宋代如何调控房地产市场

张熙惟

【摘要】宋代房地产租赁业之所以繁荣，是因为宋政府视房地产业为治政要务，通过税收政策、提供保障房、严禁贵戚豪势兼并等调控手段，规范引导房地产业健康发展趋势，有利于缓解社会矛盾，维护社会稳定，是发展社会经济和提供社会保障之所需。

【关键词】宋代城市 房地产 市场化 行政管理

【中国分类号】K928 【文献标识码】A

“安其居，乐其俗。”自老子提出这一民生思想后的两千多年间，历代政治家、思想家无不为如何实现“耕者有其田，居者有其屋”这一民生愿景，矢志探索，孜孜以求。“安居乐业”成为事关治国安邦、维护王朝长治久安的重大政治课题，即如欧阳修在“三王之治损益不同”之策问中所说：“其官不得安其府，民不得安其居，亦何暇修政事，治生业乎？”相较于前代，宋代城市房地产市场得以快速发展，房地产业方兴未艾。

城市化水平提高、人口增长和人口流动加快与城市综合经济功能增强奠定了宋代城市房地产市场持续繁荣的基础

有宋一代，伴随商品经济的发展，城市化进程加快，城市化水平提高。城市经济已超越乡村经济，商业比重已超越农业比重，城镇化率已达百分之二十以上，在全国宏观经济体系中扮演着举足轻重的角色，为商品生产开辟了更为广阔的市场空间，加快促进了市场经济的繁荣。宋代城乡一体化趋势增强，城乡市场相互依存，彼此促进，城市成为吸纳人口的主要聚居地。即如宋代学者洪迈《容斋续笔》所描述的：“自村疃而迁于邑，自邑而迁于郡者亦多矣”。

宋代被公认为是我国历史上人口较快增长的时期。宋代全国人口从宋初的三百多万户，到徽宗时期增长到两千多万户，人口数量远超汉唐，首次突破一亿大关，城市人口已达全国人口的百分之十五以上。作为“一线城市”的开封、杭州，人口数皆逾百万。各路、府、州治所如建康、扬州、成都、长沙等城市，人口大都在数万或数十万以上。城市居民在宋代户口统计中已被单独登记确定为“坊郭户”，“并以家业物力”划分等第。坊郭户的家业物力包括动产和不动产，动产是指经营工商业的资财，称为“营运物力”，或称“浮财”;不动产为房地产，谓之“屋业”。

人口增长促进人口流动加快，城乡一体化使城市成为安置乡村剩余劳动力的重要場所。加之宋政府推行不抑兼并之策，加剧贫富分化，“贫富无定势，田宅无定主”成为宋代经济社会发展常态。城乡赋役不均，也促使大量乡村人户“举户鬻产徙京师，以避徭役”。有时则因某些特定因素如灾荒、动乱、战争等，使大量人口“相比而集于城郭”，导致城市人口一定时间内的快速增长。尤其是城市综合经济功能增强，成为资本与商业的集聚地。城市社会保障事业得以较快发展，以易于谋生、生活方便、公共设施较完善等，吸引各色人口入居城市。杨侃《皇畿赋》描述开封是“甲第星罗，比屋鳞次，坊无广巷，市不通骑”。《梦粱录》记杭州“城郭广阔，户口繁伙。民居屋宇高森，接栋连檐，寸尺无空”。大量人口入居城市，极大促进了以房地产交易、房屋租赁为主要业态的城市房地产市场的迅速发展，房地产业作为宋代“第三产业”发展中的佼佼者，标新立异，独领风骚。

房地产买卖交易、商品房建设供给、房屋出租与租赁构成了宋代城市房地产市场的主要业态

“有钱则买，无钱则卖”，资本已成为左右宋代房地产市场的决定性力量。房地产的买卖交易，极大地推动着房地产的商品化，使宋代成为城市房地产市场最活跃的时期。当时经营房地产利润之厚，在城市诸行业中首屈一指。宋代房屋租赁多称僦、称赁，租金有赁值、掠房钱之称。司马光就评论说：“十口之家，岁收百石，足供口食;月掠房钱十五贯，足供日用。”陶谷《清异录》记载：“僦屋出钱号日痴钱，故赁取值者，京师人指为钱井经商。”意为出租房屋赚钱容易，不比经商费心经营。当时经营房地产业者上至皇亲国戚，下至黎民百姓，不仅有富商大贾和豪绅贵戚，而且权势者与官府也趋之若骛，竞相逐利其中。

还在宋初军政改革时，宋太祖就鼓励军将大臣多积金钱，买好的田宅“为子孙立永远不可动之业”。这无疑为权贵勋臣逐利房地产大开方便之门。史载：“诸王邸多置产市井，日取其资”。宰相赵普亦“广第宅，营邸店，夺民利”。宰相晏殊被弹劾“不闻奇谋异略以了国事，唯务私家营置资产”，以各种名目“射占官地，盖屋僦赁”。官府也以众多官地、官屋出租，增加财政收入。宋初财政收入中房地产收入为大项。真宗大中祥符年间，仅官属房屋出租年收入即达十四万余贯。各类学校为筹措办学经费，也多建房出租以所得租金为重要经费来源。当时学校出租房产称为“房廊”，租金称之“房廊钱”。如青州州学是仁宗天圣年间由宰相王曾罢知青州时所筹建，拥有学田三十顷。据理学先驱石介所作《青州州学公田记》载，王曾担心三十顷学田的收入难以满足办学所费，遂倾囊出资在学校附近建屋百余间，租赁取资，“岁入于学钱三十一万”。十年之后，青州知州赵集贤“又作屋凡八十三间，别为旁舍六十二间，岁入于学通六十七万，学之公用于是大充”。

宋代房屋租赁市场尤为繁荣，当时无论是经商所需、旅居所求，还是任官所居、士子求学等，皆因不同需求而租房。宋代商业呈现前所未有的繁荣，城市成为行商坐贾、行铺稗贩的聚集地。《东京梦华录》记述开封街衢店铺，鳞次栉比。有的为扩大营业面积，甚至侵占通衢大道，故而到徽宗时官府要征收“侵街房廊钱”。而往来各地的商旅除部分拥有自居房产外，大部要靠租赁房屋居住经营。

现任或待阙的官吏也多靠租房居住，即如一代名相韩琦在《辞避赐第》奏章中所称：“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是”。南渡词人叶梦得《石林诗话》也记载：“京师职事官，旧皆无公廨，虽宰相执政亦僦舍而居”。《湘山野录》记宰相寇准尽瘁国事、清廉自守：“公历富贵四十年，无田园邸舍，入觐则寄僧舍或僦居。”位列“唐宋八大家”的苏辙曾发感慨曰：“我生发半白，四海无尺椽”，直至退休后始在许州城盖了新房，欣喜之下吟诗抒怀：“平生未有三间屋，今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅，不辞暑月卧斜阳。”

宋代右文崇儒，朝廷主要通过科举考试选拔人才。大批士子为获取功名，要赴诸州参加每年秋天举行的解试，赴京城参加每年春天举行的省试及殿试，每年应试的举子从数万到数十万不等。《西湖老人繁胜录》就记载说，每逢“混补”（意为不拘学历的选拔考试）之年，“每士到京，须带一仆。十万人试，则有十万人仆，计二十万人”。尤其是考期绵长，牵年跨月，多数考生因考试或备考而租房赁居。《梦粱录》即记载：“诸处贡院前赁待试房舍，虽一榻之屋，赁金不下数十楮”。万千学子的居住需求对城市房屋租赁市场发挥着重要的支撑作用。

然而当房地产成为最赚钱的行业时，所带来的负面影响也是显而易见的。一是形成房地产业中的食利阶层，“富家巨室，竞造房廊”，出现“房缗日掠数百贯”的房地产大户。一个“掠”字，便是经营房地产获取巨额利润的鲜活写照。二是促成房地产价格的高昂，使得京城等“一线城市”“尺地寸土，与金同价”，“非勋戚世家，居无隙地”。地价的昂贵，势必抬高房价，加剧城市居民建房、买房、赁房的负担。三是加剧房地产消费的不平衡性，促进城市居民的两极分化。出现一极是“田园第宅富拟王室…‘室居宏丽，交穷土木之工”的豪贵阶层，一极是薄有只砖片瓦仅能栖身避寒的“蚁族”蜗居。因而即便是有官俸收入的官员，也难免“室如蜗牛庐”之叹。南宋初年宰相张守就有诗云：“纷纷甲第照清都，谁信蜗牛亦自庐。”四是房地产的无序开发，也导致诸中心城市街市、坊巷日趋局促狭窄，加剧积累火灾隐患、社会治安、交通拥挤等社会问题，对城市经济民生带来重要影响。因此，如何加强对房地产市场的监管与调控，就成为宋政府保障民生、维持社会稳定需着力解决的重要政治课题。

通过设立管理机构、完善税收政策、提供公租房、规范房产中介、限建限购等措施，宋政府加强对房地产市场的管理与调控

宋代城市房地产业尽管有长足发展，但仍不能满足日益增长的住房需求，进而出现房屋紧缺的状况。为此，宋政府采取多项措施加强对房地产市场的管理与调控。

其一，通过设立房地产管理机构，以加强对房地产市场尤其是官营房地产业的监管，不断完善房地产市场监管体制。宋初即设立名为“店宅务”的房屋管理机构，地方设立同样性质的“楼店务”，全面负责官营房地产的计值出租、房屋修建维修并兼顾经济民生等事务。史载：店宅务“掌官屋、邸店计直、出僦及修造、缮完”。适时制定房屋租赁管理办法，规范房产出租者、承租者的权利与义务，稳定租赁市场。

其二，通过房地产税收政策以调控房地产市场。《宋史》记载五大类税赋，“日城郭之赋，宅税、地税之类是也”。房屋成為资产税中的主要组成部分，房地产交易中的契税也被列为主要税种。宋初就规定，凡田宅交易都要照章纳税，到官府办理房产买卖合同，缴纳契税，时称“印契钱”。房地产买卖通过官府办理手续的，称红契。几私相交易的为白契，相当于“小产权”，不受官府保护。租赁房屋要签订名为“赁历”的租赁合同。在房产买卖与租赁活动中，买卖租赁契约发挥着相当重要的作用。在宋代司法实践中，凡“交易有争，官司定夺，止凭契约”。

其三，提供公租房，引导通过租赁解决住房需求。据《宋会要辑稿》载，真宗初年开封有公租房“二万三千三百间”，神宗时官属“赁屋一万四千六百二十六间，空地六百五十四段，宅子一百六十四所”。公租房中既有一般房屋，也有居住面积相对较大的宅院。官府提供公租房给所需者，规定只能自住而不允许转租，以杜绝“二房东”。鼓励民房出租，也鼓励住房需求者赁房居住。如仁宗天圣二年（1024）四月即诏：“开封府民有赁店宅务客店者，与免诸般差遣”。对赁房居住的官员则给予住房补贴，如熙宁三年（1070）诏：“寺丞月添支钱十五千，主簿京朝官十二千，选人十千，无廨舍者月给宅钱五千”。

其四，监控房屋租赁价格，为无房者提供救助。规定无论官私出租房屋，皆不得随意夺赁和擅自增添租金。真宗大中祥符三年（1010）六月，即诏“在京店宅，自今止以元额为定，不得辄增数剥夺”。徽宗大观元年（1107）重申：“自今后京城内外业主增修屋业，如不曾添展间椽地步者，不得辄添房钱。如违，以违制论。”同时建立起比较完备的贫困户救助体制，先后设立公共福利救助机构如福田院、居养院、安济坊、养济院等，为鳏寡孤独提供食宿及生活费用。

其五，规范房地产中介。作为房地产经纪人的“庄宅牙人”在宋代有长足发展。宋政府对牙人入职资格、职业能力、居间业务、权利义务、职业规范等作出明确规定，把牙人纳入到房地产市场管理体系之中，为牙人发放从业执照“牙人身牌”，制定《牙保法》，建立起行业组织“牙行”。对此，袁采有评论说：“官中条令，惟交易一事最为详备。”牙人之制对促成房地产交易，发挥着牵线搭桥的重要桥梁作用，有利于房地产业的良性发展。

其六，实行拆迁补偿、查处违规建筑、限建限购等，稳定房地产市场秩序。宋政府对城市扩建占用居民房地产者实行拆迁补偿，如神宗元丰六年（1083）开封外城扩建，新修城墙占用“百姓屋地百三十家，计直二万二千六百缗”，平均每户补偿一百七十余贯。禁止各种违章建筑，由城市治理执法机构“街道司”严查房屋建设中的“违建”行为。针对房屋需求的急剧增长，还采取限购限建措施。如真宗大中祥符年间，两次“申禁内外群臣市官田宅”，“现任京朝官除所居外，无得于京师购置产业”。仁宗时也重申“现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”

然而，虽有种种制度限制，但“甲第名园，越法逾制，别墅列肆，在在有之”。徽宗年间时任御史中丞的何执中在开封“广殖资产，邸店之多，甲于京师”。南宋初年殿中侍御史杜莘老弹劾朝廷佞臣王继先列其十大罪状，其一就是在都城广造第宅，侵占民居、街道、河道及官地，“起盖房廊，收领赁直”。尽管这都是特例，但却对宋政府调控房地产市场产生较大负面影响。

宋代官府对房地产的监控，多为一时一事的纠偏，缺乏宏观长远的谋划，从而使房地产业发展过程中的问题得不到有效解决，制约房地产业的可持续发展。尤其是权势者加入和逐利房地产业，干扰房地产市场的正常发展，其中教训尤发人深省。

（作者为山东大学历史文化学院教授）

【参考文献】

①[清]徐松：《宋会要辑稿》，上海：上海古籍出版社，2014年。

②[元]脱脱等撰：《宋史》，北京：中华书局，1985年。

责编/张蕾 美编/王梦雅