房地产企业所得税与土地增值税的纳税筹划分析

王志宇

在房地产企业不断发展的过程中，由于企业所得税以及土地增值税的税收筹划存在一定的问题，导致企业的经营和发展受到影响。本文通过对房地产企业所得税与土地增值税进行全面的讨论，通过详细分析两个税种缴纳存在的不足，提出相应的解决对策，能够增加房地产企业的整体税收利润，保证房地产企业能够实现可持续发展。

一、房地产企业所得税与增值税纳税筹划存在的问题

（一）收入核算不全面，存在隐瞒销售的问题

由于房地产企业自身的施工项目施工工期长，而且整体的投入非常高，大多数的交易都需要按照特殊交易方式进行处理销售收入，但是大多数的房地产企业，由于并没有完全根据会计制度和税法规定来确认收入条件，这样就导致很多情况下往往会以借款的方式来获取房屋预售款，并且存入到企业负责人的账户之中，通过负责人以个人的名义借款，占用这一部分的预收款，并且用于日常的建设支出，导致整个房地产企业项目的交易风险没有实现完全转移，也不符合收入确认的主要原则。特殊形式的收入金额情况屡见不鲜，大多数的企业也没有能够将销售地下室、地下车位等纳入到收支中，很多的企业也并没有认为其他应付款，短期借款等纳入到企业的经营所得，很容易导致企业的财政税款流失严重。还有的企业可以通过成立附属房地产销售公司的方式利用附属公司利润转移，这样就能够减少发票或者推迟确认收入，转移利润达到少缴纳或者延迟缴纳企业的应纳税额。

（二）成本费用核算不合理

在房地产企业项目工程预算估计开发的过程中，很多的企业为了能够获得合法的票据，往往会虚增开发费用成本，并且根据已付工程款计算开发成本，虚列支出，或者在工程尚未完工时向用户开具发票，增加可售面积单位，利用确认销售和配比成本等方法来计算应当申报的所得税额，导致应纳税所得严重削弱前期开发成本费用。

由于房地产的工期成本较长，所占用的资金增长非常大，房地产企业为了能够提高企业资产的流动性，经常会通过分期滚动开发的方式导致企业的资产舞弊问题非常严重，即使是整个工程项目开工完成之前就按照土地出让合同来付清土地出让金或者拆迁赔偿费，而并没有根据开发成本进行确认，导致企业的开发成本和税前扣除费用大大增加，减少企业的计税成本和应纳税的所得额。在费用扣除计算的过程中也不符合税法规定，或者直接将应计入开发成本的利息支出而转移到期间费用中，或者是超出同期银行贷款利率标准计算，直接扣除财务费用严重增加了需要扣除的金额。

二、房地产企业所得税税收筹划的主要策略

（一）企业管理部门应该合理的利用增值税的实际特点进行纳税筹划

在实现增值税政策以后，由于增值税具有明显的价外税特点，所以企业在采购阶段必须要以企业的进项税额进行抵扣，另外企业还应该加强合同管理，对企业的价外增值税以及企业合同价格进行合理的判断，保证企业增值税能够转嫁，另外还应该与交易方进行及时的沟通，保证双方的能够明确增值税实行之后，企业所提供的应税服务价格。具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到了省税的目的。对于任何一个行业来说，在改革的过程中，如果不能够积极适应增值税的政策支持，则很容易导致企业的发展受到严重影响。为此必须要积极加强增值税的试点工作，通过试点实验来判断增值税对不同行业产生的主要影响，并且总结成功的经验教训，通过这样的方式才能够为增值税的全面普及提供必要的政策依据，保证财会人员，税务人员都能够顺应增值税的改革趋势，加强增值税的试点工作。

（二）提高企业内部对纳税筹划的正确认识

现行房地产行业主要缴纳的税种有营业税（5%）、土地增值税（30%-60%）、企业所得税（25%）以及城建税和教育费附加（1%-7%）等，土地增值税在税费支出中占有很大的比重。所以，合理有效的进行土地增值税的纳税筹划对房地产企业有着至关重要的影响。在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定增值额。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果能想办法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是能节省税款的。本文就从分散收入的角度来进行房地产企业的纳税筹划。如何使得收入分散合理合法，是这个方法的关键。并且对企业的增值税额进行深入的研究，保证增值税发票劳务供应的效果和质量，所以在这一过程中必须要强化对于下游企业的管理力度，保证供应商的整体评价。通过这样的方式也能够增强整个增值税的改革和应用效率保障企业的快速发展，在增值税实施推广的过程中，必须要对增值税的具体内容进行充分的判断，这样才能够保证企业会计处理符合增值税的实际要求。

（三）加强对于企业财务管理人员培训

提高企业管理人员的思想意识，让他们能够明确的认识到税务筹划的重要性和积极作用，同时要加强对于税收政策的关注，对生产经营环境进行动态化的管理，明确税务筹划的风险问题，还应该建立健全企业内部税务筹划管理机制，对可能存在的各种系统管理风险进行严格的分析，通过高质量的专业水平来促进税务筹划管理工作的有效开展。在税务筹划的过程中，最主要的就是对相关的税务政策以及财会金融会计等方面的法律法规进行严格的分析，对于关键的政策文件进行充分的研究，这样才能够更好的进行税务筹划，而不违反法律相关的规定。所以在这一过程中最重要的就是对法律法规政策的熟知与了解，避免税务筹划遇到各种各样的意外政策风险。

结论

在对房地产企业所得税税收筹划分析时，首先应该明确房地产企业所得税的计算方法应纳税额为应纳税所得税乘适用税率减减免税额的免税额，通俗的说应纳税额包括这四个部分。由于房地产企业自身对我国的国民经济发展具有非常重要的影响，所以在税收制度方面管理更为严格，尤其是在税收管理上很少有给予低税率的政策，为此在企业开展纳税税收筹划时必须要尽可能的降低应纳税所得额。