论新经济形势下房地产成本管理要点

周宇秀

引言：目前我国城市都在推进城市化进程，为了解决众多人民的住房问题，高楼大厦拔地而起，这就使得房地产行业有了新的发展机遇，但同时也是对房地产行业的一个巨大挑战，众多房地产企业的崛起，激起了行业内部之间的竞争。房地产企业要想在这激烈的市场竞争中脱颖而出，就要掌握好房地产成本管理要点。

一、房地产成本管理的主要问题和现状

⒈ 成本管理意识淡薄

目前我国房地产公司对于成本管理能力较低，企业成本管理的整体意识较为淡薄，相关部门在进行项目跟进时，只是根据相关合同比对付款进度和施工进度，并没有注意到工程在施工过程的质量问题和实际的工程进度现状。还有一方面是公司的成本管理相关人员对工作认知不明确，没有按照实际情况进行工程资金和工程进度之间的分析转化，于是会导致工程的款项结清，但是工程质量不达标或者是拖延工期。

2 房地产公司没有完整的成本管理体系

首先是房地产公司缺乏先进的管理理念。在目前的房地产的发展中，先进的管理理念是企业成功的重要一点，只有公司高层和员工都具有现金的成本管理理念，才能在工程建设中保证不会出现因资金问题而导致的一系列的问题。其次，我国绝大部分房地产公司缺少完善的管理体系，没有完整的施工流程，整个工程管理体系十分混乱，各部门责任制没有落到实处，没有完善的管理体制，只会导致公司对整个工程的进度、质量、支出没有完整的反馈体系，无法在第一时间发现和解决问题。

二、加强对项目决策和成本高低的把控

1. 管理项目的投资预算

工程建设项目的关键在于工程项目投资控制前期的投资预算阶段，从目前国内房地产公司的发展来看，较多的企业经常忽略工程建设项目前期的设计阶段以及材料造价的预算阶段，很少把项目把控和造价控制放在第一位，而往往是把项目管理和工程造价控制的主要精力放在项目的施工阶段，这样做的结果就会导致在项目进行中出现资金不足或者是超出预算范围等问题，如果房地产公司可以从源头上进行建筑成本管理和对预算支出的控制，可以在一定程度上避免不必要的损失和麻烦。其次，建筑公司如果想要有效的控制工程造价、顺利的进行项目管理，就必须在前期准备工作阶段就严格的进行工程设计管理和工程造价控制。公司在工作前期就要做到对整个工程建设有一个整体规划，做到心中有数，对施工中可能发生的不可预料的事情做好前期预判和准备。

2.管理投资决策阶段

企业领导人需要在投资决策阶段就要对房地产管理有着清晰的思路，在房地产行业中，职能部门所能起的作用比较有限。建筑工程公司各部门应配合财务部，尽可能精准的计算出包括土地成本、前期费用、工程造价、资金成本及管理费用等可能用于工程建设项目全过程中的各方面费用。对于所承建工程各方面支出费用的预算、估算与评价，尽可能的完整有效。各方负责人包括公司的管理层和决策层，都应积极的参与到项目的运作中来。在项目投资的决策阶段，市场调研部门应该对当前房地产市场现状进行充分的调查和研究，了解大多数消费者的消费理念和所需产品，对所承建的房屋的的整体布局方案、楼内外景观、房屋户型图、小区绿化带等都要进行详细的了解，最终对建筑方案进行总体的评估，对建造成本进行合理的规划，为总体方案设计提供数据上的支持。

3. 贯彻落实全面预算的管理理念

目前大多数房地产企业已经越来越注重对项目的全面预算管理，对于成本进行事先预测和控制，使企业在发展中避免了很多因为资金不足导致的工程延期等问题。企业需要结合自身实际，在工程施工之前、施工中、竣工以后都进行严格的管理，贯彻落实全面预算的管理理念。全面预算顾名思义就是在工程准备招标前，根据工程的具体情况进行全面的计算。⑴首先要建立有效的预算分析和考核的机制，对工程预算进行全面的测评和分析是房地产成本管理的有效途径。⑵其次要求相关部门严格执行预算标准，在工程建设中严格把控材料用量，对施工中所产生的费用进行定期的总结和申报，以达到对房地产成本的严格把控。⑶严格控制建筑材料的采购及来源，对于建筑材料的选择需要采购部门罗列出清楚的详单并交给上级管理层审批，保证材料渠道正规，价格合理，质量达标，在最大限度上节省开销，以此来保障房地产成本管理的合理性和标准性。

三、严格把控工程项目具体实施阶段

⒈ 控制施工方案成本

在施工过程中，严格按照建筑设计图纸进行建造，对于非常规的施工方案应该根据过往的施工方案总结，组织相应的设计部门和工程管理部门进行商讨，对于施工方案和施工现场要严格进行审核和监理。

⒉ 对于施工材料要严格把控

加强对施工材料的现场管理,避免货物质量不达标，对于材料的管理应交给专项负责部门，在进货渠道、价格、材料用量都要与合同清单进行核查，保证材料的进厂数量和质量。对于在建筑过程中产生的其他材料费，需要相关负责部门在核实列出相关清单，在工程结束后单独结算，保证对材料的用量严格核查。

3. 尽量避免因质量问题所增加的成本

工程质量问题的产生是多方面的，原因较为复杂，而且针对性比较弱。问题发生后很难划分责任区域，这就导致了无法落实到责任部门，最后因为质量问题所增加的成本只能由建筑公司来承担，在一定程度上增加了不必要的建筑成本。因此，在施工过程中应该将责任落实到具体部门，尽量避免因质量问题所增加的成本。

⒋ 工程竣工后要核实款项

工程竣工后，承建公司要根据公司各部门上交申报的发票对施工过程中产生的费用一一核实，对施工过程中产生的其他费用变更更要仔细核实。审核施工的现场进度和质量是否与申请付款的施工单位叙述的相关情况属实，要保证在工程进度和质量都合格的情况下，再给施工单位结清尾款并签订清除的合同。避免出现工程进度和工程款项不相符的情况，对于在规定时间内没有交付质量达标的施工公司，房地产公司可根据相关合同要求承建公司进行违约金的赔偿。

房地产成本管理贯穿于整个工程项目之中，完善成本控制体系是房地产公司的首要任务，需要公司高层以身作则，带动全体员工参与到成本管理过程中来,不能仅仅依靠公司的财政部门和成本控制部门进行成本预算，也不能依靠成本控制部门的核算,更不能靠在招标过程中压低市场价格来降低相关建筑成本，而是要求企业本身转变成本管理的思想，建立完善的成本管理体系，培养更多具有创新性思维的综合性人才，提高成本管理的相关水平。