“营改增”对房地产企业财务的影响

罗天为

在改革开放进程不断深化的过程中，我国市场经济的发展与国际接轨，市场化程度越来越高，对于房地产企业来说，时代的变化虽然带来了更多的发展机遇，但是在实际发展中也存在重复征收营业税、税收不合理等税收问题。为了更好的规范房地产企业的发展，为其发展创造更好的外部环境，政府针对税收政策进行了相应的调整，开始实行营业税改增值税的税收改革，并且在实际应用中根据需要不断调整优化。营改增税收政策的变化是政府运用税收政策进行的宏观财务调控手段，能够有效减轻企业税收负担，有利于企业经营管理成本控制，真正促进了房地产企业的发展。

一、营改增内涵概述

营改增指的是将营业税转换成增值税，换句话说，就是将企业过去需要缴纳的营业税在应税项目上变成增值税，从宏观上来说，这种征税方式的实施有效解决了过往房地产企业纳税过程中存在的注入重复征税等问题，企业纳税压力减轻，大大降低了企业经营管理成本，同时还能够间接影响到企业的商品定价，起到间接促进市场消费的作用，大力促进我国经济的快速发展，实现对企业整体结构的优化。从微观上来说，我国营业税的征收在税制改革进行之前主要针对的是国内商品劳务费征收的，具体来说涉及到非常多的征税对象，不管是无形资产转让还是应税劳务流转，只要出现增值额的发生，都需要根据规定进行计税。而与营业税相比，增值税作为流转税的一种，主要是依据商品与应税劳务流转中发生的增值额来计税的，包括销项税与进项税两种，其中进项税主要是应用于税收抵扣。

二、“营改增”对房地产企业财务管理的影响

营改增是一种税务改革，对房地产企业财务管理影响最为明显，主要变化为以下几个方面：

（一）对房地产企业财务负债表的影响

固定资产是房地产企业最重要的资产，一旦发生资产变动，房地产企业的整体经济结构都会发生非常大程度的变化，而资产的变动又会在企业的资产负债表上得到直接体现。分析已经开展营改增试点的相关房地产企业负债表可以发现，增值税的出现在不同程度上减少了房地产企业原值入账资金数额与累计折旧，在排除房地产企业需要缴纳的营业税后得到的期末余额发生大幅度的降低。当房地产企业经营一段时间后，企业负债表上的企业资产与负债资金虽然会出现明显的减少，但是在企业内部流动的资金以及负债比重又会出现大幅度的提升。从短时间来看，营改增的变化必然会给房地产企业财务管理造成很多影响，引起企业财务状况的混乱，需要相应的进行全方位财务改革，但是从长时间来看，营改增又能够有效增大企业的规模，促进企业健康有序发展。

（二）对房地产企业财务利润表的影响

营改增税务变革对房地产企业利润造成的影响最为直接，其影响具体来说可以分为长期影响和短期影响两个部分。短期利润主要指的是营改增变革后房地产企业被免除了税改之前产生的税金，大大降低了企业的税务压力以及生产成本，在短时间内都会影响到房地产企业的经济效益，起到积极作用；长期利润主要指的是税改的进行大大降低了房地产企业经营管理中需要承担的税务，企业税务成本减少，从而减少了企业整体的运行成本，企业利润空间得到进一步的扩大，房地产企业将有更多的资金进行业务拓展开发，投资更多的项目，从长远来看对企业的未来发展起到积极作用。

（三）对房地产企业财务的现金流量表影响

营改增对房地产企业现金流量表的影响主要表现在三个方面：首先，房地产企业项目开发过程中往往需要进行施工设备采购，营改增使得企业发生的增值税与进项税出现相互抵扣，有效降低了企业财务开支，造成税改后的现金流数据与税改前相比数据出现明显降低；其次，营改增能够降低企业的税务压力，为企业出现更多流动资金成为可能，大大提升了企业的流水水平；最后，随着我国房地产行业的市场化程度不断加深，房地产企业必然会遇到更激烈的市场竞争，很多企业会选择增加投资，大面积进行融资，吸引更多的投资者，必然会引起现金流变化，增加房地产企业的负债压力。

（四）对房地产企业财务管理影响

营改增税改使得房地产企业财务会计审核也出现相应的变化，需要不断强化企业财务管理工作，加强财务核算的严谨性，对财务工作人员的专业水平要求也相应的更高，不仅需要了解增值税内容，还要掌握相关的核算方法以及法律政策等，房地产企业需要根据企业的实际情况，结合增值税带来的厉害关系，系统的制定一个切实有效的财务管理制度。

三、房地产开发企业“营改增”政策中可能遇到的问题

（一）税务增加的风险

从性质来看，房地产企业实质上属于资本密集型产业，利息成本是企业经营管理成本中占据比例最大的成本，但是在抵扣过程中利息成本却很难进行抵扣处理，如果房地产企业依然保持11%的销项税额，但是国家关于土地出让金的进向税额抵扣政策没有出台，那么等待房地产企业的将是更为繁重的税务压力。

（二）难以获取增值税专用发票

要想在营改增税收政策中合理利用政策来减轻房地产企业的税负压力，就需要得到相应的增值税专用发票，但是目前我国增值税专用发票的获得却存在不小的难度，比如营改增政策还在实行阶段，相关的政策还不完善，对能够进行进项税抵扣的相关凭证还没有一个明确的规定等等，这些情况都造成房地产企业具体税负情况的变化的不确定性，税负降低还存在一定的难度。

四、当前房地产企业财务管理对营改增的具体对策

（一）进一步提高房地产开发企业的财务管理水平

营改增税改对房地产企业财务管理工作的影响最为明显，因此要想更好的应对营改增，就需要企业充分重视财务管理效率的提升，不断提升财务管理水平。房地产企业需要不断完善财务管理部门建设，确保财务管理部门的作用能够得到充分发挥，同时要充分把握企业具体业务的运行过程，分析其中存在的风险易发环节，有针对性的制定相关的风险防范措施。与此同时，还要加强对房地产企业现有的财务管理流程的梳理，不断优化，根据企业实际需求设计出更加合理的管理方案。

（二）全面优化房地产企业税收筹划管理工作

营改增税务改革后，房地产企业需要根据自身的实际纳税能力与纳税情况制定行之有效的营改增方案，有效应对。虽然房地产行业有一部分企业在营改增税改中赢得了一定的利益，但是还是要提前做好相应的准备，为营改增后企业可能面临的各种挑战做准备。营改增对房地产企业财务管理要求更高，需要房地产企业吃透营改增政策，加强纳税筹划工作，充分利用政策为企业发展服务，提高企业税务筹划水平，这是房地产企业在面对营改增政策变动过程中非常重要的一项应对措施，无论是企业管理层还是财务工作人员，都要高度重视税务筹划工作，梳理税务筹划需要注意的各个事项，制定并实施科学合理的税务筹划方案，进行税费转移，从而有效减轻房地产企业面临的税务压力。在具体操作过程中，要从更深层面优化税务筹划环节，借助流通环节来完成税费的转移。比如合理选择供应商合作，完善财务管理流程，确保能够开出增值税发票，达到利用增值税政策的同时赢得更多的合作机会。营改增是国家为了减轻行业负担而开展的税务改革，初衷是好的，但是也要意识到并不是所有的国家政策都能够完全顺应市场的需要，很多房地产企业虽然在营改增后实现了税负的减低，但是也有部分企业营改增后反而出现税负的增加。无论如何，营改增的进行为房地产企业税务筹划工作提供了更多的选择方向，需要企业充分把握机会，采用合法的手段合理节税，不仅能够实现企业盈利的增加，还能成为企业提升自身市场竞争力的手段。

（三）加强财务核算准备工作

为了借助营改增政策的变化为房地产企业发展服务，避开可能存在的不利因素，需要房地产企业不断加强财务核算准备工作，根据房地产企业的发展实际情况调整好企业会计账户的设置，研究会计业务处理的正确性，加强对增值税发票的管理水平，有效规避由于不能抵扣进项税引起的进项税额抵扣困难的问题。

（四）重视财务工作人员专业技能以及管理水平的提升

企业的发展有赖于人力资源的支撑，对于财务工作来说也是如此，财务工作人员是财务工作开展的基础。营改增实施后，房地产企业要及时组织全体财务管理部门相关员工开展相关的专项培训，从财务专业技能、税务处理水平、财务风险意识等方面开展专门培训，切实提升工作人员的专业技能，提高财务部门财务管理水平，与此同时，要加强财务部门与其他部门之间的内部沟通与联系，在营改增过度的关键时期定期组织各部门负责人开展专门的座谈会，就工作中存在的相关问题进行讨论，及时拿出应对措施，不断健全完善企业的财务管理制度，制定财务风险防范方案，避免可能存在的各种财务风险，减少不必要的损失，实现企业营改增的顺利过渡，促进企业健康发展。

营改增税收政策的变化无异于房地产行业的一场大地震，不仅会影响到房地产企业财务、经营、市场等方面的管理模式，还要求房地产企业能够根据自身的实际情况，处理好财务以及税务相关事务，严格按照国家的政策法规进行，有针对性的解决其可能带来的负面影响，想方设法度过难关，在激烈的市场竞争中占据一席之地，实现房地产企业健康可持续发展。