同居关系期间所购买房屋的权属及分割问题浅论

钱鑫

（浙江省天台县人民法院 民二庭，浙江 天台 317200）

《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”因同居关系的双方当事人不存在婚姻关系这一事实基础，故对同居期间的财产能否认定为共有及如何分割，只能依照一般共有财产的形成及处理原则予以分割，而无法使用法律有关夫妻共同共有财产的规定而做出处理。实务中，同居期间财产纠纷案件涉及房产分割的较为常见。根据房屋出资人和登记权属的不同，大体上可以分为以下几类：

一、双方出资购买的房产。双方出资购买的房产依据其登记的权属状态，主要可以分为以下两种权属登记形式：登记在一方名下、登记在双方名下。同时，也存在登记在一方亲属名下，或部分份额登记在一方亲属名下的情形。其纠纷表现形式多为分割纠纷及份额确认纠纷。

二、单方出资购买的房产。一方出资的房产，根据其登记的权属的不同，主要可以分为三种权属登记情况，即登记在对方名下、登记在双方名下、登记在出资方名下。同时，还可能表现为登记在对方亲属名下等形式。其纠纷主要表现为出资方要求确认全部所有权、非出资方要求确认一定的所有权份额等。

三、第三方出资购买的房产。一方父母等近亲属出资购买房产，其权属登记状态，通常表现为登记在双方名下，同时存在登记在另一方名下的情形。其纠纷表现形式多为出资方或其子女要求确认房产的全部所有权。

对于同居期间的房产权属的认定，有约定从约定，这是意思自治原则的应有之意。对于当事人没有约定，双方又无法达成一致意见的情况下，在有共同购买意思表示的前提下，按照谁出资、谁享有的原则进行权属认定和分配则较为公平合理。同时，对于没有出资、但实际上对同居期间共同生活、家务劳动等方面投入过多的一方，根据公平原则，可以考虑将房屋确认归出资方所有，但需要给另一方一定补偿。

具体来说，如果双方对登记在各自名下的不动产或以各自名义购买的不动产的归属有约定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应视为有效并依据该约定处理当事人之间的房产归属。纯粹由一方出资的财产，登记在出资方名下或以出资方名义签订买卖合同。对于此种情形，可径行依据出资认定为登记的权利人所有或认定为出资人享有权益的房产，如另一方认为对同居期间生活照顾较多，可以要求权利人给予一定的补偿。同居之前各自的房产相关权益仍归各自所有，但如果是以按揭等方式购买的房产，在同居期间以双方共有财产或对方财产偿还了部分贷款，则对方可以要求在进行财产分割时予以价值补偿或返还不当得利。同居期间如使用共有财产或对方财产偿还了部分贷款，在同居关系解除时，使用对方财产份额或对方财产偿还的借款构成给付原因嗣后消失的不当得利，对方可以据此要求在分割共有财产予以价值补偿或受益方返还不当得利，价值补偿或返还不当得利还应考虑房产价值的增值。一方仅出具了首期款房产权益归属的认定问题。如有证据证明该房产仅系一方出资并登记在该方名下或由该方签订买卖合同，但使用了双方的共有财产或对方财产归还按揭贷款，在此情形下，应区分房屋买卖合同关系和借款关系。以银行按揭支付购房款要看借款人，一般情况下只有借款人才可以在法律上被视为支付了购房款。而归还房贷通常仅能作为对同居期间共有生活作出的有益支出。如果借款人与首期购房款的出资人为同一人，可以认定所有购房款系由同一人出资。其后的以对方财产或双方共有财产偿还借款的行为可以视为对该房产做的有益支出，在解除同居关系时予以价值补偿或财产返还。如果借款人是双方或对方，则应根据实际借款情况和首期款的支付情况，主要依据双方的出资比例确定双方的房产所有权份额。对于以自己财产或者共有财产偿还借款超过自己份额的部分，可以作为对共有房产的有益支出在分割财产时进行价值补偿或财产返还。

双方出资或出资无法认定，但登记在一方或双方名下或以一方或双方名义签署买卖合同的房产权属的认定问题。在双方共同出资，且房产已登记在双方名下的情况下，首先应判断不动产登记簿所记载的登记状态是否为双方的真实意思。通常情况下，考虑到双方在同居关系期间男女两性关系的特殊性，即使双方出资有较大差异，在房屋权属登记时，出资较多的一方往往不会提出按出资确定所有权份额并以此予以登记，故即使是不动产登记簿记载的登记状态为各占一半的按份共有或共同共有，也不能单纯据此确认双方达成了所有权份额或共有关系的约定，应考虑出资的因素。如有证据证明双方出资相差不大，仅有些许差别，可以依据登记的份额状态或共同共有状态确认所有权份额关系。但如果悬殊过大，则应考虑出资的因素，超过出资比例的份额可以视为附条件的赠与，该种处理方式，已为很多部分判决确认。在出资关系无法认定的情况下，则应考虑双方的收入水平、双方的父母等近亲属有无资助等情况，并将这些因素作为确认所有权份额的重要依据，而不能仅凭所有权份额登记状态做简单认定。