澄江矣渡帆船旅游区配套公寓开发项目地块价值评估

王嬿婉

[摘要]以澄江矣渡帆船旅游区配套公寓开发项目为例，研究分析了EUV测算法在地块价值评估中的运用。首先分析了该项目的市场环境、项目所在地自然环境和区位优势，接着根据多项财务数据测算了项目的EUV值，基于EUV论证了项目开发的可行性，并利用敏感性量化评价了投资商在开发过程中可能遇到的风险因素对项目EUV值的干扰，旨在为投资商购置土地开发公寓提供帮助。

[关键词]项目投资;土地购置;风险评价

[中图分类号]F123.7[文献标识码]A

1 市场分析

1.1 澄江县旅游市场概况

澄江县以抚仙湖为基点，大力发展地方特色旅游业，旅游市场始终保持活跃态势。随着休闲旅游基础设施不断完善，澄江县旅游工作主动适应新常态，积极创新发展模式，做到了旅游与农业、文化、交通等多种产业的融合发展，做到月月有活动、处处有精彩。根据近年来澄江县旅游市场的季度统计数据显示，澄江县旅游经济并没有受到宏观经济波动太大的影响，始终保持稳步发育，享有相当的市场容量。与此同时，旅游经济的热度又与季节气候密切联系，即夏季游客明显较多，冬季游客明显较少，呈周期性波动态势。

澄江县近年来的旅游数据表明，每年约有700万～900万人次来澄江旅游，特别是2017年游客数量出现了较大幅度的增长。和本项目同规模的悦椿和希尔顿两家酒店每年大约吸纳32万～38万游客至酒店住宿。游客旅游综合消费平均水平大约为450元/人次，包括吃、住、行、娱，希尔顿和悦椿这类高端酒店人均消费大约为350元～400元/人次，房间均价为800元。其中，人均消费水平受季节因素影响较小，但人流量受季节因素影响较大，有旺季淡季之分，旺季游客大約是淡季游客的两倍。于是可以估算该项目在运营初期，旺季时，大约日均可吸纳700～900人次游客，淡季时，大约日均可以吸纳400～500人次游客。另据抽样调查数据显示，来玩的游客中，单日往返的游客大约占57%，两日休闲度假游即住宿一晚的游客大约占36%，三日以上生态颐养游的游客大约占到7%。据统计数据显示，单日往返游客的开销大约为240元/人次，主要包含游玩和餐饮费用;两日休闲度假游游客开销大约为380元/人次，除了以上开支还包含住宿;三日以上生态颐养游的游客会高于两日休闲度假游游客开支，具体开支与所待天数有关。

1.2 项目所在地土地基准价格

1.3 项目所在地体育产品消费概述

随着中国的社会经济的不断发展，近几年中国的帆船运动水平不断提高，普及的人数也不断增加，以往被少数人接触到的运动，现已被越来越多的大众消费者所熟知，帆船休闲运动将迎来发展的春天。2013年，玉溪市体育局、华宁县政府开始筹措帆船运动项目的建设，至2016年，抚仙湖船队多次参加全国性比赛，取得良好成绩;2014年8月玉溪市体育总会帆船训练中心正式挂牌成立;2014年11月，在华宁县抚仙湖东岸成功举办了首届“抚仙湖高原帆船赛”。2016年4月，成功在抚仙湖东岸举办了第二界“抚仙湖高原帆船赛”。本项目为帆船基地项目，主要开展帆船竞赛、帆船训练、帆船水上运动的体育休闲活动，向大众普及帆船水上运动活动，能够满足人民群众多层次、多样化的体育旅游消费需求，提高人民生活水平和质量。

2 项目选址分析

项目位于云南省玉溪市抚仙湖东岸，毗邻矣渡村，项目用地北侧为矣渡村，西侧为海关村，东侧为海口镇，帆船基地选址处与现状滨水建筑相邻。公寓规划占地面积约6.67hm2，由环湖路将其月抚仙湖各景区及周边县城联系。抚仙湖已建成环湖路，为二级公路，全长95km，形成环湖的旅游环线，一圈约耗时1小时。项目周边有环湖公路与各地区区域连接，距华宁县县城约30km，距昆明机场约一个半小时车程，新机场高速建成后，距机场约45分钟车程。项目区域气候总体上属中亚热带半湿润高原季风气候，不同海拔区域呈现出南亚热带、中亚热带、北亚热带和南温带4个气候类型。具有垂直变化大、季节变化小、夏无酷暑、冬无严寒、干湿季分明、地区差异明显的特点。年平均气温16℃，年平均地面温度17.8℃～20.1℃，年平均相对湿度77%，全年无霜期260天左右。运动公寓所在基地及周边为农耕用地，景观环境属于自然高地农田原野景观，基地北缘坎下有村庄，基地位于村庄的二级台地上，视觉地为荒地，周边山体环绕。

3 项目基本信息、数据及相关假设

3.1 项目建设规模和相关假设

根据方案设计项目占地面积约6.67hm2，其中，主体设置建筑面积34108.3m2，其中：休闲公寓建筑面积为8520m2，度假公寓15000m2，运动员公寓2400m2，精品度假酒店6455m2，接待中心933m2，公用地下车库800m2。其余为配套设施和景观绿化工程。

在报告中，为了方便计算，我们作了以下假设：①项目收益主要由销售休闲公寓、度假公寓、运动员公寓、精品度假酒店公寓、公用地下车库5部分构成，接待中心为投资方云南文投集团持有，满足后续管理需要，不单独产生经济收益;②休闲公寓、度假公寓、运动员公寓、精品度假酒店公寓、公用地下车库销售均价分别为14000元/m2、14500元/m2、15000元/m2、17000元/m2、3000元/m2;③综合费用包括项目勘探、设计、监理、验收等费用支出，以及周边流转土地费用的支付，按项目实际预测计算，不可预见费按每期各项支出包括综合费用支出的5%计算，营销推广费按开发价值的3%计算;④利润率假定为总成本的25%;⑤增值税采用简洁算法，取销售收入5%，城建税及教育费附加取增值税的12%;⑥银行借贷利率为6.5%;⑦在计算时以季度为单位划分时间周期，年折现率假定为8%。

3.2 建设成本分期支付表

建设成本主要包括主体公寓、接待中心、地下车库、景观园林和相关基础配套设施的建设开支，成本发生情况如表2所示。

4    财务分析

4.1    GDV计算表

本项目的销售收入主要由各类公寓的销售额构成，销售单价根据市场行情前文已做假设，预售期为2020年下半年。本项目GDV如表3所示。

4.2 资金筹措说明

本项目资金包括企业自筹和银行借贷，银行借贷总额为1亿元，年利率为6.5%，期限2年，其余部分由文投集团自筹。

4.3 总成本计算表

本项目成本开支主要包括建设成本、相关综合费用、营销推广费用、银行借贷利率、相关税费、不可预见费用等。具体开支构成如表4所示。

4.4    EUV计算表

本项目可购买土地的费用EUV由项目总开发价值GDV，项目总开发成本TDC，项目预期利润所决定，考虑到收支存在时间期限，本报告采用的是现值计算法。测算结果如表5所示。

5    风险分析

本项目在实际会碰到各种风险因素，例如，公寓的建设成本超支，导致建设成本上升，抑或公寓销售不如预期，开发商不得不降价销售。这些风险因素都会对项目的EUV值造成影响。影响项目EUV值的风险因素非常多，本报告就以以上两个因素为例分析其波动情况对EUV值的影响，假定波动幅度为±10%。这里将用到敏感性分析法。考虑篇幅有限，表6将略去计算过程，直接给出EUV值。

6 结语

通过表5可知，本项目可供购买土地的价格约为1.21亿元，目前项目建设占地面积约6.67hm2，土地属于商业用地，与政府初步达成意向购买价格为85万元/667m2，总计0.85亿元，低于EUV值，说明该地皮具有开发价值，能给投资商创造潜在收益。当然，通过敏感性分析可以看到，EUV值对于建设成本的上升相对不是特别敏感，在实际成本比预期成本上升10%的幅度内，EUV值均大于实际土地购买价格，项目仍具有投资价值。但EUV值对于销售价格的下降却特别敏感，EUV的变动率远大于销售价格的变動率。当市场低迷，销售不容乐观时，如果销售价格低于预期5%，EUV值就略低于土地购买价格，项目投资可行性便有待商榷。如果销售价格低于预期10%，则项目失去了投资意义。

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