利率变动对房地产价格的影响

徐青青 孙一翔

摘 要：房地产行业具有较强的带动性而且与金融行业的联系紧密，其健康发展对维持我国国内宏观经济稳定极为重要。利率政策的调整变动通常会对房地产市场参与者包括消费者与开发商等的行为决策产生影响。本文从供需与长短期分析利率及其变动会如何作用于房地产市场价格的变化。

关键词：利率 房地产价格 供给与需求

近十几年来，房地产业这个资金密集型产业逐渐发展从而成为了推动我国经济的支柱型产业之一。利率作为借贷资金价格，与税收等其他宏观调控手段相比更具灵活性与间接性，会对房地产经济的波动起到特殊而较为关键的传导作用。利率政策的调整变动会影响到消费者与开发商行为决策从而引起房价的变化。Harris（1989）研究了增值预期与房价相对于名义按揭利息反向变化之间的关系。

一、利率变动对房地产市场供给的影响

房地业在我国的向来是资金密集型行业之一，企业资产负债率通常比较高，利率的上升与下降会影响进行开发与销售时的融资行为与结果。对于在房地产市场中作为供给者的那一方来说，利率上涨时意味着企业资本供给价格的向上升，于是房地产企业资本边际效率相应降低，此时开发商会逐步或立刻终止因利润下降而无利或微利的房地产开发项目，如果此时房地产市场需求是保持不变的，由供求关系决定的房地产市场价格将上涨。从另一个角度来看，利率的上升会导致房地产企业开发商的直接与间接融资成本相应的提高，当企业具有一定程度的区域垄断力量时，这些上涨的成本会通过提高售价等手段转移到消费者也就是购房者身上。

二、 利率变动对房地产市场需求的影响

房地产市场的投资型需求主要归因于需求者对于未来的房价有上涨的预期，购房者进行的是以财富的保值增值为目标的投资购房行为。利率的变动不仅会改变房地产投资者对于买房投资的预估成本，也会通过房价的变化影响投资收益的预期。对于投资性需求购房者而言，若使用自有资金进行房地产购买，利率提高会增大房地产购买这一投资行为的机会成本，若是使用商业银行贷款资金进行房地产购买投资的话，利率提高会增大房地产购买这一投资行为的融资成本。那么就理论而言房地产市场投资型需求会随利率上调而相应的有所减少。此外，利率的提高也会影响房价的预期从而改变投资收益的预期。

对于自住型需求的购房消费者来说，假设其偏好呈凸性且单调，当期与未来房地产消费数量、收入、房地产商品价格分别为为c1、c2、y1、y2、p1、p2，市场利率为r，连续的效用函数u（c1，c2）表示购房偏好。那么对于有预算约束的自住型需求购房消费者，其效用最大化可以表示为，s.t.。通过Slutsky方程分析，

替代效应通常为负，即若利率上升，当期自住型需求房屋的消费量减少。当自住型需求购房消费者为借贷者时，收入效应为负，而为储蓄者时，收入效应为正。目前我国大多数自住型购房消费者受到预算约束同时面临当期收入有限的问题，会选择向商业银行等金融机构贷款融资，因此利率上升将抑制较大部分的自住型购房消费者的需求。

三、短期与长期利率变动对房价的影响

根据四象限模型来分析短期利率与长期利率的上下变动对于房价的影响时，会包括对房地产资产市场和房地产物业市场的研究。第Ⅰ象限中是房地产物业市场的租赁需求曲线。第Ⅱ象限通过资本化率曲线描述房地产资产市场中价格P与租金R的关系由房地产资本化率i联结决定。第Ⅲ象限则假设新建量增加，房地产的重置成本f（C）增加。第Ⅳ象限反映新开发建设量与存量S的关系，为折旧率。市场处于均衡状态时存量 新建开发建设量/ 折旧率。

短期利率上调时，房地产企业开发成本不可避免的提高会引起资产市场中新开发建设量的减少，那么资产市场中的成本曲线会向左方向平行移动。进一步的变化是导致物业市场中的存量的减少，从而引起房地产物业市场租金上涨。短期利率上下变动时，房地产的资本化率也就是i短时间内是来不及进行调整的，短期内房地产价格随着租金的增加而向上增长。长期利率上调时，这个过程中房地产市场资本化率会随之调整进行提高，资本化率曲线的斜率就会增大，引起的房地产租金上涨在两市场进行传导则会通过租赁需求曲线导致存量进一步减少，那么新开发建设量随存量减少就会下降，房地产价格会呈现下降情况。

我国房地产市场价格的上下波动与利率的漲跌变动存在一定的关系，央行谨慎使用各类别的利率调控手段，加强各项利率政策的灵活性，对房地产市场健康持续的发展有一定的意义。

参考文献

[1] Harris J. The Effect of Real Rates of Interest on Housing Prices[J]. Journal of Real Estate Finance and Economics， 1989（ 2）： 47-60

[2] 费磊. 银行信贷、利率调整对房地产价格的影响分析[J]. 西部金融， 2012， （3）： 44-47

[3] 俞皙斐. 中国利率变动影响房地产市场价格的机制研究[D]. 上海交通大学， 2010.

[4] 王安兴， 许承明. 风险转移规制与房地产价格泡沫的控制[J]. 世界经济， 2006（9）： 76-84.