧桂园房地产公司房地产业务的税负。在实际经营过程中，碧桂园房地产公司可能涉及的税种有营业税、增值税、土地增值税、房产税等多个税种。本文将具体举例营业税与增值税。在“营改增”政策执行之前，碧桂园房地产公司发生销售业务时，其所产生的销售额适用5%的营业税率计算缴纳，在经营过程中同时也会发生建筑服务，按照规定需按照3%的税率缴纳营业税。在“营改增”政策执行以后，碧桂园房地产公司销售房地产时不缴纳营业税，而缴纳增值税，碧桂园房地产公司年应税销售额在500 万元以上，会计核算制度健全，因此适用身份为一般纳税人，销售不动产适用的税率为11%，能够获取进项税抵扣凭证，其进项税额可以进行合理的抵扣。

2.营业税税制下碧桂园房地产公司承担的税负

碧桂园房地产公司自创立以来完成了众多项目，本文从其众多项目中选择三个适用营业税的项目进行分析。其中三个项目营业收入、营业成本、利润率分别为A:467378789.23、267890678.36、42.68%；B:26789459.90、12345879.76、53.92%；C:11567876.46、9564323.78、17.32%。

在营业税税制下，企业应缴纳的营业税为：

A 项目应缴纳营业税:467378789.23×5%=23368939.46 元

B 项目应缴纳营业税:26789459.90×5%=1339472.995 元

C 项目应缴纳营业税:11567876.46×5%=578393.823 元

3.增值税税制下碧桂园房地产公司承担的税负

本章还是以A、B、C 项目为例，具体分析其应缴纳的增值税，将其与营业税税负进行对比。三个项目的建安成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费分别如下项目A：159786889.80、32578697.45、61235789.80、5687954.85；B:4678987.68、3145757.23、1875356.13、246738.13;C:3896754.30、975478.60、1256789.40、114678.60（单位:元）。A、B、C 三个项目的土地开发成本分别为：83567432.09 元、3589436.57 元、2463787.09 元。三个项目应当缴纳的增值税为其销项税额减进项税额。首先我们计算销项税额:

A 项目销项税额＝(467378789.23-83567432.09)÷（1+10%）×10%=34891941.56 元

为决策专家et给出的能成功应对突发事件的应急方案在指标cn下应达到的评估值，即期望值，作为评估候选应急方案优劣的参考对象，是1个CFGJ，可将其转换为PD-HFLTS，t=1,2,,T，n=1,2,,N；

B 项目销项税额= (26789459.90-3589436.57)÷（1+10%）×10%=2109093.03 元

C 项目销项税额= (11567876.46-2463787.09) ÷（1+10%）×10%=827644.49 元

计算出每个项目的销项税额之后，按照适用税率计算其进项税额。

A 项目进项税额=159786889.80×10%+32578697.45×6%+61235789.80×16%+5687954.85×16%=28641209.97 元

B 项目进项税额=4678987.68×10%+3145757.23×6%+1875356.13×16%+246738.13×16%=996179.2834 元

C 项目进项税额=3896754.30×10%+975478.60×6%+1256789.40×16%+114678.60×16%=667639.026 元

最后，计算三个项目应缴纳的增值税，用销项税额减掉进项税额：

A 项目应纳增值税=34891941.56-28641209.97=6,250,731.59 元

B 项目应纳增值税=2109093.03-996179.2834=1,112,913.75 元

C 项目应纳增值税=827644.49 -667639.026=160,005.46 元

根据上文数据，三个项目应纳税金均有所下降。由此可见，对于碧桂园房地产公司来说，“营改增”之后企业的税负降低，实现税收公平，提高了企业的利润。

四、房地产企业面对“营改增”影响的对策

1.健全财务管理制度

“营改增”之后，无论是计税方法还是会计核算相比较之前来说难度都有所加大，在发票管理方面的难度也有所加大。以前的财务管理水平与现在增值税税制下所要求的水平不相适应。房地产企业必须积极应对，提高财务管理水平。首先应健全财务管理制度，达到提高财务管理水平的目的。

2.加强相关业务培训

“营改增”之后，会计核算难度加大，对房地产企业财务人员的业务能力提出了新的要求，因此房地产企业要重视财务人员的培训。首先，应加大培训费用的比例，聘请专家为财务人员进行讲解。其次，应当建立健全奖励机制，鼓励财务人员主动学习。