中国房地产去库存政策研究

张尹杰 张瑶玉/文

受到国内外经济环境的影响，我国经济增长逐步放缓。作为中国经济发展的顶梁柱，房地产经济从以前的过热、不健康的发展，渐渐冷却，有进入冷静期的态势。尤其随着国家的调控，限购令等相关房地产政策的收紧，范围不断扩张，强度不断加大，使得现下房地产行业的发展远不如前几年猛烈。并且我国三、四线城市由于人口外流，房屋空置率明显升高。为防止出现重大市场危机，稳定房价，我国从2016年提出了房地产去库存政策。

一、国外房地产去库存政策背景及对经济产生的影响

（一）房地产去库存对日本的影响

从20世纪70年代开始，日本的房地产市场发展迅速，国内经济的高速发展使得越来越多的外来资金流入日本，为了满足资金借贷的需求，市场利率的下调、发行房产抵押贷款等措施将房地产泡沫越吹越大。

由于房地产行业泡沫凸显，日本政府采取一系列紧缩的货币政策，例如：提高贷款利率、减少贷款的发放等。为增强资产流动性，越来越多的房屋持有者抛售土地与房屋，直接导致房地产泡沫被戳破，给当时日本的经济带来重大打击，连锁经济效果更加速了经济的全面崩盘。

在全面实施房地产去库存政策以后，日本的经济发展十分缓慢。从房地产行业的房屋价格、投资总额到国民生产总值，都没有明显的增长。经济的衰退，不论是就业机会还是整体效用，都大大降低了民众的幸福指数。

（二）房地产去库存对美国的影响

为了刺激经济的发展，美联储采取了连续降息的扩张性货币政策。1986年美国开始推行利率市场化，央行的货币政策导致市场中流动性过多，使更多的通货流入房地产市场，住房不断升值，房地产市场泡沫逐渐累积。

随后金融危机的爆发，美国金融行业顶梁柱雷曼兄弟的倒台加剧了次贷危机，使得美国经济急速下滑，房地产行业泡沫破灭。紧接着从经济危机转移到实体经济，各行各业都受到不小的影响，对美国经济的打击是全面的。

在接下来的几年里，房地产行业产能过剩对美国经济造成了很大损害，产能过剩的清理经历了漫长的过程。房地产去库存政策的推出不仅使得美国自身房地产行业以及整体经济受到重创，甚至对全球经济都是一个不小的冲击[1]。

二、我国房地产去库存政策的实施

（一）房地产去库存实施过程

自中央提出“加强供给侧结构性改革，化解房地产库存，促进房地产业持续发展”后，2018年总体来说我国房地产去库存效果显著。但存在产品结构和区域结构上的分化，部分市场产品类别和部分区域房地产去库存形势仍然比较严峻。国家的调控目标是既要防止市场过热，同时也要防止快速下跌，使得房地产行业稳定健康的可持续发展。

（二）政策实施出现的问题

截至2018年7月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比下降14.3%。毫无疑问，去库存政策的效果是显著的。但是随之而来的是房地产去库存的速度太快，成交量一路放大，房地产投资额却无法放大，房屋供给跟不上，造成供不应求，如果再继续盲目执行政策，可能会导致房价再次上涨。

（三）我国房屋存量调查数据描述

附图展示的是我国2012年6月到2017年12月商品房待售面积的变化和狭义库存去化周期。可以看出，我国商品房待售面积自2016年6月提出房地产去库存政策后逐渐下降。截至2017年年末，狭义库存去化周期同比下降约12.2个百分点。总体呈现先上升后下降的趋势。

虽然狭义库存去化周期以较快的速度下降，但商品房待售面积却以较缓慢的速度减少。房地产库存量依旧居高难下，要想房地产去库存效果显著，可能还需一段时间。

附图 中国房屋空置面积与库存去化周期

三、房地产去库存政策风险分析

日本房地产泡沫距今已有二十余年，但是至今日本房地产价格水平依然没有恢复到原来的水平，从美、日房地产泡沫形成与去库存的过程可以看到，房地产政策的调整很容易引起金融体系出现较大的变动，必须要根据经济发展水平和金融体系运行状况进行房地产政策的调整，否则房地产泡沫刺激容易治理难。房地产去库存政策的潜在风险较多，尤其是近期应高度警惕去库存过程中可能带来的风险。

（一）房地产去库存政策偏离

随着房贷首付比例降低、公积金存款利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列“去库存”政策的实施，在杭州等城市相继出现了房价上涨的局面。分析其原因主要是因为房地产去库存政策会被很多投资者认为是政府鼓励房屋交易，误解为政府的“救市”行为，购房群体中会逐渐出现房地产的涨价预期。这虽然达到了去库存的效果，但是违背了房地产去库存的最终目的，反而使房地产泡沫进一步加剧。

（二）银行杠杆率加剧

由于房地产去库存的政策是有利于居民进行房屋购买的，在促进房屋出售的同时，这会导致房市由原来的供过于求转变为供不应求。由此会引起两方面的影响：第一，居民的购房需求会进一步增长；在政策鼓励的背景下，观望者会利用政策便利进行贷款买房，在去库存的同时增加了银行对个人的贷款。第二，房地产开发商也会顺应市场需求，增加在银行的贷款额进行开发新楼盘。这样进行下去，其实并没有真正降低产能。同时，银行的贷款额也随之而增加，大大增加了杠杆率，反而加大了金融风险。

（三）去库存“逆结构”态势显现

从当前我国人口分布情况来看，一、二线城市的房地产真实需求量较大，主要的房地产泡沫集中于三、四线城市。大量人口迁移到北上广深，三、四线人口流失严重。虽然政府出台了公积金贷款等诸多刺激政策，但人口流向问题难以在短期内促使三、四线城市购房需求回升，三、四线城市去库存依然比较困难，去库存的救市政策未能起到实质效果，三、四线城市的房地产风险依然得不到解决。

（四）去库存政策与金融稳定难以平衡

目前来看，我国房地产业杠杆率已超出国际警戒线，无论是开发商还是购房者，均与银行信贷密切相关，过低的利率和信贷膨胀扭曲了资源配置。从目前房地产情况可以推断，我国过去十多年市场积累的泡沫尚未消化，大量的闲置房屋依然存留于很多投机者手中，政策稍微有逆转，就会引起这些投机者的恐慌，导致大规模的抛售，房价会随着急速下降，若房价快速下降难以支撑不断扩大的高杠杆率，那么就会产生“多米诺骨牌”效应，导致银行坏账增加，金融业系统性风险加剧。[2]

四、未来政策路径推演

（一）居民购房政策

一是要尽快落实到位房地产限购政策，贯彻习近平总书记提出的“房子是用来住的不是用来炒的”的要求，严厉制止炒房投机行为。二是加强房产中介的监管，避免很多炒房团利用中介进行低价抛售，引起房地产市场震荡。三是大力推进租售同权政策，各个省会城市率先施行，带动其他三、四线城市共同进行，既缓解了房地产库存量问题，也缓解了年轻一族购房的压力，有利于社会公平。

（二）房地产商融资管理

针对当前房地产泡沫越来越大的趋势，应尽快实施限制房地产商融资渠道的政策。由于前几年我国经济主要靠房地产拉动增长，使得房地产商拼命拿地盖楼，但从当前情况来看，前些年已经修好的楼盘基本上可以满足社会每一户家庭的正常居住甚至还有富余，一些家庭尚未有自己的住房是因为一部分房屋集中在了炒房团投机者手中。当前在稳定房价的同时，必须要限制房地产商融资渠道和数量，并且针对银行贷款，应设立一个杠杆率水平，各个房地产商不能超过负债率标准。通过限制房地产商融资，一方面稳定我国房地产市场，另一方面可以促使房产商自身加快转型，有利于我国整个经济环境的未来发展。

（三）房地产税收政策建议

税务部门应严格审查购房者不动产数量，并且针对超量买房者进行较高的征税，对非房地产开发商和个体卖房者也应收取相应的税额，目的是防止大量抛售房产的现象发生。其次，应加快出台房产税法案，对持有房地产较多的个人进行征税，倡导人们进行合理的房地产买卖而不是投资或投机。针对不同地区，也应根据不同情况出台一些税收条例。去库存政策在一、二线城市不宜实施过多，尤其是激励方面的税收政策，应谨慎施行；而对于三、四线城市，可以实施更加优惠的房地产激励政策，让真正需要房屋居住的个人可以较为便利地买到房，降低年轻一代和收入一般的家庭住房问题，同时也可以化解房地产库存压力。