推进住房租赁资产证券化的实践与思考

■杨建国，彭远汉

党的十九大报告明确提出要加快建立租售并举的住房制度。房地产投资信托基金（REITs）是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。本文在对我国住房租赁市场现状进行分析的基础上，从加强宣传引导、优化工作程序、营造政策环境、坚持规范操作、推动立法进程、加强监督管理等方面提出政策建议。

一、引言

党的十九大报告明确提出要加快建立租售并举的住房制度。房地产投资信托基金（以下称为“REITs”）是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。中国证监会、住房城乡建设部在2018年4月25日发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），明确了住房租赁资产证券化（以下简称“房产证券化”）开展的基本条件、开展程序、政策优先支持领域和资产价值评估方法等问题，并将对审核领域设置“绿色通道”。《通知》还指出，积极推动具有债权性质的多类型房产证券化产品，对住房租赁企业以其持有不动产物业作为底层资产发行权益类资产证券化产品予以支持，试点发行REITs，并逐步建立专业的房产证券化增信机构。由于此次通知具有操作性和针对性，业内人士普遍认为，其对实现住房租赁REITs发行具有重要意义，有利于促进住房租赁快速落地。同时，这也有利于建立多渠道保障、多主体供给、租购并举的住房制度以及房地产健康发展长效机制，为企业提供创新融资渠道和投资退出路径。

二、我国房地产租赁市场的发展现状

2017年我国住所租借商场租金规划约为1.3万亿元，随着一系列政策措施落地，住所租借新征途已经敞开。租赁REITs能为中小投资人分享房地产行业增长收益提供渠道。对于房地产商而言，有效盘活了房地产存量资产，为其提高了资金利用效率。同时，租赁REITs不属于融资手段，更多表现为不动产的运营模式，这在一定程度上缓解了政府租房市场供需不平衡及市场不完善等问题。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。

据统计，目前我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，该指标在英国、美国、日本等国家都超过了35%，且租赁市场一般都表现为供需平衡。由此可见，我国租赁市场的发展空间依旧非常可观。城市层面，北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%左右，租赁人口占比也没有超过40%，与旧金山、纽约等城市高达60%的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比也存在明显差距。世界发达国家住房拥有率多在50%～65%之间，也就是说，在相对成熟的市场化体系，约有1/3～1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。据分析，未来十年，我国的房屋租赁市场规模增量空间将达到3万亿元，目前我国北京、上海、广东和浙江的城镇家庭中分别有37.2%、38.3%、47%和41%的家庭通过租赁解决居住需求，已达到或接近发达国家租赁市场的规模。住房租赁市场在商业上释放出来的巨大发展空间，目前已经在全国一、二线城市吸引了大批房企、社会资本甚至金融机构进入。

表1 国内REITs发展历程

2018年，类REITs产品继续保持增长态势，累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的656亿元，年复合增速高达89.8%。迄今发行的31只产品均为类REITs产品，国内目前还没有标准REITs。房产证券化虽已初具规模，但市场上还未出现标准REITs。目前，国内发行标准REITs遭遇的瓶颈主要表现在有关政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等方面，具有很大的提升空间。

三、推进我国住房租赁市场发展的政策建议

推进房产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。此次证监会和住建部联合发布《通知》推进房产证券化相关工作，明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一，为房产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试。

（一）加强宣传引导，确立基本原则

《通知》是一年多以来，房产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。因此，为了完善住房租赁市场的相关配套政策、加快建立多渠道保障、多主体供给、租购并举的住房制度。应积极推动房产证券化，这有利于提高住房租赁存量资产的使用效率，加快资金回收，使更多社会资金进入住房租赁市场建设。同时，房地产证券化也有利于推动服务行业供给侧结构性改革，降低住房租赁行业的杠杆率，对金融和房地产行业的良性循环具有重要意义。而且，可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。因此，建议坚持市场化和法治化原则，充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用；明确优先和重点支持的领域；加强监管协作，推动业务规范发展；积极履行监管职责，切实保护投资者合法权益，合力防范风险。

（二）优化工作程序，强化制度保障

住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展房产证券化，配合接受中介机构尽职调查，提供相关材料，协助开展房产证券化方案设计和物业估值等工作，并向证券交易场所提交发行申请。因此，各地住房建设管理部门要对开展房产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道，允许在租赁住房用地上建设的房屋，以转让或抵押等目的的载体，用以开展房产证券化，并对租赁住房建设的程序进行优化，如验收、备案、交易等。各部门应根据房产证券化业务规定，严格审核、备案和监管申报的房产证券化项目，并积极探索受理、审核和备案的绿色通道，培养相关技术人员，建立相关制度系统，提高工作效率，进一步优化房产证券化审核程序，积极支持住房租赁企业开展房产证券化。

（三）营造政策环境，发挥多方合力

一方面，中国证监会和住房城乡建设部应共同努力，激励政府引导基金、证券投资基金、保险资金、产业投资基金等投资主体积极加入资产证券化业务，以建立绿色可持续且多渠道的资金保障机制。培育多元化的投资主体，提升资产支持证券流动性，同时建立健全监管协作机制，营造良好政策环境。另一方面，建立房产证券化项目信息共享、日常监管及违规违约处置的工作机制，协调解决房产证券化中存在的问题与困难，推动房产证券化有序发展。同时，应加强合作，充分依托资本市场，积极推进符合条件的企业发行房产证券化产品，拓宽融资渠道。而且，需加强房产证券化的业务过程监管，防范资金违规进入房地产市场，严禁利用特殊目的的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。

（四）坚持规范操作，强化市场纪律

在开展房产证券化业务过程中，要合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对房产证券化底层不动产物业进行评估时，要以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。承担房产证券化物业估值的机构，应为住房城乡建设部门备案中专业力量强、声誉良好的房地产估价机构。资产支持证券存续期间，房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估，发生收购或者处置资产等重大事项的应重新评估。同时，要积极做好尽职调查、资产交付与持续运营管理工作。房产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构要勤勉尽责，对有关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，确保符合相关政策和监管要求。发起人（原始权益人）应切实履行房产证券化法律文件约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务，并积极配合中介机构做好尽职调查。

（五）推动立法进程，强化法律保障

《通知》是我国房产证券化领域的首份政策落地文件，此前市场已经试点发行了多单房产证券化产品，这次发文是对前期试点情况的规范，通过文件明确相关程序标准。根据《通知》规定，开展房产证券化需要满足至少三个条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；三是原始权益人的公司治理完善且最近两年无重大违法违规行为。因此，建议满足上述基础条件之后，政策应对两大类的住房租赁项目给予优先支持：一是大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域；二是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。如权益型公募REITs，不仅可以为居民提供长期性投资产品，参与房地产市场投资，还可以解决企业融资问题，提高现金流、降低财务风险，提升住房服务，同时也有助于化解金融风险，是一举多得的创新。但是，目前实践中尚需解决公募参与和税制改革等问题，亟需用法律形式进行实质性解决，进而真正推动市场形成与发展。

（六）加强监督管理，严格风险控制

住房市场关系国计民生，若要真正实现增加住房供给的目的，在发展住房租赁市场的同时，还须辅以全面的监管措施。为使房产证券化快速推进更加安全有效，《通知》对于房产证券化的监管也做出了要求，以推进房产证券化更加有效进行。中国证监会和住房城乡建设部应建立健全房产证券化业务的合规、风控与管理体系，指导相关单位完善自律规则及负面清单，建立房产证券化的风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理等制度规则，引导相关主体合理设计交易结构，切实做好风险隔离安排，严格遵守执业规范，做好利益冲突防范以及投资者保护，落实各项监管要求，建立健全业务合规、风控与管理和自律监管体系。同时，中国证券业协会、中国证券投资基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会应加强配合，搭建房产证券化自律监管协作平台，加强组织协作，加快建立住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等参与人的自律监管体系，推动房产证券化项目运行表现纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。