债法的人文关怀

摘 要 相比其他法律，债法有其独特的人文关怀，在合同法、侵权责任法、不当得利、无因管理等方面均有体现。本文以买卖不破租赁原则为例，首先概述买卖不破租赁原则的渊源、适用条件及承租人的优先购买权；其次介绍适用买卖不破租赁原则的例外情形；最后从承租人的优先购买权和买卖不破租赁原则的四个例外情形两方面阐述债法的人文关怀在买卖不破租赁原则中的体现。

关键词 买卖不破租赁 承租人 优先购买权 非法转租

作者简介：龚玉洁，湖北大学政法与公共管理学院2018级法学硕士研究生。

中图分类号：D923.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.100

一、我国买卖不破租赁原则概述

（一）我国买卖不破租赁原则的渊源

买卖不破租赁规则最初是在德国民法典中确立的，其适用对象主要指土地、房屋等不动产。一般认为，德国法上的“买卖不破租赁”规则适用于住房使用的租赁关系、土地使用的租赁关系、除住房以外的房屋使用租赁关系以及已登记船舶使用的租赁关系。之后这一规则被其他国家广泛应用，适用对象也由不动产扩大到动产，同时一些国家包括我国台湾地区对适用该规则的前提条件也做出了具体规定。

我国法律没有明确规定“买卖不破租赁”规则，而是在《合同法》第 229 条中规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”任何一个法律规则都由假定条件、行为模式和法律后果三部分组成，但我国《合同法》第229条中并没有规定适用该条款的前提条件，故只能将该条款作为一项法律原则适用。

在法律适用过程中，法律规则因其明确具体、可操作性强的特点被直接应用于司法实务，而法律原则往往体现某一立法精神，带有抽象模糊的特点，因此法律原则不能直接适用，需要法官结合案情，在没有可以适用的具体法律规则的前提下审慎适用。此外，买卖不破租赁原则的立法本意是保护承租人的合法权益，因为承租人在出租人与买受人的买卖合同关系中处于弱势地位。

（二）我国买卖不破租赁原则的适用条件

关于“买卖不破租赁”原则的适用条件，我国学者们有不同的看法，有的主张“四要件”说，有的主张“三要件”说。但大多數主张“三要件”说，具体包括以下三部分：（1）存在合法且生效的租赁合同；（2）租赁物已经交付给承租人使用；（3）所有权人将租赁物合法出卖给承租人以外的第三人。由于我国法律没有对买卖不破租赁的适用条件、具体操作做出明确规定，故理论界和司法实务界对这一问题存有分歧。另外，根据我国 《合同法》第229条的规定，买卖不破租赁原则的适用对象为“租赁物”，没有限定为“不动产”，但是否需要对“租赁物”做广义解释，学者们有不同意见。主张应该对“租赁物”做广义解释的学者认为：对承租人有特殊意义的作为租赁物的动产被出租人出卖时，承租人的权利应受到保护。而反对将“租赁物”做广义解释的学者认为：动产的流动性远大于不动产，且动产本身具有较高的可替代性。

本人支持将“租赁物”做广义解释，把动产纳入“租赁物”的范围。首先，随着社会经济的快速发展，越来越多的动产也逐渐成为租赁的对象，比如船舶、飞机、首饰珠宝等；其次，对承租人有特殊意义的动产往往就不具有可替代性，同时某些动产价值不菲。因此，对动产承租人进行保护是很有必要的，有利于减少缔约成本，实现物尽其用。此外，我国《合同法》第229条规定的是租赁物在租赁期间发生所有权变动，租赁合同的效力不受影响。该条款中的“所有权变动”不仅指买卖，还包括抵押、赠与、互易等行为，故出租人将租赁物向第三人出卖、抵押、赠与、互易引起的所有权变动均不得对抗承租人的租赁权。

（三）承租人的优先购买权

与《合同法》第229条配套适用的是《合同法》第 230 条，即“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条款又被称为“承租人的优先购买权”。

二、我国买卖不破租赁原则的例外情形

根据理论界对买卖不破租赁原则适用条件的主流观点，买卖不破租赁原则的适用存在以下几个例外情形：

（一）未履行的租赁合同不适用买卖不破租赁原则

买卖不破租赁原则存在于两个合同关系之中，其一是出租人与承租人之间的租赁合同关系，其二是出租人与受让人之间的买卖合同关系，这两个合同关系虽然不分主次，是并列存在的，但租赁合同关系是前提，买卖合同关系是后于租赁关系产生的。出租人与承租人之间的租赁关系不仅要合法有效，还要实际履行，具体指出租人将租赁物交付给承租人使用。未履行的租赁合同尚不能在出租人和承租人之间形成租赁关系，即不存在适用买卖不破租赁原则的前提。

（二）租赁物未经公示不适用买卖不破租赁原则

在日常生活中，我们都会遇到“占有人不是所有人”的情形，按照一般人的思维逻辑可做出这样的判断：物的占有人即其所有权人。但这不是绝对的，因为基于借用、保管、质押、留置等行为占有他人之物的占有人并不是占有物的所有权人。同理，仅靠交付租赁物于承租人尚不能发生物权变动的公示效果。随着市场经济的蓬勃发展，人与人之间的信赖逐渐降低，通过物权变动公示的方式增强不动产交易安全，保护双方当事人的权利，维护社会的交易秩序具有重要意义。物权公示是产生对抗效力的前提基础，若租赁物未经公示，且出租人没有证据证明受让人知悉租赁权的存在，则受让人可以自己不知情为理由对租赁权进行抗辩。

（三）受让人是善意第三人不适用买卖不破租赁原则

承租人享有的租赁权可以对抗的受让人必须是在其与出租人订立买卖合同时就知悉租赁权的存在，受让人知悉租赁权的方式可以是因租赁物进行了物权公示而知晓，也可以是在与出租人（租赁物的所有权人）进行磋商过程中出租人告知其租赁权的存在。若租赁物未进行公示且出租人未告知受让人租赁权的存在，则受让人为“善意第三人”，出于保护当事人合法权益，维护交易安全，减少交易成本的目的，此时更应保护作为“善意第三人”的受让人，而承租人因此遭受的损失只能基于租赁合同关系请求出租人承担违约责任。

（四）承租人非法转租租赁物，次承租人不适用买卖不破租赁原则

我国《合同法》第224 条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。”该条款是针对承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租给他人做出的，其中明确规定非法转租无效，出租人可以此为由解除其与承租人之间的租赁合同。

若出租人同意承租人转租，该转租期限应在出租人与承租人的租赁期的剩余期限内，超出剩余期限的转租合同视为非法转租行为。由此可见，承租人在租赁期间未经出租人同意的转租是违法行为，次承租人不能凭借转租合同对抗租赁物的买受人。换言之，买卖不破租赁原则不适用于未经出租人同意的转租合同，也不适用于经出租人同意但超过剩余租赁期限的转租合同。

三、承租人的优先购买权体现债法的人文关怀

买卖不破租赁原则赋予承租人享有“优先购买权”，这正好体现出债法对在债权债务关系中处于弱势地位的承租人的人文关怀。正如我们所知，债权与物权的最大区别是：债权具有相对性，是对人权。一般情况下，基于合同关系形成的债权债务关系，享有合同债权的一方只能请求合同的相对方履行合同义务。但我国《合同法》第229条规定租赁物在租赁期间发生物权变动的，租赁权不受影响。即承租人基于与出租人的租赁合同享有的承租权，可以对抗租赁物的受让人，同时承租人在和出租人之外的第三人相同条件下，享有租赁物的优先购买权。这一规定可以被视为是对债权相对性原则的突破，但本人认为其立法目的更多是想保护与出租人、受让人相比处于弱势地位的承租人的居住权，同时也直接体现出债法的人文关怀。

四、买卖不破租赁原则的例外条件体现债法的人文关怀

前文介绍了买卖不破租赁原则的四个例外条件：1.未履行的租赁合同不适用买卖不破租赁原则；2.租赁物未经公示不适用买卖不破租赁原则；3.受让人是善意第三人不适用买卖不破租赁原则；4.承租人非法轉租租赁物，次承租人不适用买卖不破租赁原则。以上四个例外原则均不同程度地体现出债法的人文关怀。

第一，适用买卖不破租赁原则的前提条件是出租人和承租人之间的租赁合同已经实际履行，即出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益。如果出租人和承租人的租赁合同未实际履行，而租赁物的受让人仍要代替出租人对承租人履行租赁合同的给付义务，显然增加了受让人的负担。所以未履行的租赁合同不适用买卖不破租赁原则体现出债法对受让人的人文关怀。

第二，由于在实践中经常会出现“占有人不是所有人”的情形，所以适用买卖不破租赁原则要求租赁物发生物权变动前要进行公示。这一要求有利于承租人在主张优先购买权有合法证据，同时也便于出租人之外的第三人在受让租赁物前充分了解租赁物的物权形态，做出自愿承担出租人对承租人的适租义务的真实选择。所以这一例外原则体现出债法分别对承租人和受让人的人文关怀。

第三，在民商事领域，基于合理信赖原则，大多数情况下都会优先保护善意第三人的合法权益。而在买卖不破租赁原则的适用条件中也对受让人的主观心态做了明确规定，即要求受让人在受让标的物之前对该标的物上已经存在的租赁权是知情的。因此，如果出租人在出让标的物前未告知受让人该标的物已被出租的事实，以致于受让人构成“善意第三人”，则承租人不享有对抗善意受让人的优先购买权，承租人只能基于租赁合同请求出租人承担违约责任。从这一例外原则可以看出，债法也优先保护“善意第三人”的合法权益，同时直接体现出债法的人文关怀。

第四，买卖不破租赁原则的立法目的是保护承租人的居住权。在现实生活中，很多人都无法拥有属于自己的房子，尤其是在大城市奋斗的年轻一代人，他们因为生活成本较高、房价较高而无法负担一套房子，所以会选择租房居住。对于承租人来说，出租人在租赁期间擅自将租赁物出让给第三人的行为无疑是侵害其居住权，如果此时不保护承租人的承租权，就没有办法保证承租人“安居”，那何谈“乐业”呢？但是若承租人在租赁期间未得到出租人同意的情况下将租赁物转租，该行为被视作“非法转租”。这种非法转租行为侵害了出租人对租赁物的所有权，如果此时次承租人仍享有像承租人一样的优先购买权，无疑是与“买卖不破租赁原则”保护承租人的居住权相背，同时承租人将租赁的房屋转租给他人，说明承租人对该租赁房屋没有较强需求，即不会侵害承租人的居住权。因此，承租人非法转租租赁物，次承租人不适用买卖不破租赁原则。这一例外原则从立法目的层面体现出：债法对债权债务关系中真正弱势的当事人给予人文关怀。

五、结论

法律的终极目标是保障人的基本权利和特殊权利，作为民法分支的债法也毫不例外，同时债法也在很多方面体现出它独特的人文关怀。本文主要以买卖不破租赁原则为例，从承租人的优先购买权、买卖不破租赁原则的例外情形两方面阐述债法的人文关怀在买卖不破租赁原则中的体现。出于保护承租人的居住权而赋予承租人的优先购买权虽然表面上有突破债的相对性的倾向，但其实质体现出了债法对在债权债务关系中处于弱势地位的当事人给予人文关怀；“买卖不破租赁原则”的四个例外情形则不同程度、不同方面地体现出在特定情形下债法对承租人、受让人分别给予的人文关怀。因此，“买卖不破租赁原则”充分体现出债法相比其他法律拥有的独特的人文关怀。

参考文献：

[1]王利明.论“买卖不破租赁”.中州学刊.2013（9）.

[2]季金华.买卖不破租赁原则限制适用的条件分析.政法论丛.2016（8）.