限价与摇号政策对房地产市场影响的经济学分析

常灏宇

摘 要：均衡价格是供求双方在竞争中自发形成的，具有良好的效率特征和公平特征。政府的最高限价会造成房地产市场的失衡，摇号制度表面上实现了公平，但进一步造成了效率损失、腐败和实际的不公平。房地产市场的健康发展应尊重市场规律，从供给和需求侧进行引导，而不是直接干预市场价格。

关键词：最高限价;摇号;经济学分析

中图分类号：F293.3        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2019）03-0131-02

一、房地产市场的限价现象

随着房地产市场“去库存“的完成以及部分城市“抢人大战”的进行，造成了全国一二线城市甚至三线城市房价的暴涨。中央经济工作会议多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调住房的居住属性。但由于房地产的投资属性，以及买房者的经验性预期，“买涨不买跌”的投资心理，房地产市场的价格一路上扬。为了抑制房地产价格的暴涨，各地政府提出了限价政策。所谓限价政策，就是对预售证价格进行管制。根据统计，全国公开出台限价政策的城市有31个。限价制度的实施在多个城市形成一二手房价格倒挂，使一手房需求量迅速增加，供给量不足。多个城市为了配合限价政策的实施，出台了“摇号”制度。

限价政策能否控制房地产市场的价格？“摇号”会对经济产生什么影响？本文利用经济学原理的知识，对该问题进行了分析。

二、政府限价对房地产市场的影响

根据均衡价格决定理论，竞争性市场的均衡价格是市场上供求双方在竞争中自发形成的，是市场中众多的参与者在多重博弈后达到的短暂的均衡。当需求增加时，均衡价格会上升;需求减少时，均衡价格会下降。供给增加时，均衡价格会下降;供给减少时，均衡价格会上升。当价格偏离均衡价格时，比如，高于均衡价格时，市场上会出现超额供给。此时，供给方就会相互竞价，价格会下降，直到供求均衡。当价格低于均衡价格时，需求方会相互竞价，提高价格。总之，供求双方的竞价会使市场自动达到均衡，均衡价格形成，市场处于出清状态，资源配置达到最优，这是理想的完全竞争的市场状态，具有良好的效率特征和公平特征。

但是，市场供求双方决定的均衡价格会高于大家的预期，尤其是涉及到民生的“住”这个问题，就会引起各种抱怨和矛盾。为了抑制房地产市场价格的暴涨，各地政府推行了预售证价格管制政策，其实质就是经济学中的最高限价。

1.最高限价及其后果。最高限价是政府规定的某种产品的最高价格，最高限价总是高于市场的均衡价格的。上图显示了最高限价以及造成的市场不均衡。市场需求曲线D与供给曲线S 相交决定了均衡的价格与均衡的数量是（P0，Q0），政府规定的最高限价为P1，在P1较低的价格下，消费者的需求是Q2，而供给者的供给是Q1，从而造成了供给不足。

以上政策的后果在房地产市场中的表现就是，由于利润的下跌，房地产开发商会减慢房子的上市速度，也就是“捂盘惜售”现象出现。比如，浙报传媒地产研究院统计，2016年下半年至2017年上半年，杭州市区共有689.7万方涉宅地出让，而这些可建面积中只有135.1万方上市，有554.6万方未上市，未按计划上市的占出让宅地的80.4%。与此同时，由于政府的限价使得住房价格低于市场价格，买房人会迅速进入市场，市场上会流行着“买到就是赚到”的说法。因此在一些城市出现了万人排队买房的现象，甚至出现了成都7万人疯抢1千套房子的新闻，“凭关系”“倒卖房号”“贿赂置业顾问”等现象层出不穷。

2.“摇号”政策对经济效率的影响。为了解决“限价”造成的供求不匹配以及市场中的黑色交易等问题，政府不得不采取配给制度。在房地产市场中与配给相对应的就是“摇号”制度。据报道，中国有8个城市发布了房源统一摇号的政策，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市，全部或者部分房源需要摇号让出。但是，“摇号”制度会产生一系列的问题。

首先，“摇号”造成了效率上的损失。市场经济是追求效率经济的。效率经济在市场分配领域遵循贡献原则，谁的贡献大，谁就应该多得。具体到房地产市场中就是，谁出价高，谁的贡献大，谁就应该得到房子的所有权。“摇号”制度的设计，显然是把得到房子的机会交给了命运或者不确定性，显然不利于效率的实现。

其次，“摇号”有损公平。很多人认为，摇号虽然有损效率，但实现了公平。但实际上，摇号是很不公平的。即使摇号的过程完全正规，没有内定，但得到房子的人并没有比其他购房人更优秀，或者付出更多，或者对社会贡献更大，或者对房子有较大的需求，仅仅是因为运气好，就可以低价得到资源，进而在二手市场牟利，这显然是最大的不公平。

再次，“搖号”会产生腐败。由于人为的“限价”和“摇号”的巨大利益，会诱使有关人员滥用权力与关系，甚至行贿贪污来获取“内定”的购房号，从而导致腐败滋生。

三、房地产市场健康发展的对策

通过以上的分析，促使房地产市场的健康发展成了两难困境，任由市场决定价格，价格虚高，“泡沫”严重，严重影响了普通群众的生活，甚至一套房子花光了“六个钱包”付首付，导致消费降级，国民经济增长放缓。如果政府干预，又会造成供不应求、腐败滋生、损失效率和公平，那么，房地产市场如何保持健康发展呢？本文认为，政府应该充分尊重市场竞争，通过改善预期、改变供给等方法来改变市场需求和价格，进一步使房地产市场健康发展。

1.充分认清政府职能，充分尊重市场规律。竞争性市场是一种较好的市场，它能够实现资源的最优配置。尊重这种自发的秩序，便能够保证市场经济的良好运行，同时，竞争性市场也可以实现结果的公平。政府要做的就是财富、资源禀赋的再分配，尽量使市场主体起点公平。国家应该通过财税制度、再分配制度等保证弱势群体能够享受到惠民措施。但是，对市场价格的直接干预是不合理的。尊重市场规律，体现在住房制度上就是，高收入靠市场、中等收入靠政策支持，而低等收入就要靠政策支持。

2.从需求方来看，通过改变预期进而减少投资和投机需求。政府要坚持对房地产市场的定性，“房子是用来住的，不是用来炒的”，突出房子的居住功能，降低房子的投资投机功能，改变住房价格会进一步上涨的预期，从而降低需求，使需求曲线进一步向左下方移动，进而使价格下降。另一方面，对于价格上涨较快的地区和城市实行严格的“限购”和“限售”制度，区分刚性住房需求和改善型住房需求以及投资需求，通过这些措施进一步改变市场的需求曲线，通过市场的方式改变市场价格。

3.从供给方来看，通过多种渠道完善住房供给制度。供给不足是导致住房价格居高不下的主要原因，因此，改善住房供给制度是解决房价问题的根本举措，建立多主体供应、多渠道保障、租售并举的住房制度将是未来住房制度改革的新方向。

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[4]  马光远.是谁制造了七万人抢1000套房子的闹剧[EB/OL].搜狐网，2018-05-17.