省会经济金融集聚度对房地产景气度的影响——以浙江杭州为例

王遒 浙江财经大学

一、研究背景

2000年后第一个十年中国城市发展的主题是是北上广深四大一线城市的跨越式发展。其各自承担着沿海三大经济圈的中心作用，聚集广阔经济腹地资源。

但随着时间推移，进入第二个十年，城市跨越式发展的势头逐渐扩散到各副省级城市与计划单列市。其主要原因如下：

一线城市的土地等成本高涨挤压出的部分产能，国家严控一线城市人口规模造成人口溢出，向周边省会城市扩散。

1.各省地方经济的飞速发展产生了省内有集聚中心的需求。

2.因此国家部委在《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出了，优化提升东部地区城市群（如上海—南京杭州苏州组合），培育发展中西部地区城市群（成都，武汉），建立城市群发展协调机制，国家中心城市等概念以指导城市发展。

以上综合因素导致了部分此前集聚度降低的各地省会在第二个十年迎来了一段首位度触底回升的阶段（尤其以金融业集聚为代表），也直接导致了2015,16年全国二线城市的房地产价格飙升。

那么在本文中我们将探讨随着省会金融经济首位度的提高对该市房地产发展的影响。

我们在文中将以杭州这一典型城市为例。在2014年之前，由于浙江省沿海发达，国际贸易，制造业蓬勃发展，其金融经济集聚度在持续地走低。

可以发现杭州存贷款业务尤其机构存款占比在2011年达到低点，相比2016低了7个点。但这个趋势在2013年后发生了逆转，说明大量企业在2013年后将总部及业务搬到杭州，极大提高了其经济金融首位度，并且在2016年后仍在上升趋势。其具体原因主要以下几点：

1.08年后海外出口市场萎靡，国内劳动力，土地和环保成本上升，让浙江依赖外贸的地市产业遇到困难，并在2014国内去产能环境下暴露出来。

2.2013年后，4G带来的移动互联网产业发展浪潮使杭州成为互联网，电子商务产业之城，以阿里网易为代表的电子信息产业喷薄发展，带动了其第三产业的集聚度急速上升。

因而，在后来人视角来看，基于以上这一趋势，2016年G20前后杭州的房地产景气度就有了相应的基础。那么我将在下文的设计回归模型检验杭州金融经济聚集度的上升与房地产发展的关系。

二、数据来源与描述统计

本文选取杭州市与浙江省2008年至2016年9年的社会宏观数据。数据来源于ifind，《中国统计年鉴》，《浙江统计年鉴》，各年杭州市国民经济和社会发展统计公报，各年浙江省国民经济和社会发展统计公报等。

（一）杭州贷款占全省比例

贷款比率=杭州市该年贷款余额/浙江省该年贷款余额

贷款代表着一个地区的融资需求，也代表着其金融经济活跃的程度。因此贷款比率可以代表杭州发放贷款业务相对全省的比例，是其金融地位与聚集度的标志。充分的贷款能给予房地产开发商充足的现金流开发物业，也给予购房者杠杆选择，扩大需求端。

（二）杭州市非居民(机构)存款占全省比例

非居民（机构）贷款比率=杭州市该年机构存款余额/浙江省该年机构存款余额

因此贷款比率代表杭州市各经济实体在杭州的经济金融积累相比全省的比例，是其金融地位与聚集度的标志。同时充裕的存款也是贷款的支持。

（三）杭州市居民存款占全省比例

居民存款比率=杭州市该年居民存款余额/浙江省该年居民存款余额

居民存款比率代表居民在杭州市的存款占全省比例，代表杭州居住者的富裕水平，收入水平及杭州对周边财富的吸引力。也代表本地居民对房地产的购买力。

（四）杭州财政支出占全省比例

财政支出比率=杭州市该年财政支出/浙江省该年财政支出

财政通过土地，税收收纳资金，再通过建设市政基础设施等形式进行投资，其本质上也是对资源的配置，广义上说是政府手中的金融活动。况且浙江省实行省管县模式，大量县级财政直接上缴省政府，其中必有一部分用于建设杭州市本级，因此财政的聚集效应也很明显。

而且对市政基础设施（如地铁，高架路）对房地产开发有直接引导与增益作用的，因此更要考虑财政聚集度的影响。

（五）杭州金融从业人员占全省比例

金融从业比率=杭州市金融从业人员数量/浙江省金融从业者数量

金融业由于其对信息通达度的要求，市场竞争的需求与功能互补的需求，想要发展必然出现集聚，一个市的金融产业占全域的比重很大程度上能说明其金融产业的集聚效果。由于我没有查到足够的杭州市金融业GDP，只能用杭州金融从业人员占全省比例暂且替代。

一个发达的集聚的金融产业也能给当地房地产发展提供各项支持。

（六） 杭州第三产业占全省比重

第三产业比率= 杭州市该年第三产业GDP/浙江省该年第三产业GDP

第三产业，尤其是以阿里巴巴，网易为代表的信息技术产业也天然具有中心集聚效应。因此统计杭州第三产业占全省比重也可以反映杭州在全省的经济集聚度。

而第二产业由于用地，人力成本与环保要求的特殊性，因此广泛分布在浙江各地市，并且在当地形成一镇一特色的产业集聚，因此难以用第二产业占全省比重来衡量经济集聚度。

（七）杭州房地产投资额占全省比重

房地产投资额比率= 杭州市该年房地产投资额/浙江省该年房地产投资额

之所以不选择房价或者房地产销售额作为指标的原因是居民的买房决策随机性较强，容易在短时间内放大上涨与下跌的幅度，同时容易受到突发性的政策刺激，如无法预料的限购政策，或者是短时间上马大量棚改货币化项目推高房价，都会使使统计出现偏差。

而房地产投资额的定义为房地产开发实体在其开发的房地产项目上的投资，因为在2017年之前杭州未推出限购政策，因此我们可以假设房地产投资额度的大小是由大量地产商在开放竞争市场中基于当前当地市场的市场信息（包括金融集聚度）而做的理性人决策，随意性较低，可用于衡量当地的房地产景气度。

而采用比重的原因第一是因为以上的自变量都采用比重，第二是因为房地产还受国家宏观货币财政政策的影响，不同年份货币政策宽松度不同，因此对本文中采用的时间跨度样本有影响，而采用比重可以一定程度上消除影响。（货币政策全国统一）。

图7 杭州房地产投资额及占全省比例

数据来源 杭州市国民经济和社会发展统计公报，浙江省国民经济和社会发展统计公报

三、回归分析

在stata中

因为p值为0.216＞0.05, 因此接受原假设。杭州贷款余额的金融集聚作用对杭州房地产景气程度没有影响。

我认为出现这一情况的原因是大量在杭州发放的贷款是由杭州各地市的企业在杭州的总部借贷的，实际资金还是回流到各地市的生产建设中，杭州只是作为金融集聚中心的融通，对本地房地产没有直接作用。

因为p值为0.507＞0.05, 因此接受原假设。杭州机构存款余额的金融集聚作用对杭州房地产景气程度没有影响。

聚集在杭州的企业机构不会直接成为房地产的需求端，不会增加房地产景气度。

排除两项明显有问题的变量后，我们再次做回归。

reg estate redeposit fiscal jobholder industry

表1：经济金融集聚度对房地产景气度影响估计结果

1.因为p值为0.018＜0.05, 因此拒绝原假设。杭州的居民存款聚集度对房地产景气度有影响，且与其成正相关。

2.因为p值为0.038＜0.05, 因此拒绝原假设。杭州的财政聚集效应对房地产景气度有影响，但与其成反相关。这与我们的直觉：财政投入越多，房价越高，似乎是相反的。但其应该是符合事实情况的。

3.我国地方政府的财政严重依靠土地财政，土地财政收入的顶峰一般在房地产景气周期中后期的高价土地拍卖中达到，并在其后的一两年中将财政支出用于市政建设，市政建设需要长短不一的建设周期才能转化为对房地产景气度的直接利好。因此财政聚集度应该是房地产景气度的先行指标，若拉大时间周期看，他们的波峰应该是错开的。

4.因为p值为0.002＜0.01, 因此拒绝原假设。杭州的金融聚集效应对房地产景气度有影响，且与其成正相关，且此结论相对准确度很高。

5.因为p值为0.014＜0.05, 因此拒绝原假设。杭州的第三产业聚集效应对房地产景气度有影响，且与其成正相关。

再做一次F检验

因为Prob ＞ F =0.0049＞0.01,因此拒绝原假设redeposit fiscal jobholder industry四个变量对房地产景气度有明显影响。

三、结论

因此可得出结论：杭州的金融集聚效应，第三产业集聚效应和居民存款聚集效应对杭州房地产景气程度有正向影响。而其财政的集聚效应与房地产景气度呈逆周期关系。

得出函数：