收益法在房地产评估中的应用分析

文/杨靖 湖南正大房地产评估经纪有限公司 湖南益阳 413000

1、房地产评估主要方法

我国整体来看房地产行业的起步相对较晚，评估理论体系基本上都是沿用西方国家的基本工作模式。尤其是在我国加入世界贸易组织之后，一些国外的房地产评估企业单位或组织机构也相继流入我国房地产市场之中。现阶段我国在本土化道路探究期间，已经将更为成熟、科学的方案体系应用起来，尽管土地使用权与出让制度有着较为明显的差异性。但是西方国家的房地产评估理论体系还是与国内房地产行情有着较大的差异性。

我国在房地产评估阶段主要是应用收益法、成本法、比较法等，收益法作为我国房地产评估的主要方法，会从房地产的经济效益入手，探索评估房地产价格的有效性途径，不仅仅具备良好的理论支撑条件，同时还能将一些实践工作目标建立起来，实践影响作用相对较大，在收益性的房地产、土地价格评估阶段的影响作用非比寻常。

2、收益法在房地产评估阶段的应用特征

2.1 收益法概述

收益法详尽来讲就是收益资本化方法以及收益还原基本方法，通过对评估对象的价值进行研究，将其未来收益情况明确起来，进而将即爱之转化作为估价对象的价值评定基本方法，显然未来的预测与收益就会将出现价值的转化。企业单位根据利息推算出本金，由此将资本化的目标建立起来。收益法的本质就是将预期收益作为基本目标，探索房地产的价值，因此也有一部分评估者会将测算出房产价值作为最终的收益价格。

2.2 理论基础条件

收益法会将预期投入确立起来，利用预期原理将房地产当前的价值明确起来，更多的是强调对未来的客观性收益的全面预测。房地产现阶段的价值，并不是将其过去价值的回顾，而是探究房地产教育活动的主体人员需求情况，探索其未来的市场状况。通过建设与开发之后投资者能够在这一经营活动中获得较为理想化的收益。以往的历史资料研究分析，常常会将其未来的预测变化情况以及变化趋势确立起来，确保整个预期推测的过程科学性与有效性。我们在进行理论深入研究分析阶段，会将房地产项目的未来收益情况进行分析，只有在建设或开发阶段遇到一些不可控因素，才会出现整个项目的极端变化。

收益法应用阶段的核心思想，就是考虑房地产项目的特征，收益性房地产能够在现阶段后的收益，还能延伸到后续的应用过程中，这是一个持续性的过程。购买收益性的房产对于用户来讲就是一种投资，并不是购买房地产本身，人事购买其未来所有可能带来的一种收益情况。现阶段用可承受的资金投入，去获得未来的投资回报收益，对于投资者来讲资金应用收益比率增加，相对于一般的投资或银行存款来看，收益极为乐观。收益法在应用阶段的基本原理在，是针对估价对房地产项目未来可能会获得的纯净收益的等值或现值的明确，能够给投资者提供良好的依据条件。

2.3 资本化概率明确

资本化率就是在现阶段的房地产评估阶段，常见的一些可能变化以及用途、地域、时效、性质等房地产项目的研究。在此阶段研究结果表明未来投资可能存在一定的风险性问题，进行评估引导期间，需要根据房地产所属环境将资本化率确立起来。

在通常情况下应用收益法进行房地产评估，理论研究阶段没有明确的时间限制，就不能随意应用收益法。而收益法应用阶段对预期理论的依赖性相对较强，估价房地产的未来纯净资产流量经过折现之后，能够将其现阶段的价格界定出来。相对来讲收益法能够根据项目实际情况，做好市场要素分析并做好评估指导，时期更好的满足现代人的经济行为。价格是价格转换的依据条件，但不是其未来收益的基础条件。显然收益法在实践阶段，对比其他方法应用其价值影响较为明显，且具备较为明确的核心。

利用收益法进行房地产评估能够将收益价格明确起来，这是一种更为实际性的需求价格。而对于购买者来讲，他们愿意在购买阶段支付相应的经济条件，显然会更为期待未来房产增值所能够带来的经济收益。投资者在此阶段无需考量建设方的成本投入情况，明确其未来收益之后，体现资产的价值影响作用，投资者的交易行为会被推进。

3、收益法应用于房地产评估阶段的改进措施

3.1 折旧费在房地产评估的计算方式

收益法在房地产评估应用阶段，折旧费是基本费用扣除之后，需要将折旧费作为房地产投资的一部分，而不是将其作为一项费用扣除。折旧从本质上来看就是房屋建筑的一种损耗，这种损耗带来的是运维费用增加，以及一定程度的房屋资产贬值现象，资产价值通过时间限制更为明确。而从企业或个人投资来看，在从事生产经营或租赁的过程中，递延资产的摊销和共有资产的均分，也都是折旧的基本构成部分。很少会有企业单位或者个人投资者，提前将资产可能存在的损耗资金准备到位。由此看来，需要将折旧费在房地产评估计算方式进行重新定位，将其作为投资，而不是一种支出，则最终的房屋价值结果计算就会更为可靠。

3.2 资本化率的准确定位

资本化率其实就是对未来收益的一种折现途径，通过委托相应的房地产评估组织机构，了解其市场价格波动情况，能够确定的市场化率就会更加的针对性、有效性。所以在了解房地产纯净收益后，控制其资本化率。针对房屋建筑的多功能应用按要求，则投资风险以及投资阶段存在的问题也能逐渐明确起来。在进行实际评估阶段，需要了解投资环境，收益法在其中的应用，可以参见直接用选取法的资本化率，控制其中可能会存在的误差性问题，明确其资本化率的具体情况。

3.3 同类房地产市场价格收益情况分析

投资者对房地产收益情况关注度较高，收益法能够直接进行计算。但是从现实角度来看，其中存在的不可控因素较多，一个阶段收益不能反映整个房地产使用寿命过程之中的收益持续增长。将收益情况进行对比，能够将市场走向进行精准预测，在最终收益统计阶段常常会受到诸多因素的影响，由于不能直接进行评估，所以需要将一些现实因素全面考虑。如果房地产开发公司经营管理不善，或未能按照法律法规的基本要求，出现不合规范的行为，显然市场经济必然会将其淘汰，法律上所允许的且较为有利的收益值计算会更加的合理有效。