南宁市工矿棚户区改造项目风险分析与防范

吴桂兴 张 婧

（1.广西西江金控投资有限公司房地产投资部 广西 南宁 530022；2.广西投资集团有限公司财务部 广西 南宁530022）

一、南宁市工矿棚户区改造势在必行

（一）响应国家要求，把握政策导向

为切实加快解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院及广西自治区政府出台和颁发了《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、《广西壮族自治区人民政府办公厅印发关于加快推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见的通知》（桂政办发[2010]94号）等多项政策文件，并在配套政策和工作机制等方面加强完善，全力推进社会保障性住房建设。为积极响应国家和自治区政策精神，南宁市政府出台《南宁市住房保障规划（2011—2015）》等相关文件，对包括国有工矿棚户区改造在内的保障性住房建设进行科学规划，为推进住房保障工作提供政策依据。

南宁市作为广西首府，城镇化步伐日益加快，但仍有部分群众居住在棚户区中，二塘煤矿片区就属于危旧房居多的棚户区之一。这些棚户区存在房屋密度大、房屋质量差、使用年限久、人均建筑面积小、配套设施不齐全、交通不便，消防和治安隐患大、环境卫生脏乱差等诸多问题。总体上，南宁市棚户区改造住房供应仍有较大缺口，无法满足大部分中低收入、贫困家庭对改造住房的迫切需求。

（二）社会效益与经济收益明显

随着人口和经济活动的快速集中，以交通拥堵、环境污染、住房紧张等为症状的城市病严重制约城市的良性发展。在推进城镇化建设过程中，如何有效解决城市病，提升城镇化质量和水平，是各级政府一直以来努力解决的重要问题。棚户区改造不仅是民生工程，而且是发展工程，能够保障社会稳定，并拉动投资、消费需求，带动多个相关产业发展，推进新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，发挥助推民生不断改善和经济健康发展的积极效应。南宁市工矿棚户区项目的建设，将有助于加快城市保障性住房建设，不断完善城镇规划体系，推动基础设施和生态环境建设，带动就业、扩大消费，兼顾社会效益与经济效益，加快提升南宁市新型城镇化质量。

二、南宁市工矿棚户区改造项目风险及防范措施

（一）政策风险及防范措施

工矿棚户区改造相关政策变化及执行不到位。工矿棚户区改造是改善民生、加快新型城镇化建设进程的重要工程，近年来，国家、各地区从土地供应、财政、金融等多方面加大对棚户区改造的支持力度。这里的政策风险，一方面是指国家及地方政府相关棚改新政策的出台可能对已在推进的项目造成影响；另一方面是指现有政策在具体执行中，可能存在落实不到位的情况，这些对棚户区改造过程中的拆迁、住户安置等可能造成一定影响。

针对棚户区改造项目可能面临的政策风险，防范措施有：一是密切关注国务院、地方政府最新制定的关于棚户区改造涉及的土地供应、财政、金融、税收等政策变化，根据政策变化及时与政府、银行等相关部门进行协调沟通，并制定应对措施；二是多渠道了解自治区、南宁市相关政府机构在涉及棚改项目的政策落实情况，针对可能面临的潜在政策落实不及时做好预案，确保棚改项目稳步推进。

（二）征地拆迁风险及防范措施

实施工矿棚户区改造能有效解决低收入人群的住房问题，也能改善城市面貌、提升城市品位。但随着工矿棚户区改造工作的不断推进和深入，工矿棚户区住户对征拆补偿款的期望不断提高，政府面临的拆迁补偿款支付压力不断增大。目前仍存在部分工矿棚改项目遭遇住户拒不动迁、恶意阻工、索要高价、敲诈勒索等情况，这些给项目推进带来不确定性。

针对面临的征地拆迁风险，防范措施主要有：一是高度重视，全员参与及配合政府征收部门做好征收工作，积极和被征收人沟通，耐心听取被征收人的意见和讲解房屋征收补偿安置的法律政策规定，做好被征收人的思想动员工作，在政策范围内满足他们的合理诉求，切实帮助并妥善解决被征收人的实际困难，加快推进征地拆迁进度。二是根据工作需要，聘请有经验的律师协助房屋征收补偿安置工作，正确理解和准确把握征地拆迁涉及的相关法律政策，使房屋征收补偿安置工作依法有序开展，及时有效避免和解决可能出现的纠纷。三是做到深入调查、主动协调和积极预防，制定切实可行的应急措施，及时妥善处置突发事件，有效避免或消除影响社会稳定因素。

（三）经营风险及防范措施

经营风险主要指棚改项目公司在经营管理中出现因决策和管理失误而导致公司盈利水平达不到预期甚至出现资金断裂、项目停工等风险。

针对可能面临的经营风险，防范措施有：一是项目公司应对棚户区改造项目的政策规定、商业模式、经营模式等认真研究，并做好战略规划，包括设计、施工等。二是做好筹融资安排，可通过项目公司自有资本金、施工方垫资、争取金融机构授信支持、与政府沟通提前返还征拆款等方式解决，并严格用于指定项目建设。三是打造高效的经营团队，通过内部培养、外部引进，加强培训学习等，逐步打造一支懂管理、善经营的队伍，尽可能规避经营风险发生。

（四）操作风险及防范措施

操作风险主要为资金挪用风险，即项目公司在融资公司资金进入后，没有按规定将资金用于征地拆迁补偿、缴纳土地出让金以及后续开发建设等，而是挪作他用，从而影响整体棚改项目投资计划的完成。

针对潜在的操作风险，防范措施主要是采取全过程控制措施。通过融资公司参股、派驻高管、修改章程、资金和证照共管等实现对项目的全封闭运行，确保项目按计划推进，保障各方合法权益。

（五）市场风险及防范措施

全国房地产市场风险。2017年“十一“后，全国部分城市在此前调控收紧政策基础上，继续出台升级政策，严格落实楼市调控政策、提高购房门槛、规范商品房明码标价、调整公积金政策、加强市场监管等方面加码调控。包括上海、杭州、成都、天津、深圳、福州、东莞公、石家庄、天津、西安等地均进一步加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序。2017年12月，中央经济工作会议强调，“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房”。表明中央明确房地产的居住属性和消费属性，否定投资投机属性。未来中央采取的全国性房地产调控政策势必给项目的后续销售带来一定影响。

南宁房地产市场风险。根据南宁统计局发布的数据，2017年1—11月，南宁市房地产开发投资859.32亿元，同比增长15.08%，1—11月实现商品房销售面积1298.71万平方米，同比增长22.2%，增幅比1—10月回落2.07个百分点。可见，南宁市目前房地产投资增速和销售增速仍较快，但未来2—3年南宁市房地产市场销售情况能否保持现有成交量存在一定不确定性。

针对可能面临的市场风险，防范措施主要有：一是南宁作为广西首府，城市开放程度不断提升，区域升级推动城市框架大幅延伸，发达的立体交通路网建设加速。随着南宁经济发展快速提升，整体经济表现活跃，领先区内城市及区内经济增长水平，对区内乃至东盟国家的吸引力不断加大，产业升级及城市化进程加速等因素，为南宁房地产市场的发展提供了坚实的基础。

二是就工矿棚户区改造项目而言，其项目土地取得价格、销售保障、地理位置等将有助于其抵御市场风险的冲击。首先是地价低，抵御风险水平高。根据南宁市以往情况，工矿棚户区改造项目相对于其他项目，其土地成本较低，具有较好的竞争优势；其次是市场销售较有保障，棚户区改造项目一般以政府回购安置住房为主，该部分销售可实现资金快速回笼；第三是随着城市的扩张发展，原棚户区所在地已成为区位交通便利、周边配套逐步完善，未来升值潜力较大。