浅析影响我国房地产价格的因素

2019-01-28周国香滨海区不动产登记中心

消费导刊 2019年47期

关键词：区位实物价格

周国香滨海区不动产登记中心

一、房地产价格

房地产价格是房地产经济价值（交换价值）的货币表示。从表象上来定义是为了和平地获得他人的房地产所必须付出的代价；从本质上来讲房地产价格是房屋建筑物价格和地产价格两者的统一。房地产价格的形成必须同时具备有用性、稀缺性和有效需求三个条件。

房地产价格同样符合一般的商品价值规律，会随着供求关系的变化围绕价值这个中心上下波动。各种因素相互影响，引起房地产供给或者需求发生变动，从而引起价格发生变化。对影响房地产价格的各种因素进行分析研究，具有十分重要的现实意义。

二、外部因素

影响房地产价格的外部因素可以分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素等。

（一）人口因素

人口是房地产特别是住宅的需求主体，人口数量、家庭结构、居民素质等都会对房地产的需求量产生影响。一般来讲，当人口增多时，会增加对房地产特别是住宅的需求，从而拉动房价上涨；随着家庭规模小型化趋势的出现，家庭数量不断增加，对住宅的需求量会越来越大，从而导致房价上涨；随着人们生活水平的提高，对居住条件的要求也会不断上升，从而增加需求，导致房价上涨。

（二）制度政策因素

1.房地产制度政策。我国在1998年以前实行住房实物分配政策，房价水平一直比较低；1998年之后采取住房分配货币化政策，住宅价格一直处于快速上涨状态，所以住房政策对房地产价格的影响是很大的。目前在我国，政府是唯一的土地供给者，包括供应量、供应结构和供应方式等政府土地供应政策的变化会引起土地及房地产价格的变动。政府会根据需要，采取直接定价、制定最高限价或最低限价等政策来稳定或抑制房地产价格。

2.税收政策。政府为了公共利益的需要，会对房地产开发、流转和持有等环节征税，或者采取提高或者降低税率或税额标准等方式，对房地产价格产生影响。一般来讲，房地产开发阶段的税收负担加重了，开发建设成本就会增加，房地产价格就会上涨；反过来价格就会下降。在房地产流通阶段，增加卖方的税收，会使房地产价格上涨；而增加买方的税收，会抑制房地产需求，从而使房地产价格下降。对持有房地产者加征房产税等，会增加房地产持有者的负担，从而减少市场需求，使价格下降。

3.金融政策。房地产业与金融业密切相关。政府对房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件等进行调整，会大大影响开发成本和利润水平，进而对开发建设规模和商品房供应量产生显著影响。个人住房抵押贷款价值比率的调整，会影响居民购房支付能力，进而对居民购房需求量产生影响。

（三）经济因素

通常，随着一个国家或地区经济发展水平的提高，居民的收入水平会增加。当人民生活水平得到改善之后，对居住环境的要求会相应提高，从而增加房地产市场需求，引起房价上涨。另外，当房地产开发商发现一个国家或地区宏观经济条件较好时，信心就会增强，从而投资加大，供给增加，引起房价变动。

（四）社会因素

影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化等。政治是否安定，社会治安状况是否良好，会影响人们投资、置业的信心，从而引起房地产价格变化。

三、自身因素

不同房地产之间价值存在高低差异的根本原因在于自身状况的好坏，影响房地产价格的自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素三类。

（一）区位因素

房地产区位因素可分解为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。人们的生产、生活都需要房地产，并各自对区位有不同要求。以商业用房为例，同一地区位于中心城区的临街商铺要比位于边缘地区非临街的商铺价格高很多。对城市土地而言，其价格的高低几乎为区位优劣所左右。

（二）实物因素

1.土地实物因素。影响地价的实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地基和土地条件等。一般来讲，同等位置的两个地块，价格会因面积差异而不同。形状规则的地块与形状不规则的地块相比，更便于有效利用，价格要高；地势高的房地产价格要比地势低的房地产价格高；地质条件决定了地基承载力的大小，地质坚实，承载力较大的地块，地价就高。

2.建筑物实物因素。影响建筑物成本的因素包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修等，投入成本不同，建筑物的质量和功能就会有差异，从而对价格产生影响。建筑物的外观、层高、空间布局、防水、保温、日照等因素都会影响到人们对房地产的选择，对市场需求产生影响，从而影响价格。