万科轻资产战略转型研究

范琦琪

房地产行业的轻资产战略是指房地产企业更加关注拥有核心竞争力并且在整个产业链中利润率较高的优势环节，将自己薄弱的环节外包，以达到效益和效率最大化的目的。国内诸多房地产企业纷纷尝试轻资产战略转型，万科作为我国房地产行业的龙头企业，在轻资产转型中具有许多成功经验，对房地产企业转型具有借鉴意义。

一、背景分析

（一）行业背景

2008年金融危机爆发，全球经济遭遇寒流，房地产企业开始出现增长无力的状况，此时政府的“四万亿”经济刺激计划带动了房地产市场的高速发展，使得房价不断提高。2006年至2017年房地产行业GDP持续攀升，2009年，我国房地产行业总投资额占GDP总量为5.4%，2013年提升至6.1%，到2017年增至6.5%，2013年，房地产行业步入一个新的阶段，房地产行业GDP增长率逐渐走低，中国房地产行业转型升级的要求日益迫切。

（二）发展困境

1.土地价格激增。由于政府政策对一级土地市场的控制，土地使用权和所有权相分离，造成了我国土地供应数量有限的现状，引发了土地资源供求不平衡的矛盾。

近年来，全国房地产开发企业土地购置费用持续上升，2013年，虽然全国主要城市综合平均地价增长率有所下降，但是土地出让价格仍然在持续走高，导致全产业链参与主导的房地产行业重资产经营模式发展困难，房地产行业战略转型刻不容缓。

2.现金流压力。房地产项目的投资回收期长，企业面临较大的现金流压力。投资回收期易受我国经济波动、政策调整、楼市起伏变化等因素的影响，保持长期稳定的现金流较为困难。

房地产开发投资额持续走高，项目的资金投入量逐年增加。如果单一的房地产企业同时操作几个上百亿的项目，或者是单个价值高达几百亿元的项目，企业的现金流压力较大。

3.融资压力。房地产企业的资金需求量大，资金回笼慢。资金回笼慢的特性决定了房地产企业只通过自有资金来维持企业的运营是非常困难的，融资压力较大。房地产企业只有不断地吸收外来资金，才能填补房地产企业日益变大的资金需求缺口。

我国房地产融资方式主要有经营贷款、抵押贷款、信托基金以及发行债券，其中使用最多的方式是银行的低息贷款。但是，自2013年，国内银行均限制了房地产行业的贷款，加重了房地产企业的融资压力。

二、万科轻资产战略转型的实施

（一）万科简介

1984年5月，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）成立，1988年，万科进入房地产行业，其核心业务为专业化住宅开发，开发模式为典型的重资产开发模式，从储备土地、投资建造、出售房屋到售后物业服务，全过程全产业链参与主导开发。面对国家政策调整、土地价格攀升、融资压力增大的行业困境，2014年万科开始向轻资产转型。在战略转型过程中，万科积极拓展业务板块，由单一的住宅地产开发向多元化发展。至2018年，公司业务主要集中在住宅开发和物业服务，同时涉及商业开发和运营、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、物流仓储服务、教育、养老等领域。

（二）万科轻资产战略的实施

2013年，万科通过与具有“房地产轻资产偶像”之称的铁狮门进行合作学习，确定了以“小股操盘”的操作模式实现轻资产战略转型。万科以较少的资金投入、较低的持股比例，依托其卓越的品牌形象，对项目拥有绝对的控制权，实现项目开发过程的轻资产运营。同时，万科一方面开拓丰富多元的融资渠道，利用房地产金融，保证资金的供应，提高资金的利用效率；另一方面，万科注重与互联网公司的紧密合作，提高自身的品牌形象，为实现“小股操盘”奠定基础。

1.实施“小股操盘”。万科的“小股操盘”是万科转型轻资产战略最突出的特征，减少有形资产的投入，通过输出品牌与管理来实现项目开发过程中的轻资产运营。万科“小股操盘”运营模式如下。

（1）持股不控股。在项目开发过程中，万科不再控股，而仅仅持有较低的股份。同时，在项目选择的过程中，选择自身发展潜力大、配套设施较好、自身区域优势显著的项目，合作方则是选择具有土地、资金资源并缺乏开发能力的当地中小型企业。

（2）具有决策控制权。万科持股比例虽小，但在项目的具体经营管理过程中，项目股东不得干预万科的具体决策。

（3）收益方式多元化。第一，依靠管理能力和专业技术获取管理费用；第二，依托项目的小股投入，进而获取股权收益；第三，依靠品牌溢价，根据事先与合作方达成的协议，在项目收入超过约定标准后，获取超额利润收入。

2.拓展“房地产金融”。房地产企业面临着巨大的融资压力，项目开发需要源源不断的资金投入，万科在轻资产战略转型过程中，积极拓展融资渠道，利用房地产信托基金，保证项目资金的供应，降低了融资成本，保证自由现金流的流量，为实现转型轻资产战略提供了资金保障。

（1）成立产业基金，负债多元化。万科通过参股控股金融企业，成立产业基金，实现负债多元化。万科以27亿入股徽商银行，银行为万科提供源源不断的资金，保证了企业的稳定发展。

（2）借助房地产信托投资基金（REITs），提高资金利用效率。万科牵手鹏华基金，以“前海万科企业公馆”为投资标的，与鹏华基金联合发起“鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金”项目，在房地产行业优先使用REITs——房地产信托投资基金。

3.创新“互联网思维”。万科利用互联网平台，创新营销模式，提高了销售效率、节省了营销成本，同时提升了整体的服务品质，加强自身的影响力，提升品牌的价值，为“小股操盘”的实施保驾护航。

万科与百度合作，借助互联网发展地产项目，通过大数据分析和技术定位，指导房屋的设计；万科与阿里巴巴合作，寻求售房新模式，万科在淘宝网上拍卖住宅房屋；万科与腾讯理财通跨界合作，凭借腾讯的理财平台，替业主理财。

三、万科轻资产战略转型效果

（一）融资成本降低

轻资产战略的实施，使得万科可以充分发挥利用品牌、运营管理等方面的优势，利用预售开发项目与股权融资，实现了融资渠道的多样化，降低了融资成本。

针对预售开发项目，万科提前将开发项目的销售，获取无息负债，降低了企业对稳定资金的高要求；针对股权融资，万科拓展融资渠道，降低融资成本，保证资金链的稳定。

（二）获利能力增加

2013年后土地储备面积呈下降趋势，同时，至2017年，万科的资产规模增加了6861.4亿元，实现了以小股投入获取超额利润的目标。随着土地储备面积的减少，万科的主营业务利润率由2012年的25.97%至2016年的20.27%，呈现逐年下降的趋势，说明万科依靠住宅销售业务获取利润的能力在减弱，对住宅销售的依赖程度降低，万科在逐渐向轻资产转型，企业获利能力不断加强。

（三）资产结构合理

实施轻资产战略后，万科资产结构发生变化，企业的重资产的投入比率逐年降低，资产结构趋于合理。自2013年提出轻资产战略后，至2017年，万科重资产率下降17个百分点，说明万科有效控制了重资产的投入。同时，万科的存货结构更加趋于合理，存货比重不断下降，在4年内由69.09%下降至51.32%。

万科通过轻资产战略转型，紧随政策变化，实施去库存化管理，加快去库存速度，改善存货结构，提高了存货管理效率，缩短了营运周期。

（四）资金周转加快

2013年万科提出实施轻资产战略，在后续的四年里，万科的存货周转速度与总资产周转速度加快，表明万科的资金周转速度加快，万科的轻资产战略转型取得一定的成效。

万科的存货周转天数从1137天降低到886天，存货周转速度明显加快；万科的总资产周转天数由1322天降低到1090天，表明万科的资金周转速度不断加快，企业规模的不断扩大。

四、房地产企业轻资产战略转型建议

随着中国房地产市场“黄金十年”的结束，房地产企业正面临着战略转型的挑战，企业转型已不可避免。轻资产战略转型实现了从大投入到小投入的转型过程。然而，针对我国房地产企业轻资产战略转型情况，需具体问题具体分析，不可盲目实施。进行轻资产战略转型的房地产企业需具备以下条件。

（一）精准定位，具备竞争优势

在轻资产转型的过程中，最重要的是能够在整个产业链中找到企业自身具备竞争优势的方面，并利用此优势，使自身的利润率不断提升。转型企业应具有一定的自身品牌知名度、信用资源、规范化运营流程、人力资源等方面竞争优势，在自己的优势领域不断通过自身专业化的操作，实现轻资产战略的转型。

（二）产业链输出，具备资源整合能力

在房地产的轻资产战略转型过程中，针对产业链的形成过程，可以分为四个主要环节：投资、建造、运营、退出。当转型企业具备竞争优势后，在主导全产业链运作过程中，需具备较强的资源整合能力，应对产业链上各方诉求，加强产业链上企业之间的联系，发挥统筹作用。

（三）面对困境，具备资产运作能力

面对土地价格激增、现金流压力以及融资压力，房地产企业轻资产战略转型要求转型企业具备较高的资本运作能力，能够高效地使用资金，提高资金周转速度，保证企业稳定的现金流。转型企业凭借自身强大的资本运作能力与融资能力，以较少的资金撬动较高的利润，实现轻资产战略转型。