浅谈商品房买卖合同纠纷中迟延办理房屋相关权属证明律师应对实务

王倩

摘 要：从商品房买卖合同纠纷案例中关于对房屋权属证明续期以及迟延办理赔偿问题，引发关于现行法律规定的思考，进而探讨关于该问题律师实务操作。

关键词：商品房买卖合同纠纷;房产证续期;房屋权属证明迟延办理赔偿

一 案例介绍

刘某于2012年6月14日与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订商品房买卖合同，合同约定了房屋相关权属证明的办理时间为2016年5月1日，土地使用年限为2063年10月止。但时至2018年12月27日，甲公司才为申请人办理了《不动产权证书》，且该《不动产权证书》中土地使用期限为2035年10月4日止。刘某根据《商品房买卖合同》约定向本市仲裁委提出仲裁申请，提出仲裁请求：1、裁决甲公司将申请人的《不动产权证书》国有建设用地使用权使用期限办理为2063年10月。2、裁决甲公司因迟延办理房屋相关产权证明向刘某支付赔偿金人民币6万余元。3、本案仲裁费由甲公司承担。仲裁委经过审理，裁决驳回刘某第一项请求，支持第二、第三项请求。

二 关于双方抗辩意见以及裁决理由

（一）关于续期问题抗辩双方观点及仲裁委驳回理由

刘某认为《商品房买卖合同》中约定房屋权属证明期限为2063年10月，而甲公司实际办理的《不动产权证明》土地使用权期限仅到2035年10月止，刘某认为甲公司违约，应当承担继续履行合同约定义务的责任。

甲公司抗辩称案涉土地使用年限的确截止至2035年10月4日，但该国有土地使用权已分割到户，原土地使用权证已由主管部门收回并注销，现在重新变更土地使用年限已客观不能，且刘某并未因此遭受实际损失，期间届满权利人无需专门提出续期申请即可自动续期。

仲裁庭认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”的规定，住宅建设用地使用权限期限届满后，权利人可以继续享有土地使用权，无需另行申请续期。权利人对其所有房屋及该房屋所属土地的占有、使用、收益及处分均不受影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，刘某要求甲公司将《不动产权证书》续期至2063年10月属于法律上或者事实上不能履行的情况，仲裁庭不予支持。

（二）关于迟延办证赔偿问题观点

刘某认为双方签订的《商品房买卖合同》约定了房屋相关权属证明的办理时间为2016年5月1日，但时至2018年12月27日，甲公司才为申请人办理了《不动产权证书》。已经构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”承担违约责任。

三 关于上述两个问题的思考

（一）关于自动续期

根据法律规定及学者观点，物权法第一百四十九条规定之自动续期是永久续期制度。这并不会改变住宅建设用地使用权用益物权的本质，其与国家的关系类似于中国古代耕地中的田骨与田皮。对于国有土地所有权和住宅建设用地使用权来说，国家所有權的客体是地骨，住宅建设同地使用权的客体是地皮，权利人对地皮行使权力，仍旧是在国有土地上设置的他物权，是利用国有土地设置的定限物权，故而确定自动续期是永久续期不会架空国有土地所有权，这种制度的确立有利于国家和社会的稳定【1】。通过制定相关司法解释及法律法规，将该问题明确化，有利于解决因该条文引起的历史问题，有利于减少诉讼，节约司法资源。

（二）关于迟延办证的赔偿责任

关于法条适用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条直接给出了明确的处理方式，如若是因为出卖方责任导致迟延办理，则需要承担违约责任，约定了违约金，则依照约定赔偿违约金，如未约定违约金或损失数额难以确定，则可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定。这无疑更加有利于保障买受人的合法权利，也在一定程度上，预防出卖人以非客观理由损害买受人利益。

综上，笔者认为，随着国家越来越富足，立法研究越来越深入并且越来越符合社会主义法治念，关于土地使用权续期问题会得到妥善解决。关于迟延办理房屋权属证明的赔偿责任，对没有约定违约金情况下，对承担违约责任的资金性质是实务中应当注意的一个问题。

参考文献：

[1]孙雪琳、胡婧：《新生代 下半月》，2019年第2期。