风险管理在房地产项目建设管理中的运用

浦锡君

(昆明经济技术开发区建设管理有限公司，云南 昆明 650000)

房地产项目建设管理中的风险管理有着随机可变性、客观性、普遍性、多样性、必然性、偶然性特征。在房地产项目建设管理工作中做好风险管理是必要的，可通过运用多种风险管理手段和技巧及时识别和控制风险，确定技术风险、人为风险、环境风险、政策风险等在可控范围内，以保证房地产项目的顺利进行。

一、项目风险识别

做项目的过程是一个不断决策的过程，选择合适的方法进行风险识别是至关重要的。风险识别，要以缩小风险因素不确定性为目的，以环境风险识别、建设风险识别、管理风险识别、经济风险识别为主要内容，从系统观念出发，筛选、检测、诊断房地产项目建设期间可能引起的风险因素，再剔除相关性不大的风险因素。然后，展开风险因素影响程度定量分析。目前，德尔菲法、财务数据分析法、流程图分析法、故障分析法、SWOT分析法是常用的项目风险识别方法。

例如，在以往项目中风险识别阶段采取了德尔菲法风险识别方法，由项目风险组选定、邀请八位专家对项目展开讨论，采用匿名函询的方式收集专家意见，对本项目开发的风险进行评估(百分制)，综合整理后，再匿名反馈给各位专家，再次征询意见，如此反复多轮，直至专家意见趋于一致。经过多轮评估，建设风险、政策风险、经济风险、环境风险、管理风险、技术风险最终打分结果分别是92.2分、65.1分、89.5分、95.5分、89.2分、68.7分。通过过往经验分析给出一个主观预判，项目存在的风险主要是建设风险、环境风险、经济风险和管理风险。总之，对项目前期出现的种种风险进行提前预判，寻求有效举措进行风险管理，这是一种有效的规避风险方式，可最大化确保项目管理者的利益。

二、项目风险分析

房地产项目建设通常有着投资数量巨大、周期长、不确定因素多的特点，其风险多样、复杂。在风险管理运用期间，对房地产项目风险展开系统化分析，采用多元施策、分散风险思路，提前制定好相关风险防范措施，可在一定程度上提高房地产项目开发价值。“风险分析、多元施策”是房地产项目建设管理中有效实施风险管理的重要策略。房地产项目管理者，根据房地产市场的实际情况，采取有针对性举措，对产品、时间、布局等多个方面进行多元经营，促进整个项目运作的多元化，对整个项目的风险进行合理分散，实现整个项目建设管理的利益最大化、风险最低化。需要指出的是，对项目多元施加策略，必须基于一个前提，即服务于项目最优化运营，这是确保风险分散在房地产项目建设管理中运用的关键。

以环境风险因素分析为例，据不完全统计，2019年伊始，不少房企销售开始出现负增。2019-2021年房企将有1.8万亿元的债务到期，今后三年房地产行业需要兑付的债券分别是4464亿元、5050亿元、8918亿元。据此推测房地产项目开发将陷入资金流紧张的局面。面对这样一个严峻的市场环境，项目可能会面临土地政策、产业环境等不确定性风险。为确保整个项目风险分散，我们采取了多元化经营策略。一方面，我们将整个项目划分为住宅项目和商业项目两个板块，并确立了合理比例；另一方面，我们又对项目各板块的开发时间进行了研究，确定分期规划，分期建设，有效避免资金支出集中，同时确保整个项目有序推进，实现了项目风险的分散。

三、项目风险评价

所谓“风险评价”，就是针对某一单一风险展开测算，评估某一单一风险对项目的影响。风险评价是风险应对的前提，需要按照风险值对项目中的建设风险、环境风险、技术风险和管理风险等风险因素进行排序，再制定出相应的量化标准，系统化分析每一种风险因素可能引起的损失。在项目风险评价阶段，要遵从清晰化、公正化原则建立起一个风险评价指标体系，全面、客观反映项目风险构成，体现出整个项目存在的不确定性。

以往项目经验是遵从目的性原则、系统全面性原则、重要性原则、科学性原则、可操作性原则、相对独立性原则、可测性原则，动态性原则建立起一个风险评价指标体系，确定一级指标是环境风险、建设风险、管理风险、经济风险，二级指标是政策、法规风险、自然灾害风险、工程地质与水文地质、周边设置、项目质量等等。为得到各风险指标影响程度，用层次分析法(AHP)展开了风险评价，先构建了包括目标层、准则层、指标层在内的风险评估递阶层次结构，再采用专家打分标准，赋予指标得分，最后计算指标权重。通过计算得出，环境风险影响权重是0.08、建设风险影响权重是0.284、管理风险影响权重是0.537、经济风险影响权重是0.099，即建设风险和管理风险是最重要的风险因素。

四、项目风险应对

从项目具体操作来看，项目风险应对是项目风险管理工作的重中之重，要注意结合已经确定的各种风险因素，选择控制损失的最佳组合对策，从根本上降低风险发生概率。同时，在项目风险应对期间，要充分考虑房地产项目风险应对能力编制风险降低、风险回避、风险分担等防范计划。在过往项目管理中较多情况下，建设风险和管理风险是自身的主要风险因素。其中，对于建设风险，主要是强调严格审查地块规划条件、地质水文、设计方案等，另邀请监理公司负责监督、审查施工全过程，保证项目质量，确保项目顺利交付使用。

从企业长远发展来看，进一步健全企业管理体系才是控制风险的必要举措，也是风险管理在房地产项目建设管理中有效运用的根本保证。需要强调的是，管理体系的健全要着眼于员工素质提升和着眼于风险预警体系的建立。

结语：风险管理在房地产项目建设管理中起着重要作用，基于具体的实践，总结提炼有效策略，助力风险管理在房地产项目建设管理中深化应用，是最需要我们关注的话题，也是本文探究的重点。今后将继续进行深化研究，以期获得更为丰富的研究成果。