浅析房屋托管合同纠纷的法律解决方式

邓秋艳

摘 要：房屋托管委托方的业务调整，作为专业委托方仅以短信通知要求解除合同。明明业主的实际经济利益将受到了损失，因为已经给专业委托方一个月的免租期，同时此承租人的租金低于委托合同的租金，如果按照合同应支付两倍的租金作为违约金，但考虑实际情况，业主向专业委托方仅提出一倍租金的方式解决，然而强弱状态的比较，一方是注册的公司，一方是普通的业主，同时又没有实际押金作为保证，门店和总部相互推诿，又有次承租人的利益牵扯，不但不按合同约定支付违约金，还拖欠几个月租金不予支付，怎么办？

希望和解无果，希望律师函通知履约无果，希望通过法院调解无果，只能通过民事诉讼这一国家强制解决民事纠纷的方式，凭借国家公权力来实现民事权利的司法救济，通过程序化的强制性方式来解决纠纷。

关键词：房屋托管 法律程序 证据 第三人 保全

一 引言

房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位再对使用权商业化的一个过程，包括日常管理，招租，承担房屋中途空置期风险等。受托方靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利，依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险，从而达到业主与受托方互惠互利，共同增值的目的。

但房屋托管是一个新兴的行业，目前尚无相关的法律法规加以规范。如果房屋托管过程中出现了问题，房主可以参照合同法等方面的法律，要求房屋托管公司赔偿。本文从实际房屋托管合同纠纷来解析相应的法律解决方式。

虽然民事诉讼以国家强制力为后盾，但必须严格按照法定程序和方式进行，面对具体的房屋托管合同纠纷，理解什么是走程序，如何走程序，放平心态，了解其中的法律解决方式，走起程序化的维权路不纠结，相信法律将维护应有的正义。

二 具体纠纷案例的简述与分析

（一）房屋托管纠纷和违约责任判定简述

2.1.1 案件事实：原被告在意思表示真实，在非欺诈、胁迫或者重大误解下自愿订立了《房屋出租委托管理合同》，合同成立生效后、专业委托方与业主应按约履行。但因专业委托机构业务调整，仅以短信通知业主解除合同，后经见面协商赔偿违约金未果，委托机构拒不支付2016年12月、2017年1月、2月的租金，原告多次与被告工作人员交涉，皆未果，2016年11月29日，原告向被告发出要求支付拖欠的租金及违约金的律师函，被告收函后置之不理，被告的行为已构成根本性违约。同时专业委托方仍然按时收取房屋次承租人的租金，与次承租人之间的居间合同仍生效。委托机构作为专业机构，利用自己的优势地位与原告签订了合同，也明确约定了违约金、解除条件等条款，如今被告在恶意违约的情况下却迟迟不肯支付租金及违约金，也证实了被告本身的行为就根本性违约，且具有极大的主观恶意。

2.1.2 庭审经过：在业主的和解意愿无法实现后，委托专业律师提起诉讼后，希望通过法院进行调解，但委托专业机构不接受调解，在一审判决后仍提起二审诉讼，经二审判决简述：一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。查系合同约定，一审认定上诉人与被上诉人之间成立房屋租赁合同关系，并无不当，本院应予维持。双方在系争合同中对与违约责任的构成要件、违约金数额等均有明确、具体的约定，双方应依法恪守约定、诚信履约。根据现有事实，上诉人自2016年11月15日其再未向被上诉人支付过租金，且经被上诉人书面催告后仍不支付，显属违约，应当按约承担违约责任。一审据此判令上诉人向被上诉人支付违约金，合法有据，本院予以维持。上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费和保全费均由上诉人负担。本判决为终审判决。

2.1.3 过程感想：在整个解除合同通知、和解失败、律师函不予理财、诉讼一审、诉讼二审过程中，委托方的法务部一直处于按公司要求履职的状态，而在终审判决后，专业委托方的执行却是快速和到位的。这也不免让人推断，专业委托方看准了绝大部分业主的心理，多一事不如少一事，如果业主通过上诉维权，将面临着包括拖欠的房租不能及时回收、开庭以及多次协商的请假误工费、律师费等大量的维权经济成本。虽然如此，但通过整个纠纷产生、处理和解决的全过程，应该能使业主相信，在国家强制力为后盾的司法救济下，严格按照法定程序和方式进行诉讼是能够实现法律应有的实体公正和秩序公正的。

（二 ）维权程序的基本步骤及相关法律概念应用

2.2.1 和解和申诉阶段

纠纷相关进程：2016年11月18日单方面要求解除合同-2016年11月底第一次律师函-2016年12月初第二次律师函-2016年12月底委托律师提起诉讼

处理大致时间：大致历经两个半月的时间（律师函发出一般将给对方七日的反馈时间）

相应纠纷解决过程和注意事项：本应在11月15日支付租金，却在18日已短信通知解除合同。希望违约达成和解阶段未果，律师函跟催，留有维权的证据，再次跟催，并与公司总部法务联系，留有维权的证据，聘请专业律师，按诉讼流程执行。请注意：解除合同的基本要求，双方签字同意。在协商过程中，委托方要业主签字的时候一定要谨慎。

相关法律基本概念：

證据：证据是诉讼的灵魂和关键，是联系实体法与程序法的桥梁与纽带，当事人在诉讼过程中向人民法院提供的一切信息能否被采纳，能否作为认定案件事实的依据，关系到当事人的实体权利的实现与维护。

2.2.2 一审阶段

纠纷相关进程：2017年2月上旬一审第一次开庭-2017年3月上旬一审第二次开庭-2017年3月15日

一审判决（原告胜诉）

处理大致时间：大致历经三个月的时间（跨年春节和法院排期）

相应纠纷解决过程和注意事项：一审法官提出调解，但被告坚持走程序不予调解，法官考虑被告已将房屋通过居间合同租给次承租人，要求第三人参加庭审，再次开庭。一审过后对于次承租人相关判决，专业委托方执行了对应的解除居间合同判决。请注意：因涉及次承租人的利益关联，业主应保护好此承租人的权益，避免节外生枝；同时在部分执行交接过程中，专业委托方让业主签字的协议也须征求专业律师的意见，因为协议中相关的内容，专业委托方有可能为了提起二审诉讼而将风险向业主转移。

相关法律基本概念：

第三人：民事诉讼中的第三人是指原、被告之外的利害关系人，由于与案件的审理结果有法律上的利害关系或者对原、被告之间争议的诉讼标的享有独立的请求权，因而参加到原、被告之间已经开始的诉讼中的第三方当事人。

2.2.3 终审阶段

纠纷相关进程：2017年4月被告起诉-2017年7月二审开庭-2017年8月-二审判决（被告胜诉）-2017年9月判决执行

处理大致时间：大致历经四个月的时间（主要是一审后的确认期和二审的法院排期）

相应纠纷解决过程和注意事项：一审判决后被告有对应的执行期，被告转原告，原告转被告，业主应诉。

法院排期时间，驳回上诉，维持原判。请注意：按照律师建议申请财产保全。

相关法律基本概念：

诉讼财产保全：人民法院已经受理案件后，为保证将来生效判决的执行，依据当事人的申请或者依职权，对当事人的财产或争议的标的物采取强制性保护措施的保全制度。

三 结语

从纠纷发生到终审判决约三百多天，有着专业律师的支持，维权的“路”走得合理合法，彰显正义。

（一）首先，民事诉讼体现了实体公正价值，就是通常所称的裁判结果公正，是法院或法官通过整个民事诉讼过程体现了真实的再現争执的事实，在民事诉讼中，对争执事实的再现必须通过当事人和法官的证据活动来完成。从具体纠纷案例来看，对应的交流记录，律师函、银行转账信息都是有利的证据。

（二）其次，民事诉讼体现了秩序价值，虽然程序是强制性和排他性的，但同样也起到了和平与安全的作用，因为通过对各种主张和选择可能性进行过滤，可以找出最适当的判断和最佳的裁判方案；通过充分的、平等的发言机会，疏导不满和矛盾，使当事人的初始动机得以变形和中立化，避免采取激烈的手段来压抑对抗倾向；既排除法官的恣意，又保留合理的裁量余地；裁判不可能实现皆大欢喜的效果，至少总有一方当事人的期望要破灭，毕竟专业委托方虽然应该有能力识别和抵抗托管业务中的各种风险，但在本次委托合同业务中也遭受了损失，以低于托管合同的价格租给了次承租人，同时还要支付双倍的违约金，但因以判定为根本性违约，程序要件的满足可以使裁判变得容易为失望者所接受。

（三）另外，从纠纷案件也引起的深层的法律思考，在托管模式下，房东和租客间的信息不再透明，只能依靠房屋托管公司的自律来避免纠纷的发生，一旦出现问题，受害的可能不止一方。建议相关部门对此问题予以关注，希望通过实际纠纷来考虑如何完善立法，规避托管业务带来的法律风险，从而更好的依法治理。

参考文献：

[1]《民事诉讼法》 第三版 宋朝武 中国政法大学出版社

[2]《经济法学》 第二版 李曙光 中国政法大学出版社

[3]房屋纠纷案一审、二审判决书